Thị trường văn phòng cho thuê: Tìm sự bình ổn giá

Các chủ đầu tư, bằng nhiều cơ chế cạnh tranh khác nhau, đang tìm tiếng nói chung nhằm bình ổn giá thuê văn phòng theo diễn biến của thị trường.

Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Xây dựng và Kinh doanh Nhà đang làm chủ đầu tư dự án toà nhà văn phòng Green Park toạ lạc tại 29 Nguyễn Đình Chiểu.

Dự án gồm 11 tầng cao và 2 tầng hầm, tọa lạc tại khu vực trung tâm của quận Hai Bà Trưng, Hà Nội, với tổng diện tích cho thuê 5.500m2, dự kiến sẽ hoàn thành và đưa vào sử dụng vào quý 1/2010.

Theo Colliers International Vietnam, đơn vị tiếp thị cho dự án trên, tổng số nguồn cung văn phòng hạng A và B tính tới cuối năm 2009 vào khoảng 615,000 m2. Cùng với dự án 29 Nguyễn Đình Chiểu, diện tích văn phòng sẽ tiếp tục được bổ sung 23,000 m2 từ các dự án tòa tháp Capital Tower, BIDV Tower 194 Trần Quang Khải, 107 Trần Hưng Đạo và 18,000 m2 từ CEO Tower ở Phạm Hùng.

Tiếp tục cạnh tranh giá thuê
 
Hiện nay, thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội tập trung thành nhiều khu vực, kéo theo đó là những mức giá thuê khác nhau.

Khu vực trung tâm thương mại cũ quận Hoàn Kiếm và một phần quận Hai Bà Trưng với những tòa nhà bị hạn chế chiều cao, chỉ được xây dựng 8-14 tầng. Đất để phát triển các dự án rất hiếm và đắt giá.
 
Khu vực trung tâm thương mại mới tại quận Cầu Giấy với những tòa tháp có diện tích lớn và cao tầng, ví dụ như Keangnam Landmark Tower.
 
Khu vực trung cấp gồm có quận Tây Hồ và Đống Đa. Những tòa nhà văn phòng trong khu vực này thường có chiều cao trung bình 18-24 tầng.

Trong 3 năm tới, tỷ lệ xây dựng văn phòng sẽ tập trung tại quận Cầu Giấy, nơi cho phép xây dựng các tòa nhà cao hơn so với những tòa nhà chỉ được phép xây từ 8-10 tầng ở quận Hoàn Kiếm. Cùng với công trình tòa tháp Keangnam cao 70 tầng trên đường Phạm Hùng, năm 2011 sẽ có khoảng 91,000 mét vuông văn phòng hạng A được đưa vào thị trường.

Cả khách và chủ đều đánh giá được xu hướng thị trường là khách thuê văn phòng đã ngày càng tỏ ra thận trọng hơn đối với giá thuê, chuyển nhu cầu từ văn phòng hạng A sang hạng B để cắt giảm chi phí hoạt động.Vì vậy các chủ dự án đang có sự cạnh tranh để thu hút khách thuê lớn.

Hiện tỷ lệ thuê các văn phòng ở quận Hoàn Kiếm được duy trì chủ yếu do chủ nhà đưa ra những thỏa thuận hấp dẫn hơn để giữ chân khách cũ, như hạ giá thấp hơn 20% giá thuê cùng thời điểm vào năm 2008. Nhiều nơi đang áp dụng phương thức khuyến mãi như tăng thời gian miễn giá thuê trong khi vẫn giữ mức giá chào công bố.

Theo đánh giá của Colliers International Vietnam, nhìn chung giá thuê đã giảm 20% ở các phân khúc thị trường. Một số tòa văn phòng hạng A chất lượng cao nằm trong quận Hoàn Kiếm có hạn hoàn thành cuối năm 2009 đang được chào thuê với mức giá 50USD/m2/tháng, giảm 20USD so với báo giá đầu năm 2009.

Trong quận Cầu Giấy, giá thuê hiện khá ổn định, duy có phân khúc văn phòng hạng A sụt khoảng 20-30USD/m2/tháng. Trong khoảng 2 năm tới, với hạ tầng cơ sở được cải thiện, quận Cầu Giấy có thể sẽ thu hút khách thuê từ quận Hoàn Kiếm.

Và cuộc cạnh tranh giá thuê sẽ tiếp tục là "cuộc chiến" chưa có hồi kết của các dự án đã và sắp vận hành nhằm thu hút khách hàng.

Đòi hỏi cao hơn về chất lượng dịch vụ

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia tư vấn, nền kinh tế dần phục hồi sẽ là cơ sở vững chắc cho sự điều chỉnh theo hướng tốt lên của thị trường văn phòng. Tuy nhiên, sự chuyển biến của thị trường văn phòng cho thuê luôn có độ trễ so với nền kinh tế khoảng 6-9 tháng.

Tại thời điểm này, các doanh nghiệp vẫn khá cân nhắc trước các quyết định đầu tư vào thị trường văn phòng. So với thời điểm đầu năm 2008, bỏ vốn vào thị trường văn phòng cho thuê phải chấp nhận rủi ro cao và lợi nhuận thấp.

Các chủ đầu tư, theo cơ chế thị trường đang cố tìm tiếng nói chung, nhằm bình ổn giá thuê. Giá thuê hiện thời đang ở mức khoảng 70% so với thời điểm sốt giá năm 2008. Tuy nhiên, khi các dự án văn phòng được xây dựng trong đỉnh sốt bắt đầu đưa vào hoạt động thì lượng cung vẫn đang lấn át sức cầu.

Theo Colliers International Vietnam, bằng việc giảm giá thuê, tất yếu chủ đầu tư sẽ cắt giảm chi phí quản lý và vận hành tòa nhà, điều này đi ngược với mong muốn của khách thuê.

Hiện nay, để dự án văn phòng cho thuê đầy khách, ngoài yếu tố cần là vị trí,  các chủ đầu tư nên chú trọng nhiều hơn đến tính chuyên nghiệp trong việc marketing, quản lý các tòa nhà văn phòng của mình, vì đã qua thời điểm khách hàng phải xếp hàng để được thuê văn phòng.

Nhiều tòa nhà có vị trí tốt vẫn phải chịu cảnh trống diện tích vài trăm đến hàng nghìn m2, gây thiệt hại hàng trăm nghìn đô la mỗi tháng. Khách hàng ngày một khắt khe hơn với các dịch vụ đi kèm tòa nhà văn phòng. Vì vậy, việc thiết kế, quản lý sao cho phù hợp với các tiêu chuẩn quốc tế trở thành một lợi thế cạnh tranh lớn cho các tòa nhà có quy mô lớn, được đầu tư bài bản, chuyên nghiệp.    

Theo sự tư vấn của Colliers International Vietnam, chủ đầu tư cũng nên quan tâm đến tính chất của thị trường mới. Khách thuê hiện nay đều có quỹ tiền ít hơn trước kia, chỉ chịu phí cho các diện tích thuê nhỏ. Ngoài ra, một chiến lược “nuôi dưỡng” khách hàng, nhằm xây dựng một mối quan hệ bền chặt đôi bên cùng có lợi giữa chủ và khách thuê sẽ san sẻ được gánh nặng sụt giá thời khủng hoảng.

Một số nhận định khác cho rằng, với những khó khăn về kinh tế, các công ty trong nước và nước ngoài có xu hướng cân nhắc kỹ lưỡng hơn việc thành lập văn phòng hay các kế hoạch mở rộng. Nếu Hà Nội muốn thu hút được nhiều doanh nghiệp nước ngoài quay lại mở văn phòng hay chi nhánh mới, mức giá thuê và dịch vụ văn phòng cần cạnh tranh hơn so với các trung tâm văn phòng khác tại một số nước trong khu vực.