Vốn FDI tập trung vào bất động sản, điều bất thường?

Kết quả thu hút đầu tư quí 1/2008 cho thấy nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam hiện hầu như chỉ tập trung vào bất động sản, có vẻ đang gây nên một sự mất cân đối trong cơ cấu đầu tư.

TS. Vũ Thành Tự Anh, Phó giám đốc Chương trình giảng dạy Kinh tế Fulbright, trao đổi với báo giới xoay quanh hiện tượng này.

Chỉ trong ba tháng đầu năm 2008, lượng vốn FDI đăng ký đầu tư vào bất động sản đã xấp xỉ bằng vốn đăng ký vào bất động sản cả năm 2007 (ước đạt 5 tỉ Đô la Mỹ). Cụ thể là trong 5,15 tỉ Đô la vốn FDI đăng ký trong quí 1, có đến 4,45 tỉ Đô la đầu tư vào văn phòng, căn hộ và khách sạn du lịch. Ông có thấy điều này là bất thường?

Nếu so với kết quả thu hút vốn đầu tư trực tiếp của Việt Nam trong 20 năm qua thì điều này quả là bất thường. Xét về cả quy mô lẫn tỷ trọng, lượng vốn FDI đầu tư vào bất động sản chưa bao giờ đạt đến con số kỷ lục như vậy.

Nhưng nếu xem lại bối cảnh nền kinh tế Việt Nam và thị trường bất động sản trong hai năm trở lại đây thì có thể lý giải được hiện tượng này.

Trong những năm gần đây, nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng khá cao, và cho đến giữa năm 2007 thì vẫn được đánh giá là khá ổn định về mặt vĩ mô, đồng thời môi trường đầu tư được cải thiện, tốc độ đô thị hóa tăng nhanh. Từ đó mà nhu cầu về nhà ở, văn phòng, khách sạn cũng nhảy vọt và thị trường bất động sản thật sự sốt.

Chỉ tính từ cuối năm 2006 đến cuối năm 2007, giá nhà đất ở Việt Nam và đặc biệt là các đô thị lớn đã tăng vọt, thấp thì vài chục phần trăm, cao thì có thể lên đến hơn 200%, giá khách sạn cao cấp trung bình tăng gấp đôi so với năm 2006, còn giá văn phòng cho thuê đã trở nên ngày một đắt, xếp thứ 13 trên thế giới (theo điều tra mới đây của Cushman & Wakefield).

Cung hạn chế trong khi cầu lại rất cao và giá tăng nhanh cho thấy Việt Nam là một thị trường bất động sản hấp dẫn, và vì vậy việc thu hút được thêm nhiều đầu tư là chuyện đương nhiên.

Nền kinh tế phát triển mới đẩy mạnh nhu cầu về nhà ở, văn phòng… nhưng khi nguồn vốn đầu tư tập trung vào bất động sản, đến 86%, trong khi vốn dành cho công nghiệp chỉ có 10% và nông-lâm-ngư chỉ 0,1% (trong quí 1/2008) thì liệu có ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển của nền kinh tế?

Bất cứ sự mất cân đối lớn nào cũng không có lợi cho nền kinh tế. Với khuynh hướng nhận được ít đầu tư, năng lực cạnh tranh của các ngành sản xuất khác sẽ khó được cải thiện. Vấn đề đặt ra ở đây là phải chăng các ngành sản xuất ở Việt Nam kém hấp dẫn?

Có thể thấy, quy mô thị trường của các ngành sản xuất vẫn còn khiêm tốn. Bên cạnh đó, tình trạng thiếu hụt lao động có kỹ năng cũng là một nút thắt cổ chai ngăn chặn sự phát triển. Và quan trọng hơn, điều kiện để phát triển công nghiệp là cơ sở hạ tầng đến nay hầu như chưa cải thiện. Kẹt xe, ngập đường đã thành chuyện thường ngày, điện thiếu trầm trọng và rục rịch tăng giá…

Tóm lại, sức hấp dẫn và những đầu vào cần thiết cho phát triển công nghiệp không được cải thiện đáng kể. Rồi lợi nhuận cao của đầu tư bất động sản và chứng khoán (cho tới mấy tháng trước đây) làm cho nguồn vốn chủ yếu đổ vào mấy ngành này.

Ngoài ra, tính ổn định vĩ mô từ giữa năm 2007 đã bị lung lay với các hiện tượng lạm phát, nhập siêu, thâm hụt ngân sách đến mức báo động… cũng góp phần giảm đầu tư vào các ngành sản xuất công nghiệp.

Thế có nghĩa là thị trường bất động sản không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố trong ổn định vĩ mô?

Không phải vậy. Thị trường nào thì cũng chịu tác động của các biến số vĩ mô, nhưng để có thể thấy hết được những tác động này thì phải chờ thêm một thời gian nữa. Tuy nhiên, dù có một số khó khăn nhưng triển vọng phát triển kinh tế và sự hấp dẫn của thị trường Việt Nam vẫn còn, và do vậy thị trường bất động sản vẫn là điểm đầu tư hấp dẫn với khả năng đem lại lợi nhuận rất cao cho nhà đầu tư.

Ngoài ra, xét riêng về đầu tư bất động sản thì tính thời điểm và cơ hội rất quan trọng. Ở vai trò nhà đầu tư, nếu đổ vốn vào công nghiệp chậm hơn vài tháng hay thậm chí dài hơn cũng không thiệt hại đáng kể, nhưng đối với lĩnh vực bất động sản thì chậm một bước xem như mất cơ hội, người đến trước sẽ là người chọn được những vị trí đắc địa nhất và chiếm được ưu thế trên thị trường.

Theo ông, khuynh hướng gia tăng đầu tư vào bất động sản như hiện nay sẽ tác động thế nào đến thị trường bất động sản trong tương lai?

Trước mắt, các dự án mới sau khi triển khai sẽ đáp ứng nhu cầu về văn phòng, nhà ở, khách sạn… nhìn chung là có lợi cho thị trường, khi cung tăng thì giá cả sẽ có xu hướng giảm xuống.

Tuy nhiên, cũng cần lưu ý hiệu ứng đám đông. Cụ thể là khi thị trường bong bóng, giá tăng vọt, lợi nhuận cao ngất nên các nhà đầu tư đổ xô vào xây dựng bất động sản. Bong bóng không thể phình to mãi được và trong dài hạn, thị trường tất nhiên sẽ phải điều chỉnh.

Tình trạng còn trở nên tồi tệ hơn nếu như bong bóng bất động sản bị xì hơi đồng thời với sự suy giảm của nền kinh tế. Khi ấy, lượng cung vừa mới tăng lại gặp phải lượng cầu giảm sút do suy thoái kinh tế sẽ làm giá cả đi xuống, thị trường đóng băng.

Rủi ro tuy rơi vào các nhà đầu tư (nước ngoài và trong nước) nhưng nền kinh tế sẽ không tránh khỏi bị ảnh hưởng. Do đó, các cấp quản lý cần xác định được nhu cầu, mức giá bong bóng để có sự điều tiết kịp thời và hợp lý.

Quay lại với cơ cấu đầu tư, Nhà nước nên làm gì để điều chỉnh cho hợp lý hơn?

Nhà đầu tư đương nhiên chỉ nhắm vào những lĩnh vực sinh lợi cao nhất. Để hướng dòng đầu tư vào các lĩnh vực cần thiết, Nhà nước cần có những khuyến khích để tạo sức hấp dẫn cho những ngành này, hoặc đưa ra những hạn chế ở những ngành khác đã thặng dư vốn.

Quan trọng là Nhà nước phải xác định được nhu cầu thật sự ở từng lĩnh vực, hướng phát triển trong tương lai, và bài toán quy hoạch đô thị, từ đó mới có thể đưa ra những biện pháp khuyến khích hay hạn chế.

Ông có thể nói rõ hơn về bài toán quy hoạch đô thị?

Đến nay, dù đã muộn, nhưng bài toán quy hoạch đô thị trên thực tế vẫn còn bị bỏ ngỏ. Không phải là chúng ta không có quy hoạch đô thị nhưng đó phần nhiều là quy hoạch trên giấy chứ chưa đi vào thực tế. Phần lớn các quy hoạch này do đội ngũ kiến trúc sư thực hiện và thiên về yếu tố kỹ thuật trong khi cốt lõi của quy hoạch đô thị là quy hoạch về kinh tế - xã hội.

Cần thấy rằng một dự án nói chung và một dự án bất động sản nói riêng sẽ kéo theo rất nhiều thay đổi về dân cư, việc làm, môi trường… và vị trí tốt nhất theo quan điểm của nhà đầu tư chưa hẳn là tốt nhất cho sự phát triển của thành phố.

Nếu có quy hoạch tốt, chúng ta sẽ biết rõ nên phát triển cái gì, ở đâu, với quy mô nào nhưng rõ ràng là hiện nay chúng ta chỉ chạy theo ý muốn của các nhà đầu tư và xét về lâu dài thì có thể sẽ phải giải quyết những hậu quả do thiếu định hướng cho đầu tư.