Thị trường bất động sản 2024: Phục hồi nhưng không “sốt nóng”

Trong tháng 9, tháng 10 vừa qua, Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate đã tiến hành khảo sát 1.400 người về nhu cầu mua bất động sản ở Hà Nội. Kết quả cho thấy, 63% số người được hỏi phản hồi có nhu cầu và có thể cân nhắc mua bất động sản, trong đó, có tới 72% khách hàng có dự định mua nhà vào 1, 2 năm tới. Loại hình bất động sản được người mua quan tâm nhiều nhất lần lượt là: đất nền (48%), chung cư (46%) và nhà gắn liền với đất (44%). 

NHỮNG DẤU HIỆU PHỤC HỒI CỦA THỊ TRƯỜNG NGÀY CÀNG RÕ NÉT

Khảo sát của đơn vị này cũng chỉ rõ trong 10 tháng đầu năm, những dấu hiệu hồi phục của thị trường nhà ở ngày càng rõ nét. Từ quý 2/2023, thị trường đã có khởi sắc so với quý 1; quý 3 khởi sắc hơn so với quý 2 và xu hướng trên sẽ còn tiếp tục trong quý 4. Riêng tại Hà Nội, lượng chung cư mở bán mới tăng hơn 50%, lượng tiêu thụ tăng hơn 100% theo quý.

Quý 4 cũng là thời điểm sôi động nhất trong năm khi thị trường đón dòng tiền lớn từ kiều hối, tiền gửi tiết kiệm và chứng khoán chuyển sang. Nhiều nhà đầu tư đã tích lại cả niềm tin, nhu cầu và tài chính trong suốt hơn một năm trầm lắng của thị trường vừa qua, nên từ quý cuối năm nay sẽ có đà để giao dịch bùng nổ. Dự báo lượng tiêu thụ căn hộ chung cư cao cấp sẽ đạt đỉnh - cao nhất năm vào quý 4 này khi các chủ đầu tư cơ cấu chính sách bán hàng với ưu đãi chưa từng có; đồng thời, các tổ chức tín dụng đưa ra lãi suất sẽ tiếp tục giảm trong các tháng cuối năm. 

“Đối với người mua nhà để ở, điểm đầu tiên và quan trọng nhất đó là họ có thể nhận nhà và vào ở ngay. Để đạt tiêu chí này, chỉ có thể tìm nhà trên thị trường chuyển nhượng hoặc mua nhà sơ cấp trực tiếp từ chủ đầu tư tại những dự án sắp bàn giao. Tuy nhiên, nếu như trước đây, giai đoạn dự án bàn giao thường sẽ hết hỗ trợ lãi suất từ chủ đầu tư, thì thời điểm này, người mua nhà vẫn có thể tìm thấy những dự án đang trong giai đoạn bàn giao nhưng vẫn được chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất (0% từ 12-18 tháng). Đây chính là điểm khác biệt của thị trường thời điểm hiện nay. Với những nhà đầu tư hoặc người mua nhà không có sẵn tài chính thì đây là những chính sách nên tận dụng và cũng là thời điểm phù hợp để xuống tiền”, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate, phân tích.

Còn theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản (VARS), trong  quý cuối năm 2023, hàng loạt dự án quy mô lớn với đủ loại hình, trải dài từ Bắc đến Nam bắt đầu triển khai chiến dịch bán hàng, tạo nguồn cung, thúc đẩy giao dịch cho thị trường. 

Theo đó, tại khu vực phía Bắc, phân khúc căn hộ sẽ được bổ sung nguồn cung mới từ một dự án mới là the Canopy Residences thuộc khu đô thị Vinhomes Smart City tại Hà Nội với quy mô khoảng 1.800 căn hộ; từ giai đoạn mở bán mới của dự án The Moonlight 1 An Lạc, Rose Town Ngọc Hồi...  Trong khi đó, phân khúc thấp tầng, liền kề đón nhận thông tin mở bán của một số dự án như Aquarius Hưng Yên, Sapa City Clouds Lào Cai, khu đô thị Danko Center tại Tuyên Quang... 

Tại TP. HCM, nguồn cung mới được bổ sung từ giai đoạn mở bán tiếp theo của dự án Akari City, Glory Heights, Mastery Centre Point, The Global City, The Privia... Với khu vực lân cận là từ các dự án: Eco Village Saigon River, Fiato City (tại Đồng Nai); Picity Sky Park, Bcons Polaris, The Emerald 68, Astral City… (tại Bình Dương), Waterpoint (Long An)…

Tại miền Trung, thông tin các dự án mới mở bán cũng làm “ấm” thị trường sau khoảng thời gian dài im ắng, như: Eco Central Park Vinh, The Panorama 2 Đà Nẵng, The Sailing Quy Nhơn... 

Đặc biệt, sau thời gian dài vắng bóng trên thị trường, phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đang trở lại “đường đua”, bổ sung vào thị trường nguồn cung từ các dự án quy mô lớn, như: The 5Way Phú Quốc, Meypearl Harmony Phú Quốc, Regal Legend Quảng Bình, The Ocean Resort Quy Nhơn.... Đây được xem là dấu hiệu tích cực thể hiện tiến trình phục hồi khả quan của thị trường bất động sản. 

THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở BẮT ĐẦU CHU KỲ TĂNG TRƯỞNG MỚI

Theo thông tin từ Tổ công tác Nghiên cứu thị trường VARS trên cả nước, các dự án mới mở bán mới đều được quan tâm, ghi nhận lượng đặt mua ấn tượng với các chính sách bán hàng hấp dẫn. Điển hình một dự án nghỉ dưỡng của một chủ đầu tư uy tín tại Phú Quốc ghi nhận lượng đặt mua cao hơn nhiều lần số lượng mở bán. 

Bên cạnh thị trường nhà ở sơ cấp, thị trường thứ cấp cũng ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực với nhiều hơn các phân khúc, khu vực có dấu hiệu “vượt đáy”. 

Nếu như thời gian trước, giao dịch thứ cấp chỉ xuất hiện chủ yếu ở phân khúc đất nền, nhà trong dân tầm giá dưới 3 tỷ đồng thì gần đây, trước những thông tin tích cực hơn từ thị trường, lực cầu được cải thiện với nhiều lựa chọn khi nguồn cung đa dạng hơn được bổ sung từ các sản phẩm cắt lỗ của nhà đầu tư, từ tài sản đảm bảo là bất động sản do ngân hàng phát mãi,... lãi suất được điều chỉnh giảm rõ rệt tiệm cận về mức đầu năm 2022. Dòng tiền nhàn rỗi trong dân, dù chưa nhiều, đã bắt đầu rục rịch quay trở lại đầu tư bất động sản. Các sản phẩm nhà phố, biệt thự trên 5 tỷ đồng, có mức giá đi ngang một thời gian sau giai đoạn cắt lỗ sâu vào đầu năm nay đã được nhà đầu tư “chấp nhận” xuống tiền, bắt đầu chu kỳ tăng trưởng mới. 

Thông tin từ lực lượng môi giới là Hội viên VARS cũng cho thấy đã có nhiều hơn các nhà đầu tư bắt đầu hành trình “săn” đất, ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao với mức giá được đánh giá là khá “hời”, còn nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai.

Nói về vấn đề này, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh nhận định lãi suất ngân hàng đang ở mức thấp nhất nên việc tìm kiếm kênh đầu tư của các nhà đầu tư như chứng khoán hay bất động sản cũng là điều dễ hiểu. Lãi suất huy động giảm đồng nghĩa với lãi suất cho vay sẽ tiếp tục giảm. Trong khi với mảng bất động sản, lãi suất lý tưởng được xác định từ 7-8% để đảm bảo, cân đối giữa thu nhập và khoản vay mua. 

Vì thế, nhiều chủ đầu tư đã đưa ra những chính sách bán hàng mới như nới rộng thời gian hỗ trợ lãi suất. Thay vì 12-18 tháng, giờ đây người mua nhà sẽ được hỗ trợ lãi suất từ 2-4 năm, số tiền và thời gian thanh toán được giãn hơn. Khoảng thời gian này đủ dài để kinh tế hồi phục, vượt qua giai đoạn khó khăn. Tâm lý e ngại lãi suất cao và biến động của người mua cũng bớt đi phần nào. Điều này củng cố thêm niềm tin của người dân vào sự điều hành mang tính vĩ mô của Chính phủ.

Còn theo ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc điều hành Savills Việt Nam, các nhà chủ đầu tư bất động sản nhà ở nổi bật như như Vingroup, Masterise Homes và Ecopark… đã ra mắt nhiều sản phẩm mới vào giai đoạn cuối năm. Cùng với đó, Luật Nhà ở sửa đổi dự kiến ​​sẽ được thông qua trong Kỳ họp Quốc hội lần thứ 6 vào cuối năm 2023, sẽ loại bỏ quy định yêu cầu các dự án nhà ở thương mại phải dành 20% diện tích đất cho nhà ở xã hội. Sự thay đổi này dự kiến ​​sẽ giúp tăng tốc tiến độ cho các nhà phát triển. 

Bên cạnh đó, các lĩnh vực sản xuất, thương mại và dịch vụ sẽ tiếp tục là động lực tăng trưởng kinh tế của Việt Nam trong khi hoạt động M&A bất động sản ngày càng sôi động. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tiếp tục theo đuổi việc giảm lãi suất xuống mức lãi suất của năm 2020 là tín hiệu tốt cho bất động sản nhà ở”, ông Troy Griffiths nhìn nhận.

Đồng quan điểm, ông Trần Minh Tiến cho biết thêm: tùy từng thời điểm, mỗi dự án sẽ được chủ đầu tư áp dụng những chương trình ưu đãi khác nhau. Nếu như trước đây chủ yếu là chính sách giảm trực tiếp vào giá bán với mức chiết khấu nhỏ hoặc đi kèm quà tặng có giá trị lớn thì thời gian gần đây, các dự án có xu hướng tập trung ưu tiên giãn tiến độ thanh toán cho khách hàng, giúp giảm gánh nặng về tài chính. Đặc biệt, người mua nhà có thể chọn phương án vay và trả dần theo từng quý. Điều này cũng thúc đẩy giao dịch trên thị trường. Với chung cư, tín hiệu hồi phục khá rõ, thời điểm quý 3, quý 4 này mua nhà là hợp lý. 

Trên cơ sở đó, các chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản quý 4 năm nay và trong năm tới sẽ tiếp tục xu hướng phục hồi với kết quả giao dịch được cải thiện rõ nét so với những quý trước do niềm tin nhà đầu tư đang được củng cố, lãi suất giảm, thị trường có nhiều hơn nguồn cung phù hợp. Tiến trình phục hồi của thị trường chắc chắn sẽ tiếp tục phân hóa theo phân khúc và khu vực bởi khả năng hấp thụ khác nhau.

“Phân khúc chung cư, căn hộ để bán hiện đã có những chỉ dấu phục hồi khá là rõ ràng so với các phân khúc khác trên thị trường. Do đây là phân khúc sản phẩm luôn có nhu cầu cao và giá trị sản phẩm phù hợp với phần lớn người dân. Dự báo từ nay đến cuối năm, khu Tây Hà Nội sẽ bán thêm được khoảng 2.400 căn hộ, trong khi đó khu Đông sẽ là khoảng 1.600 căn hộ. Đây cũng là hai khu vực sẽ dẫn dắt số lượng bán của thị trường chung cư Hà Nội trong thời gian tới. Ước tính năm 2024, nguồn cung sơ cấp căn hộ mở mới tại Hà Nội sẽ đạt gần 16.000 căn, đem tới nhiều lựa chọn giao dịch cho người mua để ở và đầu tư”, ông Tiến dự báo.

PHỤC HỒI "CHẬM MÀ CHẮC"

Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam...

Nội dung đầy đủ của bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 46 - 2023 phát hành ngày 13 - 11 - 2023. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây:

https://postenp.phaha.vn/chi-tiet-toa-soan/tap-chi-kinh-te-viet-nam