Sửa Luật Đất đai: Những kiến nghị từ IFC

Công ty Tài chính Quốc tế (IFC) vừa mới công bố một báo cáo tổng hợp về Luật  Đất đai 2003, đồng thời cũng đưa ra một số kiến nghị sửa đổi bổ sung liên quan tới luật này.

Theo đánh giá của IFC, Luật Đất đai 2003 và hệ thống  các văn bản hướng dẫn thi hành là một bước tiến lớn trong việc hoàn thiện hệ  thống pháp luật về đất đai. Tuy nhiên, kể từ khi thi hành đến nay, luật này  cũng đã bộc lộ một số bất cập và vướng mắc cần sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện  hơn.

Quy hoạch đất đai, theo báo cáo của IFC, hiện vẫn là một vấn đề nóng, thậm  chí có ý kiến cho rằng công tác quy hoạch sử dụng đất hiện là khâu kém  nhất trong toàn bộ các khâu chính sách sử dụng đất đai. Một vấn đề lớn mà khối  doanh nghiệp thường phản ánh là việc thiếu thông tin quy hoạch và việc không có cơ hội  tham gia đóng góp vào các thảo luận xây dựng quy hoạch.

Một lý giải đưa ra cho yếu kém này là quy hoạch đất đai hiện tại chưa thực sự xây dựng dựa trên nhu cầu thực tế sản xuất của doanh nghiệp và cuộc sống dân cư, mà dựa trên nhu cầu sử dụng của bốn cấp hành chính. Do đó, nó đã tạo ra rất nhiều nhu cầu ảo vì lợi ích riêng tư, nhiều quy hoạch thiếu tính thực tế, thiếu sự thống nhất với các quy hoạch khác về xây dựng và đô thị.

Kiến nghị chung của cộng đồng doanh nghiệp là phải đưa vào trong luật các biện pháp để tiếp thu sự đóng góp của cộng đồng doanh nghiệp, chuyên gia và các nhà khoa học cho việc xây dựng quy hoạch, cũng như các biện pháp nhằm bảo đảm minh bạch thông tin tốt hơn về đất đai.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cũng mong muốn có được một quy hoạch chi tiết và ổn định trong thời gian dài. Khối doanh nghiệp thấy cần thiết phải đưa ra một quy định nhằm đảm bảo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của kỳ sau không được phá vỡ quy hoạch, kế hoạch của kỳ trước trên cùng một thửa đất.

“Quy định này sẽ góp phần ngăn chặn tình trạng lợi dụng sự thay đổi quy hoạch để thôn tính đất đai, cũng như góp phần khắc phục tình trạng quy hoạch treo làm cho đời sống nhân dân và kinh doanh của doanh nghiệp cũng bị treo theo cùng quy hoạch”, báo cáo nêu rõ.

Mở rộng các quyền tài sản

Hiện tại, khối doanh nghiệp, bao gồm cả khối doanh nghiệp nước ngoài, tiếp tục kiến nghị cần nới rộng hơn nữa các quyền tài sản gắn với quyền sử dụng đất, cũng như các quyền chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng đối với đất để tạo ra một thị trường bất động sản năng động và lành mạnh.

Các doanh nghiệp đặc biệt nhấn mạnh đến các vấn đề như mở rộng quyền thế chấp, bảo lãnh đối với quyền sử dụng đất để bảo lãnh, mở thư tín dụng (L/C), bao thanh toán hay rộng hơn nữa là để đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ phát sinh từ các quan hệ hợp đồng kinh doanh thương mại, mà không chỉ giới hạn trong việc “để vay vốn” như quy định hiện hành.

Bên cạnh đó là kiến nghị cho phép người thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển nhượng, cho thuê lại, góp vốn hay thế chấp bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất; và cho phép các tổ chức kinh tế nước ngoài cũng được hưởng các quyền giống như tổ chức kinh tế trong nước trong việc được thuê đất trực tiếp của các tổ chức, hộ gia đình được Nhà nước giao đất, cũng như được chuyển nhượng quyền sử dụng đất để khuyến khích sự tham gia của khối đầu tư nước ngoài và đảm bảo nguyên tắc không phân biệt đối xử theo tinh thần của Luật Doanh nghiệp và Đầu tư chung.

Một khó khăn với công tác thu hồi đền bù đất hiện nay, theo báo cáo của IFC, là có sự chênh lệch lớn về giá đất trước và sau khi đền bù. Căn cứ để xác định khoản tiền mà nhà đầu tư trả để bồi thường, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là “giá thị trường trong điều kiện bình thường”, theo tổng hợp của IFC, là một khái niệm chưa rõ ràng.

Do đó, để tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp trong việc thảo luận, đền bù đất với người sử dụng đất, các kiến nghị nhấn mạnh vào việc Nhà nước nên ban hành khung giá đất minh bạch và chi tiết cho từng giai đoạn thu hồi như giá đất theo mục đích hiện trạng, giá đất sau khi quy hoạch vào mục đích khác, và giá đất sau khi đầu tư cơ sở hạ tầng để điều tiết các phần giá trị tăng thêm từ đất.

 “Khung giá đất cần được xây dựng dựa trên “giá giao dịch ổn định” ở vùng (địa phương) có đất bị thu hồi, với sự đồng thuận của các bên liên quan. Bên cạnh đó, Nhà nước cũng nên khuyến khích tạo thuận lợi, không ngăn cản các quyền tự thỏa thuận chuyển nhượng, chuyển đổi đất giữa doanh nghiệp và người dân vì điều này là phù hợp với các nguyên tắc của thị trường”, báo cáo của IFC chỉ rõ.

Đối với việc xác định tiền sử dụng đất phải nộp, các doanh nghiệp cho rằng việc quy định chỉ cho phép khấu trừ vào tiền sử dụng đất các chi phí bồi thường theo hiện trạng đất chưa đầu tư và chỉ trên diện tích đất quy hoạch của dự án, mà không được khấu trừ các chi phí bồi thường về đất dành cho công trình giao thông, công trình công cộng, là gây thiệt thòi cho doanh nghiệp.

Các chi phí đầu tư vào hạ tầng công cộng do nhà đầu tư bỏ ra đã góp phần làm tăng giá trị đất sau khi đầu tư. Nhà đầu tư phải trả tiền sử dụng đất theo giá trị đất sau đầu tư thì nên được khấu trừ các chi phí tạo ra phần giá trị tăng thêm của đất. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần được khấu trừ các khoản tiền khác như bồi thường tài sản, hỗ trợ tạo công ăn việc làm, di chuyển, tái định cư cho người nắm giữ đất ban đầu.

Thủ tục kéo dài

Các ý kiến mà IFC tổng hợp cho thấy việc xin giao và thuê đất từ Nhà nước luôn gắn với một dự án đầu tư cụ thể, do đó thủ tục xin cấp đất luôn có sự liên hệ với nhiều thủ tục pháp luật khác có liên quan đến cả quá trình đầu tư.

Ngoài các thủ tục về đầu tư và môi trường, nếu việc xin cấp đất để thực hiện các dự án thuộc một lĩnh vực chuyên ngành có điều kiện thì nhà đầu tư còn phải tuân thủ các thủ tục, điều kiện quy định trong pháp luật chuyên ngành (ví dụ xin cấp đất để xây dựng nhà để bán thì nhà đầu tư phải tuân thủ theo các quy định trong luật kinh doanh bất động sản, quy chế về đấu giá, đấu thầu).

Thực tế cho thấy để hoàn tất mọi thủ tục liên quan, doanh nghiệp phải trải qua là một quá trình rất phức tạp và kéo dài, và có thể phải đối mặt với những mâu thuẫn, chồng chéo, không tương thích có thể xảy ra giữa các quy định pháp luật khác nhau. Bên cạnh đó, mỗi thủ tục lại phụ thuộc quá lớn vào thái độ, quan điểm giải quyết của các cơ quan quản lý chuyên ngành với các rào cản dưới dạng “điều kiện kinh doanh”, “quy hoạch ngành”...

Theo nhận định của khối doanh nghiệp, Luật Đất đai cần xác định rõ mối quan hệ giữa  trình tự, thủ tục tiếp cận đất đai với các quy trình thủ tục khác khi thực  hiện các luật liên quan trong tổng thể một hệ thống pháp luật liên quan đến  quy trình đầu tư.