“Tiền trong dân còn nhưng không đổ vào bất động sản!”

Trong khi nhiều chuyên gia, nhà quản lý khuyên người dân hãy tìm mua bất động sản thì thanh khoản của thị trường vẫn chưa có nhiều cải thiện, thậm chí giá cả đang tiếp tục giảm và vẫn chưa có dấu hiệu cho thấy sẽ dừng lại.

Theo khảo sát mới nhất của Công ty CBRE Việt Nam, trong quý 3/2012, thị trường căn hộ tại Hà Nội ít có tín hiệu đảo chiều khi nguồn cung chào bán mới tiếp tục gia tăng, trong khi giá bán lại giảm mạnh trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Toàn Hà Nội có khoảng 2.700 căn hộ được tung ra thị trường, tăng nhẹ so với quý trước đó và đây cũng là điều hiếm gặp vì theo thông lệ, quý 3 sẽ là quý ít mua ít bán nhất do tâm lý e ngại tháng 7 âm lịch là tháng “cô hồn”.

Trong quý cũng có khá nhiều dự án bàn giao thô nhằm giảm giá bán, nhờ đó có tới 75% nguồn cung mới trong quý có mức giá chào bán dưới 21 triệu đồng/m2, mức giá phải chăng nhất kể từ năm 2008.

Tuy nhiên, tại thị trường Hà Nội và Tp.HCM, một lượng giao dịch khả quan vẫn được ghi nhận, chủ yếu ở mức giá thấp (21 triệu/m2 trở xuống) và diện tích nhỏ, chỉ từ 50 – 70m2, tất nhiên là kèm theo yếu tố về chất lượng và tiến độ được đảm bảo.

Giá chào bán thứ cấp tiếp tục giảm 5% so với hồi giữa năm nay, cùng với đó là thị trường hiện đang thuộc về người mua, nên sự hồi phục của thị trường phụ thuộc nhiều vào sức mua và tâm lý của khách hàng.

Theo CBRE, triển vọng kinh tế không mấy khả quan trong năm 2013 sẽ tiếp tục làm suy giảm niềm tin của người tiêu dùng, khiến họ tìm nơi trú ẩn an toàn bằng cách đẩy mạnh tiết kiệm thay vì đầu tư.

Điều đáng nói, theo ghi nhận của công ty này thì lượng tiền trong dân vẫn còn nhưng không đổ vào bất động sản. Đánh giá này càng được khẳng định trong một cuộc khảo sát khi có tới 84% khách hàng trả lời rằng, bây giờ chưa phải là thời điểm thích hợp để mua nhà do họ kỳ vọng giá còn giảm tiếp. Tâm lý này chỉ thay đổi khi nền kinh tế có chuyển biến tích cực và rõ nét hơn.

Đối với phân khúc nhà đất trong các khu đô thị, dự án, CBRE cho rằng nhiều khả năng một mặt bằng giá mới đã được thiết lập. Thị trường đang định giá lại các dự án với mức giá thấp hơn khoảng 18% so với cùng kỳ năm 2011, và thậm chí hầu như không có giao dịch đối với những dự án có vấn đề về tiến độ.

Ở phân khúc biệt thự, nhà liền kề, có tới 86% khách hàng quan tâm đến nhà có giá xoay quanh 5 tỷ đồng/căn, trong khi lại có đến gần 90% các dự án đang chào bán có giá từ 5 tỷ đồng trở lên. Chỉ có khoảng 30% có giá dưới 5 tỷ, song lại đang ở trong giai đoạn mới bắt đầu triển khai.

Khảo sát của CBRE cũng cho thấy, mục đích mua nhà của khách hàng cũng đã thay đổi đáng kể trong thời điểm hiện nay, thay vì mua để đầu tư chờ tăng giá (chỉ chiếm 17%), hầu hết người mua nhà hiện nay đều nhằm để ở hoặc cho thuê (83%).

Một khảo sát tương tự trong quý 3/2012 của Công ty Knight Frank tại thị trường Tp.HCM cũng cho thấy, mặc dù lãi suất cho vay và giá bán đã giảm nhẹ trong quý 3, song giao dịch trên thị trường vẫn diễn ra khá chậm và trầm lắng. Đặc biệt, phân khúc hạng sang vẫn tiếp tục gặp nhiều khó khăn về thanh khoản. Phần lớn các dự án chào bán mới hiện nay tại Tp.HCM đều thuộc phân khúc bình dân, có giá từ 13 – 20 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án chỉ bán với giá 11 triệu đồng/m2 như dự án Hoàng Anh Minh Tuấn tại quận 9.

Theo công ty nghiên cứu này, do nhu cầu và niềm tin của khách hàng hiện suy giảm mạnh đã khiến nhiều chủ đầu tư phải tìm nhiều giải pháp khác nhau để tiêu thụ sản phẩm, qua đó có thể sẽ khiến cho giá bán tiếp tục suy giảm cả trên thị trường sơ cấp lẫn thư cấp. Nhìn chung, tâm lý quan sát và chờ đời vẫn khá phổ biến, với tầm ảnh hưởng rộng do tâm lý đám động của đại bộ phận khách hàng.

“Niềm tin thị trường được dự báo sẽ tiếp tục thấp trong quý tiếp theo. Giá bán của các dự án mới trong quý cho thấy khoảng cách xa giữa sự kỳ vọng trên thị trường và giá chào bán hiện tại ở các khu vực này. Điều này có thể dẫn đến các đợt giảm giá sâu hơn đối với đất nền nhằm đáp ứng nhu cầu thực”, báo cáo của Knight Frank nhìn nhận.