Thiếu vốn cho cả cung và cầu nhà ở xã hội

Sở Xây dựng TP.HCM cho biết trong 6 tháng đầu năm 2022, Sở Xây dựng đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai của 17 dự án với tổng số 9.456 căn nhà với tổng diện tích sàn là 860.205m². Trong đó, phân khúc cao cấp:  7.577 căn, chiếm 80,13%; Phân khúc trung cấp là 1.879 căn, chiếm 19,87%. Phân khúc bình dân:  0 căn, chiếm 0%. 

ĐA SỐ CÔNG NHÂN THUÊ PHÒNG TRỌ DƯỚI 1 TRIỆU ĐỒNG/THÁNG

“Đây là dấu hiệu lệch pha cung cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững. Thị trường lệch về phân khúc nhà ở cao cấp, và rất thiếu nhà ở vừa túi tiền có giá dưới 2 tỷ đồng/căn và nhà ở xã hội. Thực trạng này tác động trực tiếp đến mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người yếu thế trong xã hội là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (Horea) nhận định.

Trong khi đó, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn và cấp bách của xã hội, bởi lẽ TP.HCM có 17 khu chế xuất, khu công nghiệp với 1.062 doanh nghiệp, gồm doanh nghiệp trong nước là 653 doanh nghiệp và 409 doanh nghiệp FDI với tổng số lao động là 285.000 người, riêng số lao động nhập cư chiếm tới 65%. Nhưng, các khu nhà lưu trú mới chỉ giải quyết chỗ ở cho khoảng 15% công nhân lao động các khu chế xuất, khu công nghiệp. 

Nếu tính cả các cụm công nghiệp thì còn có thêm 538 doanh nghiệp và khoảng 95.000 công nhân lao động. Như vậy, tổng số công nhân lao động lên đến khoảng 380.000 người làm việc trong 1.600 doanh nghiệp thuộc các khu chế xuất, khu công nghiệp, cụm công nghiệp.

Hơn nữa, theo kết quả khảo sát của Liên đoàn Lao động TP.HCM thì công nhân lao động ngành may mặc chỉ có thu nhập bình quân 6,8 triệu đồng/tháng. Trong đó, 21% có thu nhập dưới 5 triệu đồng/tháng; 40% có thu nhập 5-8 triệu đồng/tháng; 16% có thu nhập 8-12 triệu đồng/tháng; chỉ có 3% có thu nhập trên 12 triệu đồng/tháng và chỉ có 22,3% cho rằng có dư dả chút đỉnh; có 15,8% chỉ vừa đủ chi phí sống, nhưng có đến 41% cho biết thu nhập không đủ sống. Cho nên đa số công nhân lao động chỉ có thể thuê phòng trọ với giá thuê khoảng trên dưới 1 triệu đồng/tháng và chi phí thuê chỗ ở chiếm khoảng trên dưới 20% tổng thu nhập.

Do vậy, rất cần bổ sung quy định tiêu chuẩn thiết kế phòng trọ để đảm bảo chất lượng xây dựng phòng trọ, an toàn PCCC, có các tiện ích tối thiểu phục vụ công nhân lao động thuê ở và cần có chính sách hỗ trợ tín dụng ưu đãi cho các chủ nhà trọ.

7 NĂM CHƯA ĐƯỢC VAY VỐN  ĐÃI THEO CHÍNH SÁCH ĐÃ BAN HÀNH

Nguồn cung hạn chế, song nhiều chủ đầu tư nhà ở xã hội lại rất khó triển khai dự án do không thể tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi.

Điểm c khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở 2014 quy định chính sách ưu đãi tín dụng cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội: Được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán.

"Tuy nhiên, đến nay, bốn tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định là Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank chưa được cấp bù lãi suất. Do vậy, trong 7 năm qua, các chủ tư dự án nhà ở xã hội chưa được vay vốn ưu đãi và đương nhiên các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội cho thuê (ví như Công ty Thiên Phát, Công ty Lê Thành) cũng không thể vay vốn ưu đãi với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở 2014.

Họ phải vay vốn đầu tư dự án nhà ở xã hội tại các ngân hàng thương mại với lãi suất vay thương mại (khoảng 9%/năm), dẫn đến chi phí đầu tư tăng lên, làm tăng giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội”, ông Châu chia sẻ.

Bên cạnh đó, các đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội cũng gần như chưa được vay vốn tín dụng ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội trong giai đoạn 2015-2020 và “cửa vay ưu đãi càng hẹp hơn” khi Ngân hàng Nhà nước vừa quy định các tổ chức tín dụng được chỉ định chỉ được cho vay vốn tín dụng ưu đãi để “xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở”, nhưng không được cho vay vốn tín dụng ưu đãi để “mua, thuê mua nhà ở xã hội”.

Từ vướng mắc kể trên, Hiệp hội đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét “bố trí bổ sung cấp bù chênh lệch lãi suất cho vay nhà ở xã hội cho các tổ chức tín dụng được chỉ định” và bổ sung “đối tượng vay vốn để mua, thuê mua nhà ở xã hội”.

Hiệp hội cũng kiến nghị Ngân hàng Nhà nước phối hợp với Bộ Xây dựng xem xét cho phép các cá nhân, hộ gia đình đã ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở xã hội nhưng đã phải vay thương mại với lãi suất cao, khoảng 9-11%/năm được thanh lý hợp đồng vay tín dụng với ngân hàng thương mại và được chuyển sang vay vốn tín dụng ưu đãi với lãi suất 4,8%/năm để thanh toán phần tiền mua, thuê mua nhà ở xã hội còn lại tại Ngân hàng Chính sách xã hội, cũng là nhằm mục đích tăng lượng giải ngân gói tín dụng ưu đãi 15.000 tỷ đồng.

Ngoài ra, Horea cũng kiến nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo Ngân hàng Chính sách xã hội cho chủ khu nhà trọ được vay vốn tín dụng ưu đãi với lãi suất 4,8%/năm trong gói tín dụng ưu đãi 15.000 tỷ đồng để đầu tư xây dựng, hoặc cải tạo nâng cấp khu nhà trọ, phòng trọ để đảm bảo chất lượng xây dựng, an toàn phòng cháy chữa cháy và tăng thêm tiện ích phục vụ công nhân lao động thuê trọ…