Thủ tục làm nhà ở xã hội phức tạp hơn nhà ở thương mại

Tại hội nghị trực tuyến kết nối giữa trụ sở Chính phủ với 63 tỉnh, thành phố trên cả nước về tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội (ngày 16/3), nhiều doanh nghiệp bất động sản đã nêu rõ những khó khăn gặp phải khi tham gia xây nhà ở xã hội, từ đó đề xuất các giải pháp để thúc đẩy công tác này.

VƯỚNG MẮC VỀ THỦ TỤC

Đa số doanh nghiệp đều nhìn nhận khó khăn lớn nhất trong triển khai đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội là rào cản pháp lý như thủ tục phức tạp; Nhiều dự án thiếu quyết định phê duyệt chủ trương của UBND tỉnh, thành phố; Nhiều dự án bị chậm tiến độ do công tác giải phóng mặt bằng, bàn giao đất cho chủ đầu.; Việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của tỉnh phê duyệt chuyển đổi mục đích sử dụng đối với đất lúa mất nhiều thời gian và ảnh hưởng đến tiến độ dự án. Bên cạnh đó, mức lãi suất của gói 120 ngàn tỷ còn cao, chưa đủ sức hấp dẫn…

Ông Nguyễn Việt Quang, Phó Chủ tịch Tập đoàn VinGroup bày tỏ:  Chính phủ, đã có nhiều cơ chế, chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội được ban hành và đi vào cuộc sống, tạo ra hành lang pháp lý tương đối đầy đủ, hỗ trợ và khuyến khích các doanh nghiệp tham gia vào phát triển nhà ở xã hội.

Vừa qua, Công ty Vinhomes thuộc Tập đoàn Vingroup đã khởi công xây dựng 04 dự án nhà ở xã hội tại Hải Phòng, Thanh Hóa, Quảng Trị và Khánh Hòa. Sau khi hoàn thành việc đầu tư xây dựng, các dự án này sẽ bổ sung thêm hơn 10.000 căn nhà ở xã hội vào quỹ nhà ở tại các địa phương. Đồng thời, Tập đoàn Vingroup cũng đang tiếp tục thực hiện các thủ tục pháp lý để có thể sớm khởi công các dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội, Hưng Yên, Hà Tĩnh, TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh thành khác.

Qua thực tế triển khai, ông Quang cho biết công tác phát triển nhà ở xã hội đang gặp một số vướng mắc.

Về thủ tục thực hiện dự án nhà ở xã hội: số lượng thủ tục nhà ở xã hội hiện nay đang nhiều hơn so với dự án nhà ở thương mại. Cụ thể, các thủ tục chung như phê duyệt quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư, đấu thầu lựa chọn các nhà đầu tư; giao đất, cho thuê đất thì dự án nhà ở xã hội phát sinh thêm các thủ tục về xác nhận các đối tượng được mua, thuê nhà ở xã hội; thủ tục thẩm định giá bán, giá cho thuê nhà ở xã hội. Điều này dẫn đến các thủ tục thực hiện nhà ở xã hội kéo dài. Tổng thời gian hoàn thành thủ tục dự án nhà ở xã hội từ lúc bắt đầu triển khai đến khi khởi công thường khoảng 2 năm.

Về cơ chế ưu đãi đối với các hạng mục thương mại dịch vụ trong phạm vi dự án nhà ở xã hội: Để dự án nhà ở xã hội thực sự là các khu đô thị hiện đại, văn minh, đầy đủ tiện ích nhằm nâng cao cuộc sống của người dân thì bên cạnh nâng cao chất lượng nhà ở xã hội thì việc xây dựng đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, thương mại dịch vụ phục vụ người dân là rất cần thiết. Đặc biệt là nhà ở xã hội có quy mô lớn. Tuy nhiên, chính sách hỗ trợ đối với việc đầu tư xây dựng các công trình hạng mục này chưa rõ ràng. Vì vậy nếu chủ đầu tư thực hiện đầu tư đồng bộ các công trình này thì dễ dẫn đến tăng chi phí, tăng giá bán nhà ở xã hội.

Về xuất vốn đầu tư nhà ở xã hội: Trên cơ sở rà soát thì xuất vốn đầu tư xây dựng nhà ở cao tầng theo Quyết định số 610/QĐ-BSĐ ngày 13/2/2022 hiện đang thấp hơn so với xuất vốn đầu tư cho nhà ở thương mại. Trong khi đó, chi phí và xuất vốn đầu tư thực tế của nhà ở thương mại đang cao hơn xuất vốn đầu tư theo quy định. Điều này làm ảnh hưởng đến chất lượng công trình nhà ở xã hội và khó khăn về doanh thu cho nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội do việc xác định giá bán phải dựa trên cơ sở xuất vốn đầu tư.

Về nguồn vốn cho việc đầu tư xây dựng, mua, thuê nhà ở xã hội, trên thực tế việc tiếp cận các nguồn vốn vay vẫn chưa thuận lợi. Bên cạnh đó, mức lãi suất cho vay ưu đãi đầu tư xây dựng cũng như để thuê, mua nhà ở xã hội hiện nay còn cao. Đối với chủ đầu tư, mức lãi suất 8%/năm, khách hàng mua nhà ở xã hội 7,5%/năm.

Trên cơ sở đó, lãnh đạo Vinhomes cho rằng để có thể thu hút nhà đầu tư tham gia vào các dự án đầu tư nhà ở xã hội và giảm giá bán nhà ở xã hội, Nhà nước cần cắt giảm tối da các thủ tục liên quan đến việc đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội; Xem xét ban hành danh mục các hạng mục hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội được ngân sách hỗ trợ kinh phí đầu tư, miễn giảm tiền thuê đất đối với các diện tích công trình dịch vụ thương mại trong phạm vi dự án nhà ở xã hội;  Xem xét điều chỉnh lại xuất vốn đầu tư dự án nhà ở xã hội cho phù hợp với thực tế. Ngoài ra, cũng cần xem xét điều chỉnh lãi suất cho vay để đầu tư xây dựng cũng như để mua, thuê nhà ở xã hội…

KHÓ KHĂN VỀ VỐN VAY

Đồng quan điểm, ông Trương Anh Tuấn Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân nêu rõ: Tập đoàn Hoàng Quân đã tham gia vào chương trình nhà ở xã hội, nhà ở công nhân hơn 10 năm nay và kết quả đến nay đã hoàn thành 10 dự án với số lượng là 10.000 căn hộ. Trong đó, tại TP. Hồ Chí Minh, đã hoàn thành 4 dự án và 4000 căn. Tập đoàn Hoàng Quân cũng đã đăng ký trong chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội là 50 ngàn căn. Hiện nay đang triển khai 12 dự án, trong năm 2024 này sẽ hoàn thành 3000 căn tại Tây Ninh, Bình Thuận và Trà Vinh.

Trong quá trình thực hiện, Hoàng Quân cũng kiến nghị một số vấn đề. Cụ thể, về gói 120 ngàn tỷ đồng, đây là một chương trình rất tốt, rất nhân văn nhưng chúng tôi băn khoăn là tại sao gói 120 ngàn tỷ không áp dụng cho những khách hàng đã mua nhà tại dự án đã hoàn thành. Trước đây, chúng ta có gói 30 ngàn tỷ đồng nhưng sau đó đã dừng, nên nhiều khách hàng là người dân, công nhân, lực lượng vũ trang khi mua nhà không được hưởng ưu đãi từ gói 30 ngàn tỷ đồng. Chúng tôi kiến nghị gói 120 ngàn tỷ đồng này dành cho cả khách hàng đã mua những dự án đã hoàn thành nhưng chưa được tiếp cận gói tín dụng ưu đãi.

Với chương trình 120 ngàn tỷ đồng, chưa có sự đồng bộ thời gian vay giữa chủ đầu tư và khách hàng. Khách hàng thì được vay 5 năm nhưng chủ đầu tư chỉ có vay 3 năm và nhiều ngân hàng đề nghị chủ đầu tư phải bảo lãnh cho khách hàng khi vay vốn mua nhà ở xã hội. Như vậy, nếu khách hàng là 5 năm thì chủ đầu tư phải được vay 5 nă, rất mong NHNN nghiên cứu thêm vấn đề này.

Hoàng Quân cũng kiến nghị Chính phủ có thể nghiên cứu dành ra một khoản từ 1 – 2% bù lãi suất cho các ngân hàng thương mại. Như vậy nếu 1% thì mỗi năm là 1.200 tỉ đồng, nếu bù 2% là mỗi năm 2400 tỉ đồng. Như vậy khi có việc bù lãi suất 1-2% của Chính phủ, chương trình này chắc chắn sẽ thành công và nó mạnh hơn gói 120 ngàn tỷ đồng như hiện nay.

Về pháp lÝ, lãnh đạo Hoàng Quân nhận định: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật đất đai đã tháo gỡ rất nhiều vướng mắc, nhưng nếu được, kiến nghị Chính phủ trình Quốc hội, riêng chương về nhà ở xã hội trong Luật Nhà ở thì nên áp dụng từ 1/7/2024. Như vậy sẽ tháo gỡ được rất nhiều vướng mắc và thúc đẩy mạnh hơn cho chương trình 1.000.000 căn nhà ở xã hội này.

Cũng đề cập đến pháp lý, ông Trần Ngọc Anh, Phó Tổng giám đốc Tổng Công ty Viglacera chia sẻ: Hưởng ứng chương trình nhà ở xã hội, Viglacera đã triển khai ngay việc đầu tư và đưa vào bàn giao khoảng 5.000 căn hộ nhà ở xã hội, chủ yếu ở TP. Hà Nội. Trong chương trình 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, hiện Tổng công ty đang triển khai ở 4 địa phương: Bắc Ninh, Quảng Ninh, Hà Nam và Phú Thọ với quy mô hơn 10.000 căn nhà ở xã hội, cho tới hiện nay đã có sẵn khoảng 3.000 căn có thể đưa vào sử dụng với giá bán từ 8-10 triệu đồng/m2 và giá căn hộ từ 250 triệu đồng đến khoảng 600 triệu đồng.

Trên thực tế triển khai đến nay, doanh nghiệp đang gặp một số khó khăn trong việc kinh doanh những căn hộ này do các quy định còn hạn chế về đối tượng cũng như điều kiện thuê mua.

Vì vậy, Viglacera kiến nghị Thủ tướng sớm cho áp dụng Luật Nhà ở sửa đổi và ban hành Nghị định về nhà ở xã hội theo hướng tháo gỡ, mở rộng đối tượng được mua, được thuê với điều kiện đơn giản, dễ thực hiện để người nghèo sớm tiếp cận được với các sản phẩm nhà ở xã hội này. Viglacera cam kết tiếp tục thực hiện tích cực trong chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội và mong muốn được tham gia làm nhiều hơn nữa nhà ở xã hội tại Hà Nội trong thời gian tới mà đây là nhu cầu và mong chờ rất lớn từ người dân.

Liên quan đến vấn đề này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhận định: Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024… được thông qua, đã có nhiều cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, cắt giảm thủ tục hành chính, tăng cường ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội. Công nhân, lực lượng vũ trang được hưởng thêm các chính sách riêng về nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp và nhà ở cho lực lượng vũ trang; Cắt giảm quy định điều kiện cư trú với đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội; đối với đối tượng thuê nhà ở xã hội thì không phải xác nhận điều kiện về cư trú và điều kiện về thu nhập…

Tuy nhiên, đến ngày 01/01/2025, các Luật trên mới có hiệu lực thi hành, do vậy đến nay việc phát triển nhà ở xã hội vẫn còn gặp một số khó khăn vướng mắc như các doanh nghiệp đã nêu.