Tổ chức lại thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản tại Tp.HCM vẫn chưa có dấu hiệu sáng sủa, thậm chí đang suy giảm nghiêm trọng. Để thoát khỏi tình trạng này, cần có những biện pháp tổ chức lại kiên quyết, kịp thời từ phía Nhà nước.

Có thể thấy thị trường bất động sản nước ta nói chung và trên địa bàn Tp.HCM nói riêng trong năm 2007, đầu năm 2008 đã tăng trưởng quá nóng, bất bình thường và bộc lộ những mặt yếu kém. Những cơn sốt giá nhà đất, căn hộ do đầu cơ đã đẩy giá giao dịch bất động sản lên quá cao so với giá trị thực, hình thành dấu hiệu “bong bóng” rõ rệt. Hầu hết các giao dịch bất động sản (chiếm khoảng 80-85%) là giữa các nhà đầu cơ với nhau.

Đồng thời, đợt sốt giá vật liệu xây dựng kéo dài càng làm cho tình hình thêm trầm trọng. Trong khi đó, nhà ở xã hội, nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp, đặc biệt là loại căn hộ cho thuê, nhà ở thương mại với loại căn hộ nhỏ dưới 45 mét vuông dù có nhu cầu rất lớn nhưng cơ chế pháp lý lại chưa đầy đủ để triển khai thực hiện.

Trong bối cảnh đó, từ đầu tháng 3/2008, Chính phủ tập trung chống lạm phát, thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ đã tác động trực tiếp và mạnh mẽ làm “xì hơi” “bong bóng” thị trường bất động sản. Về tổng quát, thị trường bất động sản Tp.HCM bị suy thoái nặng nề, nhiều nhà đầu tư phát triển kinh doanh bất động sản trong nước (pháp nhân và thể nhân) đứng trước nguy cơ bị phá sản, vỡ nợ.

Tới đầu năm 2009, tình hình vẫn không khả quan. Đặc biệt, việc bắt đầu triển khai quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn; thu thuế thu nhập cá nhân từ kinh doanh bất động sản cùng nhiều yếu tố khác đã làm cho thị trường vào những tháng đầu năm nay bị ảnh hưởng lớn, lượng giao dịch và giá giảm mạnh. Kể cả với phân khúc nhà nhỏ, lẻ, giấy tờ hoàn chỉnh cũng giảm 20% so với 2008.

Các chuyên gia vẫn thường nói với nhau, thị trường bất động sản của ta hiện đang ở trong tình trạng “ba dở dang” và “ba giảm: “Đền bù dở dang; công trình dở dang; dự án dở dang; giá giảm; sức mua giảm; giao dịch giảm”.

Trên nền trầm lắng nói chung đó, thị trường có sự phân khúc rõ rệt. Thị trường bất động sản cho phát triển khu công nghiệp vẫn diễn biến bình thường, nhưng chuyển dịch từ khu trung tâm ra địa bàn xa trung tâm hơn. Hoạt động cho thuê văn phòng vẫn đang tiếp tục phát triển mạnh trong khi thị trường nhà ở dân dụng lại đang trầm lắng (có thể tạm coi là đóng băng).

Với thực trạng này, mặt tích cực tạo ra là đã và đang đưa giá cả bất động sản quay trở về giá trị thực của nó. Và đây cũng là thời điểm thích hợp để tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cấu trúc đầu tư, đẩy mạnh hợp tác, liên kết, liên doanh giữa các doanh nghiệp trong nước để tồn tại và phát triển; đồng thời là cơ hội để doanh nghiệp có thực lực chuẩn bị quỹ đất đầu tư, nhận chuyển nhượng lại dự án tốt, người dân có điều kiện chọn mua đất nền dự án, căn hộ để ở với giá hợp lý hơn.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản tại Tp.HCM vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết.

Thứ nhất là về pháp lý. Hệ thống quy phạm pháp luật về đất đai, đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản thiếu đồng bộ, mâu thuẫn, chồng chéo nhau. Bên cạnh đó, thủ tục hành chính để thi hành luật về kinh doanh bất động sản còn nhiêu khê, rườm rà, trùng lắp... gây lãng phí cho người dân và vô tình đẩy họ vào các giao dịch không hợp pháp và đầy rủi ro. Chính điều này đã tạo kẽ hở cho người thừa hành nhũng nhiễu, tiêu cực.

Thứ hai là về quy hoạch. Hiện nay tồn tại nhiều loại quy hoạch, nhiều cấp xây dựng, ban hành nhưng thiếu tính thống nhất, đồng bộ, trách nhiệm pháp lý còn chưa rõ ràng. Điều này vừa tạo ra khó khăn cho quản lý nhà nước, vừa gây lãng phí nguồn lực trong việc thực hiện quy hoạch. Việc mất quá nhiều thời gian để giải phóng, đền bù về mặt bằng, trình duyệt dự án đầu tư và các quy hoạch chi tiết, thiết kế cơ sở, cấp phép xây dựng đã làm nản lòng nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư nước ngoài.

Vấn đề không kém phần lo ngại là nguồn lực tài chính cho đầu tư bất động sản. Các ngân hàng, tổ chức tài chính do ảnh hưởng của chính sách tiền tệ, tài chính thắt chặt vẫn thiếu nguồn vốn dài hạn để tài trợ cho các dự án bất động sản. Chúng ta chưa hình thành tốt hệ thống định chế và cơ chế hỗ trợ cho thị trường bất động sản vận hành, phát triển. Bên cạnh đó hệ thống tài chính công cũng chưa làm tốt vai trò định hướng, hỗ trợ, điều tiết hiệu quả thị trường. Điều này xuất phát từ hàng loạt bất hợp lý trong chính sách thuế, phí, lệ phí bất động sản, khung giá đất, định giá bất động sản...

Có lẽ, đây chính là thời điểm để Nhà nước điều chỉnh hệ thống pháp luật, cơ chế chính sách điều hành thị trường, chấn chỉnh lại hoạt động của các chủ thể kinh doanh bất động sản.

Cụ thể là Nhà nước cần thống nhất về cơ quan quản lý thị trường và hoàn thiện cơ chế, chính sách, văn bản pháp quy quản lý hiệu quả đối với thị trường bất động sản; thống nhất, minh bạch hóa về quy hoạch phát triển đô thị; nhất thể hóa cơ quan làm quy hoạch; tránh chồng chéo, xung đột về quy hoạch.

Tiếp tục hỗ trợ khơi thông các nguồn vốn đầu tư cho thị trường bất động sản từ các nguồn: trong nước, nước ngoài, định chế tài chính quốc tế. Vấn đề là các tổ chức này cần xác định rõ những dự án bất động sản khả thi, hiệu quả để tài trợ, phát triển tín dụng chứ không nên “đóng cửa” toàn diện với thị trường bất động sản để tạo hệ số an toàn tín dụng như hiện nay.

Cần khẩn trương thống nhất một “giấy chứng thư” cho đất và nhà; quy định rõ một cơ quan có thẩm quyền cấp giấy và phải minh bạch, đơn giản hóa thủ tục, giảm lệ phí cấp chứng thư.

Nếu thực hiện nhanh chóng và hiệu quả các biện pháp trên sẽ góp phần củng cố niềm tin, động lực và quyết tâm của các nhà đầu tư, đưa thị trường bất động sản sớm thoát khỏi tình trạng suy giảm hiện nay.

ThS. Nguyễn Văn Điển (TBKTSG)