Thị trường nhà đất nên hướng đến số đông

Nhận định về diễn tiến sắp tới của thị trường nhà đất, ông Nguyễn Trường Tiến, Phó tổng giám đốc Tổng công ty Xây dựng Hà Nội (Bộ Xây dựng) cho rằng, sự khó khăn của thị trường nhà đất sẽ còn tiếp tục trong thời gian dài.

Thưa ông, ông nhận định như thế nào về xu hướng của thị trường nhà đất trong thời gian tới?

Theo tôi thì thị trường bất động sản đang có sự mất cân đối nghiêm trọng. Có quá nhiều dự án nhà ở cao cấp nhưng lại đang ế ẩm, trong khi nguồn cung nhà giá rẻ quá thiếu. Theo tính toán của chúng tôi, mỗi tháng giá nhà sụt giảm 10%.Thị trường sẽ tiếp tục nguội lạnh trong thời gian tới, mặc dù thời điểm này đang là tháng cao điểm của giới xây dựng.

Giá nhà đất giảm sâu do nhiều nhà đầu tư bị "kiệt sức", phải bán hàng nhằm giải quyết khó khăn về tài chính. Dù giá giảm, nhưng giới kinh doanh bất động sản vẫn rất lo ngại về tính thanh khoản của thị trường. Chính vì thế đây là thời điểm thuận lợi để người có nhu cầu thực sự mua nhà để ở.

Còn về tác động của những chính sách nới lỏng tín dụng được ban hành trong thời gian vừa qua tác động như thế nào đến thị trường nhà đất?

Theo tôi thì dù lãi suất đã hạ nhưng thị trường nhà đất vẫn chưa thể ấm lên nhanh chóng. Đầu tư một dự án bất động sản thông thường có làm nhanh cũng mất 2 năm cho công tác chuẩn bị, 3 năm cho công tác thi công xây lắp. Nếu vay vốn từ ngân hàng với mức lãi suất như hiện nay doanh nghiệp bất động sản chắc chắn lỗ.

Không có điều gì đảm bảo được chắc chắn tiến độ của dự án, trong khi đầu ra cho sản phẩm nhà đất hiện nay và thời gian tới sẽ rất khó khăn. Có nhiều yếu tố quyết định sự ấm lên của thị trường, trong đó tín dụng ngân hàng hợp lý là yếu tố quan trọng, niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường và sự thay đổi chiến lược đầu tư của doanh nghiệp là những yếu tố cần thiết khác để vực dậy thị trường.

Theo ông thì nên đầu tư như thế nào trong thời điểm thị trường nhà đất đang trầm lắng như hiện nay?

Bản chất sự trầm lắng của thị trường nhà đất lúc này là do thị trường chứa đựng quá nhiều rủi ro. Các nhà đầu tư bất động sản hiện nay không làm chủ được thời gian làm ra sản phẩm, không quyết định được số phận của dự án vì nó phụ thuộc vào nhiều ẩn số như các thủ tục hành chính, chính sách thay đổi thường xuyên...

Hiện nay sự rủi ro của thị trường nhà đất rất cao. Rủi ro do chính nhà đầu cơ trong nước tạo nên cũng có, rủi ro do tác động của tình hình thế giới, rủi ro do niềm tin vào thị trường đang mất dần.

Trước sự trầm lắng hiện nay của thị trường, tôi nghĩ các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần phải thay đổi cách làm. Những gì chúng ta đã làm chỉ thích hợp với những thời điểm đã qua của thị trường.

Thời điểm tới, khi thị trường bất động sản tiếp tục sụt giảm, buộc những nhà đầu tư, nhà thầu thông minh phải tìm đường đi đúng là hướng sự đầu tư vào số đông, đưa những dự án nhà ở đến với người thực sự cần nhà ở. Lâu nay thị trường bất động sản là thị trường của người đầu cơ, người có tiền chứ không phải của người cần nhà.

Nhưng việc đầu tư hướng vào số đông không thể chỉ trông chờ vào doanh nghiệp khi mục đích hướng tới của doanh nghiệp là lợi nhuận?

Đúng thế, việc này không thể một người hoặc một doanh nghiệp có thể làm được mà cần phải có một chính sách xã hội cụ thể.

Tại hội nghị khoa học kỹ thuật công nghệ các nước Đông Nam Á vừa diễn ra, ban tổ chức đã trao giải thưởng Giải pháp kỹ thuật xuất sắc nhất về nhà ở cho Ủy ban Quốc gia về nhà ở Singapore vì công nghệ mới mà họ làm. Họ đi vào tìm tòi những công nghệ mới để làm nhà ở tiêu tốn ít nhất về năng lượng, nguyên vật liệu, giá thành nhưng lại tiện nghi nhất.

Giá nhà đất tại Việt Nam quá cao so với thu nhập của người dân. Trong tất cả các giải pháp kỹ thuật quốc gia về nhà ở, hoàn toàn thiếu vắng tiếng nói của các nhà khoa học. Làm thế nào để các giải pháp về khoa học kỹ thuật được áp dụng nhằm hạ giá thành nhà ở xuống, đó cũng chính là cách hướng sự đầu tư vào số đông.

Ví dụ như theo tính toán của chúng tôi, nếu áp dụng khoa học kỹ thuật, chúng tôi có thể giảm được 25% giá thành xây dựng nhà ở tại khu vực đồng bằng sông Cửu Long.

Hiện nay doanh nghiệp và nhà quản lý đều nhìn thị trường nhà đất theo một hướng riêng, theo quyền lợi của riêng mình chứ không vì quyền lợi chung của cộng đồng.

Thưa ông, thị trường nhà đất trầm lắng, giá giảm có là cơ hội để nhà đầu tư nước ngoài "thôn tính" thị trường trong nước thời gian tới?

Nhìn vào lượng vốn FDI đổ vào thị trường bất động sản có thể thấy ngay sức hấp dẫn của thị trường trong nước đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Các nhà đầu nước ngoài tham gia vào thị trường bất động sản trong nước với tiềm lực tài chính mạnh, trình độ kinh nghiệm chuyên sâu thực sự là một mối lo ngại cho những doanh nghiệp bất động sản trong nước.

Hạn chế của doanh nghiệp bất động sản trong nước nằm ở chỗ đa phần là doanh nghiệp nhỏ và vừa, nguồn lực tài chính chưa mạnh, thiếu tính chuyên nghiệp.

Trước làn sóng đầu tư ồ ạt của các tập đoàn đa quốc gia vào thị trường bất động sản trong nước, các doanh nghiệp bất động sản trong nước cần liên kết với nhau trong lĩnh vực tài chính để tạo sức cạnh tranh. Hơn nữa cần khai thác ưu thế có đất sạch, có vị trí để tạo thế liên doanh với nhà đầu tư nước ngoài.

Hạnh Liên (TBKTSG)