Bất động sản Dubai: Tòa lâu đài trên cát?

Giữa thời kỳ đỉnh cao cách đây chưa lâu của thị trường bất động sản bong bóng ở Dubai, một tay môi giới bất động sản có tiếng ở nơi này, anh Imran Mohamed, nằm trong số những người “cưỡi trên đầu ngọn sóng”.

Khi đó, những dự án bất động sản cao cấp ở Dubai luôn thu hút những đám đông lớn những nhà đầu tư tới tranh mua ngay trong buổi đăng ký đầu tiên. Mohamed kể lại, tại buổi chào bán một khu căn hộ cao cấp quay ra biển, anh nằm trong số những nhà đầu tư đặt cọc sớm nhất.

Ngay khi ra khỏi cửa, Mohamed sang tay luôn căn hộ vừa đặt mua cho một khách hàng người Nga đang đứng ngoài, với giá cao gấp đôi. Tiền mặt được trả luôn. Chỉ trong vòng 20 phút, Mohamed kiếm được 408.000 USD.

Bong bóng nổ

Bài học mà tay môi giới này rút ra: “Ở Dubai, anh có thể ném những câu chuyện đạo đức và những cuốn sách giáo khoa đi. Vì các quy tắc không được áp dụng ở đây”.

Đúng là từ lâu, những định luật kinh tế thông thường dường như không đúng ở Dubai, tiểu vương quốc đông dân nhất trong số 7 tiểu vương quốc hợp thành Các tiểu vương quốc Arab thống nhất (UAE). Ở UAE, tiểu vương quốc Abu Dhabi là thủ đô chính trị, đồng thời kiểm soát phần lớn tài nguyên dầu lửa của quốc gia này. Với nguồn “vàng đen” ít ỏi hơn, Dubai đã sử dụng mức thuế thấp, tiền vay dễ dàng và nguồn lao động giá rẻ từ châu Á để chuyển mình thành một trong những nền kinh tế năng động nhất khu vực.

Dubai đã tự tạo cho mình một dấu ấn mạnh mẽ bằng những dự án bất động sản khổng lồ như khu trượt tuyết trong nhà, đảo nhân tạo hình lá cọ, hay tòa nhà cao nhất thế giới. Nhờ đó, thành phố tọa lạc bên bờ Vịnh Ba Tư này đã ghi danh mình vào hàng những thành phố phát triển nhanh nhất thế giới.

Mặc dù vậy, những định luật kinh tế rốt cục đã khẳng định tính đúng đắn của chúng. Theo chi nhánh của HSBC tại Dubai, từ khi giá dầu thế giới lao dốc từ mức đỉnh của mùa hè 2008 và thị trường chứng khoán toàn cầu rung lắc mạnh mẽ vào mua thu năm ngoái, số dự án bất động sản với tổng trị giá khoảng 75 tỷ USD đã bị đình lại và hủy bỏ ở tiểu vương quốc này. Tờ Middle East Economic Digest của Dubai thì cho rằng, con số này phải là hơn 300 tỷ USD.

Những dự án bị trì hoãn bao gồm dự án World - một quần đảo nhân tạo sang trọng với thiết kế là hình dáng thu nhỏ của các châu lục trên thế giới, và Dubailand - một công viên chủ đề rộng gấp đôi công viên Disney World ở Florida, Mỹ. Giá nhà đất ở Dubai hiện đã giảm khoảng 20-40% từ mức đỉnh ở cuối năm 2008. Khoảng 30% mặt bằng bất động sản hiện có ở thành phố này đang trong tình trạng bỏ trống.

Tuy nhiên, điều tồi tệ nhất có lẽ đã qua đi. Abu Dhabi đã cứu Dubai bằng cách mua vào 10 tỷ USD trái phiếu của Dubai trong đợt phát hành trị giá 20 tỷ USD cách đây chưa lâu. Số tiền này đã giúp vực dậy các công ty phát triển bất động sản quốc doanh của Dubai - những công ty đứng sau hầu hết các dự án xây dựng khổng lồ ở đây. Tuy vậy, theo ông Saud Masoud, một nhà phân tích thuộc văn phòng Dubai của ngân hàng UBS, cơn dư chấn có thể vẫn còn chưa chấm dứt.

Nhà phân tích này dự báo, giá nhà ở Dubai có thể phải giảm 70% từ mức đỉnh của năm ngoái trước khi chạm đáy. Ông cũng cho rằng, Dubai cần minh bạch hơn về mức độ nghiêm trọng của cuộc khủng hoảng bất động sản ở đây và đa dạng hóa nền kinh tế. “Đến lúc nào đó, cung cầu phải gặp nhau. Dubai cần một tầm nhìn dài hạn và thấu đáo về việc xây dựng một thương hiệu mới cho mình, thay vì chỉ là một thiên đường đầu tư bất động sản cao cấp. Ở thời điểm hiện nay, giới đầu tư đang lo sợ”, ông Masoud.

Tranh mua nhà “giấy”

Sự nổi lên của Dubai đã diễn ra hàng thập kỷ, nhưng thị trường bất động sản ở tiểu vương quốc này thực sự bùng nổ sau khi luật đất đai điều chỉnh năm 2003 cho phép các nhà đầu tư nước ngoài được sở hữu đất. Với nguồn tín dụng lãi suất thấp và dễ kiếm, không thuế thu nhập và số giờ nắng nhiều hơn ở Anh hay Nga, Dubai đã thu hút một làn sóng mới người châu Âu đến đây mang theo những hy vọng lớn, nhưng hầu như chẳng hiểu gì về những giá trị Hồi giáo.

Thứ ngôn ngữ chung duy nhất ở đây mà ai cũng chấp nhận là bất động sản, và cơn sốt nhà đất nhanh chóng lôi kéo cả dân địa phương cũng như người ngoại quốc. Nhiều nhân viên hộp đêm bỗng chốc trở thành nhà quản lý quỹ bằng con đường hết sức đơn giản là gom tiền từ người quen. “Chẳng có gì là ghê gớm cả. Tiền khá dễ gom. Chỉ cần anh quen biết nhiều là được”, anh Martin Rumney, một người trước đây từng làm công việc hướng dẫn chơi golf ở Anh, sau đó trở thành một nhà đại lý địa ốc ở Dubai, cho biết.

Nhưng không phải mọi chuyện đều dễ dàng như vậy. Mặc dù giá nhà đất ở Dubai đã tăng tới 400% trong những năm bong bóng, chẳng mấy ai muốn  nhận ngôi nhà mà họ đã đăng ký mua khi dự án đã hoàn thiện.

Các nhà đầu tư ở đây thường mua nhà trên giấy, ngay khi dự án mới bắt đầu được động thổ. Thị trường bị chi phối hoàn toàn bới giới đầu cơ, chỉ quan tâm tới chuyện mua đi, bán lại để lướt sóng. Do đó, những căn hộ chưa xây xong thường bán với giá cao hơn những căn hộ hoàn chỉnh có sẵn. Từ lúc được mua lần đầu tới khi công trình hoàn thiện, giá của một căn hộ có thể tăng gấp 10 lần.

“Không thể tưởng tượng nổi cơn sốt này kinh khủng tới mức nào. Ai cũng biết cơn sốt này giống như một canh bạc. Khi giá nhà còn lên và thị trường thanh khoản tốt, anh sẽ có nhiều khách hỏi mua nhà. Nhưng khi giá xuống, tính thanh khoản mất đi, anh bị mắc kẹt ngay”, ông Robert McKinnon, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu thị trường nhà đất thuộc ngân hàng đầu tư Al Mal Capital ở Dubai, nhận xét.

Khi giá nhà lao dốc, nhiều nhà đầu tư bỗng nhận thấy họ đang nắm giữ những món bất động sản mà họ chẳng hề muốn có hoặc không có đủ khả năng tài chính để mua. Một số khác thì thấy mình chẳng còn lại gì. Theo ông McKinnon, chỉ khoảng 70% trong số những dự án bất động sản trên giấy ở Dubai sẽ thực sự được xây dựng, còn lại sẽ vẫn chỉ là giấy!

Hơn một nửa các công ty phát triển bất động sản tại đây đã đóng cửa hoặc bị các nhà chức trách “xóa sổ”.  Những công ty uy tín hơn thì tiến hành giảm bớt số dự án và đề nghị các nhà đầu tư đã rót vốn vào những dự án bị hủy nhận nhà ở các dự án khác.

Tháo chạy

Anh Nigel Knight, một thợ mộc 45 tuổi người Anh, đã tổ chức một nhóm vận động hành lang gồm các nhà đầu tư địa ốc đang bất bình ở Dubai. Knight đi tới ý tưởng thành lập nhóm này sau khi phát hiện ra rằng, chủ đầu tư một dự án biệt thự anh đã mua không chuyển tiền đặt cọc của anh vào quỹ dành cho việc xây dựng dự án.

Knight nghi ngờ tiền của mình và các nhà đầu tư khác đã bị công ty này sử dụng để mua thêm đất và bán căn hộ trên giấy. Tệ hơn, sau đó anh còn phát hiện ra công ty này có thể đã bán căn nhà của anh tới hai lần! “Tôi cứ nghĩ Dubai là nơi an toàn nhất để đầu tư ở Trung Đông và họ có đủ luật để bảo vệ nhà đầu tư. Ai dè…”, anh Knight than thở.

Trên thực tế, cơ quan điều hành thị trường nhà đất của Dubai mới chỉ được thành lập hai năm trước. Thêm vào đó, hệ thống pháp luật của Dubai không cho phép kiện tập thể, khiến Knight và nhóm của anh phải rút thăm để xem ai sẽ phát đơn kiện trước.

Thay vì “chiến đấu” với hệ thống luật pháp ở Dubai, nhiều người nước ngoài đang rời khỏi nơi nay. Các nhà kinh doanh xe hơi cũ ở đây vì thế rơi vào cảnh bị “dội bom” bởi những người nước ngoài rời đi muốn bán xe. Tuy nhiên, các nhà kinh doanh xe buộc phải ngừng mua vào, vì có mua cũng chẳng biết bán cho ai. “Tôi hết chỗ để xe rồi, mà cũng chẳng khách nào có tiền để mua xe nữa”, một nhà buôn xe nói.

Các nhà chức trách Dubai thậm chí còn phải tổ chức bán đấu giá những chiếc xe hơi bị tịch biên hoặc bị bỏ rơi ngay ở sân bay bởi những ông chủ nước ngoài nặng nợ. Các trang web địa phương đăng đầy những tin quảng cáo bán lại toàn bộ nội thất (thường là còn mới) với giá rẻ như bèo.

Anh Mohamed, nhà môi giới bất động sản ở đầu câu chuyện này, cũng đang tính kế rời đi. Anh cho hay, công ty của anh đã tuyên bố phá sản. Các nhân viên an ninh thì ngăn cản không cho anh đem đồ đạc khỏi văn phòng do anh có tranh cãi về tiền thuê với chủ nhà.

(Theo Time)