Trải nghiệm người dùng sẽ giúp bất động sản bán lẻ hồi phục sau dịch?

Tại Việt Nam, khi thị trường đối mặt với làn sóng dịch Covid-19 lần thứ 4, cái nhìn của người tiêu dùng về nền kinh tế trở nên ảm đạm khi tất cả trung tâm thương mại đóng cửa từ đầu tháng 6/2021, ngoại trừ những ngành hàng thiết yếu như siêu thị, nhà thuốc.

MẶT BẰNG KHÔNG HOẠT ĐỘNG DÙ HỢP ĐỒNG VẪN KÝ

Theo số liệu ghi nhận từ các đơn vị tư vấn bất động sản, tại TP.HCM, một số trung tâm thương mại tiếp tục trì hoãn kế hoạch khai trương tới cuối năm nay, dù đã hoàn thành xây dựng. Điều này khiến mặt bằng bán lẻ trong quý 2/2021 tại TP.HCM không có nguồn cung mới và hiện đạt trên 1 triệu m2.

Do làn sóng Covid-19 lần thứ 4 xảy ra vào tháng cuối của quý 2, cũng như hầu hết các khách thuê của trung tâm bán lẻ hiện đại thường cố định với hợp đồng thuê dài hạn lên đến 5 năm, tỷ lệ trống tại phân khúc mặt bằng bán lẻ chỉ ghi nhận ở mức gần 3% tại khu vực trung tâm và ở mức 4,1% tại khu vực ngoài trung tâm, theo JLL.

Tuy nhiên,  phân khúc nhà phố thương mại tại các trục đường chính đang gặp khó khăn do việc trả mặt bằng của khách thuê ngành dịch vụ phục vụ nhà hàng và ăn uống (F&B).

Cập nhật giá thuê mặt bằng bán lẻ trong quý 2/2021 từ các đơn vị tư vấn bất động sản cho thấy hầu hết các trung tâm thương mại có chủ trương miễn giảm tiền thuê cho khách thuê, áp dụng cho giai đoạn giãn cách toàn xã hội trong suốt tháng 6.

Theo CBRE một số chủ nhà còn chủ động giảm 10%-50% giá thuê trong tháng 5, tùy theo ngành hàng, do lượng khách mua sắm giảm mặc dù các cơ sở kinh doanh không phải đóng cửa do chỉ thị.

Do đó, giá thuê trung bình thực tế (chưa bao gồm VAT và phí quản lý) giảm 8,3% theo quý, với 70,4 USD/m²/tháng (1,6 triệu đồng/m²/tháng) ở khu vực trung tâm và 31,7 USD/m2/tháng (730.000 đồng/m²/tháng) ở khu vực ngoài trung tâm, theo JLL.

TRẢI NGHIỆM NGƯỜI DÙNG SẼ  QUYẾT ĐỊNH SỰ TĂNG TRƯỞNG CỦA MẶT BẰNG BÁN LẺ

Tương lai của bất động sản bán lẻ TP.HCM phụ thuộc rất nhiều vào kết quả kiểm soát dịch bệnh trong thời gian tới.

Đại diện JLL cho rằng các nhãn hàng nội địa sẽ tiếp tục gánh chịu nhiều tổn thất nhất và khó lòng trụ vững nếu dịch bệnh kéo dài, bởi áp lực tài chính lớn và đầu ra phụ thuộc chủ yếu vào nhu cầu nội địa. Trong khi đó, các thương hiệu nước ngoài mặc dù có thể vẫn tiếp tục kế hoạch dài hạn nhưng sẽ hạn chế hoặc trì hoãn các dự án mở rộng trong ngắn hạn. Đối với các trung tâm thương mại hiện hữu, trong 6 tháng tới, một số chủ nhà dự kiến sẽ có những đợt cơ cấu lại khách thuê và mặt bằng thuê nhằm tạo ra bộ mặt mới sau khi mở cửa trở lại sau dịch. 

Theo đó, JLL cũng dự kiến, giá thuê đến cuối năm 2021 sẽ duy trì ổn định hoặc tiếp tục giảm do chính sách miễn giảm tiền thuê tiếp tục áp dụng trong bối cảnh giãn cách xã hội kéo dài nếu đại dịch chưa được kiểm soát. 

Mặc dù vậy, cả hai đơn vị tư vấn là Savills và CBRE cùng quan điểm: trong nửa cuối năm 2021, nguồn cung tương lai dự kiến đạt 37.000 m2 từ 03 dự án hiện hữu, với 92% nguồn cung tập trung tại khu vực trung tâm.

CBRE dự đoán, đến năm 2023, TP.HCM sẽ có thêm 200.000 m2 diện tích bán lẻ, tính cả khu trung tâm và khu ngoài trung tâm. Trong ngắn hạn, các ngành nghề như Ăn uống, Chuỗi cà phê, Siêu thị tiện lợi, Sức khỏe và sắc đẹp sẽ tiếp tục được mở rộng, chủ yếu là khối đế bán lẻ tại các dự án chung cư, trước khi thị trường có thêm nhiều nguồn cung trung tâm thương mại mới. Tâm lý thị trường cho thuê cũng như chỉ số tự tin của người tiêu dùng sẽ được hồi phục nhanh chóng một khi dịch bệnh được kiểm soát cũng như tỷ lệ tiêm phòng toàn quốc được nâng cao.

“Dù nhiều cửa hàng đã bị đóng cửa tạm thời bởi Covid-19, thị trường đã chứng kiến một sự chuyển dịch từ bán lẻ truyền thống sang thương mại điện tử. Nhưng đối với các ngành hàng Thời trang, Sức khỏe và Sắc đẹp, thương mại điện tử hiện vẫn không thể thay thế được hết nhu cầu trải nghiệm mua sắm tại cửa hàng của người tiêu dùng”, đại diện CBRE cho biết.

Một điểm sáng nữa cho thị trường bất động sản bán lẻ là các thương hiệu quốc tế vẫn tiếp tục duy trì tiến độ gia nhập thị trường Việt Nam, bất chấp tình hình Covid-19, nhiều nhãn hàng sẽ hợp tác với các doanh nghiệp địa phương để tiến hành phân phối sản phẩm, theo Savills.