Viện nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI) cho biết, thực tế quý 1/2023, nguồn cung mới mở bán ở các khu vực nhìn chung đều khan hiếm, chủ yếu thị trường vẫn thực hiện bán giỏ hàng cũ.
GIẢM 92% THEO NĂM
Cụ thể, thị trường Hà Nội và các tỉnh lân cận (Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh, Hải Phòng) chỉ có khoảng 500 sản phẩm, đã giảm 92% theo năm và tỷ lệ hấp thụ là 15%. Nguồn cung sơ cấp căn hộ chủ yếu tập trung tại Hà Nội và Hải Phòng. Trong đó, nguồn cung sơ cấp căn hộ Hà Nội đa số đến bởi dự án nhỏ lẻ, dự án đã giao nhà hiện hữu từ rổ hàng của chủ đầu tư. Còn Hưng Yên lại đóng góp tỷ trọng lớn trong tổng nguồn cung sơ cấp nhà gắn liền với đất và đất nền.
Ngoài ra ở các tỉnh miền Trung (Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bình Định, Quảng Nam, Phú Yên), nguồn cung chủ yếu đến từ dự án hiện hữu, không có dự án mới, tỷ lệ hấp thụ giỏ hàng cũ chỉ 5%. Trong đó, nguồn cung sơ cấp Đà Nẵng tập trung vào loại hình căn hộ cao cấp, tăng 50% theo năm. Quảng Nam tập trung vào phân khu đất nền, dự án chủ yếu đã mở 2-3 năm. Phú Yên, Khánh Hòa tập trung vào phân khúc thấp tầng, nguồn cung sơ cấp ghi nhận tăng 20%-30% theo năm.
Tương tự, TP.HCM và các tỉnh lân cận (Bình Dương, Đồng Nai, Long An) nguồn cung mới đạt 2.000 sản phẩm, giảm 67% theo năm, tỷ lệ hấp thụ đạt 20%. Trong đó, nguồn cung căn hộ TP.HCM và Bình Dương chiếm xấp xỉ 63% giỏ hàng sơ cấp của khu vực. Đồng Nai thì hai năm qua luôn hạn chế dự án mới, nguồn cung sơ cấp giảm mạnh theo năm. Long An, nguồn cung thấp tầng vẫn chiếm ưu thế, tuy nhiên dự án cao tầng phân khúc bình dân cũng dần xuất hiện trong những năm qua.
Riêng thị trường các tỉnh miền Tây (Cần Thơ, Hậu Giang, Bạc Liêu, An Giang, Cà Mau, Vĩnh Long) nguồn cung khiêm tốn hơn so các khu vực khác và không ghi nhận sản phẩm mới, tỷ lệ hấp thụ chỉ 5%. Trong đó, Cần Thơ, Hậu Giang chiếm gần 60% giỏ hàng sơ cấp, dẫn đầu thị trường bất động sản miền Tây với dự án thấp tầng nằm tại trung tâm, đa số dự án có thời gian triển khai từ 2-3 năm. Mặt khác, khu vực miền Tây đang hạn chế giỏ hàng căn hộ thương mại, nhưng năm 2023 dự kiến dự án căn hộ sẽ phát triển hơn.
Mặc dù tỷ lệ hấp thụ không cao, song Feri đánh giá thị trường vẫn ghi nhận mức giá tăng cả TP.HCM lẫn Hà Nội. Cụ thể, giá bán sơ cấp bình quân căn hộ ở Hà Nội từ 42 – 55 triệu/m2, tăng 3 – 8% theo năm. Giá bán tại các tỉnh lân cận Hà Nội ổn định, riêng dòng sản phẩm shophouse giá bán giảm 10 – 13% theo quý. Giá bán sơ cấp bình quân căn hộ TP.HCM từ 60 – 80 triệu/m2, tăng 3 – 10% theo năm. Các tỉnh lân cận TP.HCM, phân khúc đất nền và biệt thự có mức giá ổn định, song phân khúc căn hộ, nhà phố, shophouse mức giá tăng từ 3 – 10% tùy phân khúc.
THÁO GỠ VƯỚNG MẮC LIÊN QUAN ĐẾN QUY HOẠCH, PHÁP LÝ
Đối với vấn đề này, TS. Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Feri cho rằng, không riêng gì Việt Nam mà khoảng 10 năm trở lại đây, giá nhà ở nhiều nước trên thế giới cũng tăng chóng mặt. Tuy nhiên so một số nước thì giá nhà ở Việt Nam vẫn cao hơn, mà nguyên nhân chính do thiếu hụt nguồn cung.
Theo ông Khôi, mỗi năm tại Việt Nam, riêng về tăng trưởng số hộ gia đình tạo mới ước từ 700.000-1000.000 hộ. Nếu thị trường cân bằng sẽ cần ít nhất từ 500.000-700.000 sản phẩm tạo mới, nhưng thực tế, chủ đầu tư dù làm hết sức thì cao điểm nhất cũng chỉ được 150.000-200.000 sản phẩm. Như vậy cán cân cung-cầu Việt Nam rất chênh lệch.
“Đây là điều tất yếu, bởi một nước có dân số trẻ, việc chủ đầu tư chưa đạt kịp tốc độ sẽ dẫn đến cung không đủ cầu. Tình trạng đó cứ tiếp diễn năm này qua năm khác càng khiến nguồn cầu dồn lại, nên mỗi năm, chủ đầu tư ra hàng cũng không đáp ứng nổi thị trường. Đặc biệt, ở các thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM là những nơi luôn thiếu sản phẩm”, TS.Khôi phân tích và cho rằng để giải bài toán này, về vĩ mô cần tập trung mọi nguồn lực giúp phát triển nguồn cung nhà thị trường ổn định, về vi mô phải tháo gỡ vấn đề liên quan đến quy hoạch, pháp lý….
Đồng quan điểm, GS.TS Phạm Hồng Chương, Hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế Quốc dân cùng nhóm nghiên cứu của trường lưu ý, phải khẩn trương có kết luận các dự án đã và đang rà soát thủ tục pháp lý để dự án sớm được triển khai, nhất là dự án lớn. Đặc biệt, đẩy nhanh thời gian giải quyết thủ tục hành chính, tháo gỡ ngay vướng mắc pháp lý của các dự án thuộc thẩm quyền địa phương, nhằm tạo cú hích và sự lan tỏa; tập trung đẩy mạnh việc chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất cho thuê đất chuyển đổi mục đích sử dụng đất… bao gồm việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất… nhằm sớm đưa dự án vào triển khai, tăng nguồn cung cho thị trường.
Bên cạnh đó, rà soát, xử lý các dự án phát triển đô thị, phát triển nhà ở đang triển khai và đã giao dự án nhưng chưa triển khai, nhằm phân loại dự án được tiếp tục triển khai, dự án cần tạm dừng, dự án cần điều chỉnh cơ cấu, loại hình nhà ở cho phù hợp nhu cầu thị trường, nguồn lực xã hội.
“Tiếp tục hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về quản lý đô thị, phát triển nhà ở, kinh doanh bất động sản theo hướng tăng cường quản lý nhà nước, kiểm soát có hiệu quả công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, kế hoạch phát triển nhà ở, giá bất động sản bảo đảm cân đối cung-cầu, phù hợp kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của từng địa phương và nhu cầu thị trường”, nhóm nghiên cứu nhấn mạnh.
Google translate