Bất động sản quý 2: Sôi động bán lẻ, đìu hiu căn hộ

Savills Việt Nam đã khẳng định một thị trường bất động sản với nhiều vận động trong quý 2 vừa qua bằng báo cáo thị trường trên năm mảng: Văn phòng cho thuê, căn hộ để bán, căn hộ dịch vụ, khách sạn và bán lẻ.

Ông Matthew Powell, Giám đốc chi nhánh Hà Nội cho rằng, trái với lo lắng của hầu hết nhà đầu tư cuối quý 1 về những ảnh hưởng sâu của kinh tế vĩ mô tới thị trường bất động sản, quý 2 đã chứng kiến một bức tranh khá tốt với sự điều chỉnh kịp thời của thị trường vào cuối quý, đặc biệt tại hai thị trường bán lẻ và căn hộ.

Căn hộ đìu hiu

Thị trường căn hộ sơ cấp quý 2 được Savills Việt Nam khẳng định không sôi động, phản ánh qua số lượng căn hộ bán được chỉ khoảng 670 căn, chiếm 48% nguồn cung, thấp hơn so với số lượng căn hộ bán được quý trước là khoảng 1.200 căn.

Tổng nguồn cung sơ cấp quý 2 là 1.400 căn từ 13 dự án đang bán thuộc chín quận, huyện. Từ Liêm chiếm gần một nửa nguồn cung sơ cấp. Cầu Giấy đứng ở vị trí thứ hai với gần 20% thị phần.

Các quận Thanh Xuân và Gia Lâm đã bán được 100% lượng cung sơ cấp trong quý này. Bên cạnh đó, huyện Từ LIêm có số lượng căn hộ bán được lớn nhất.

Giá chào thứ cấp trung bình ở tất cả các quận, huyện đều không giảm so với quý 1, tại Hoàn Kiếm và Tây Hồ hầu như không giảm so với quý trước. Tuy nhiên, giá chào thứ cấp bình quân của tất cả các quận, huyện khác đều tăng.

Các nhà đầu tư đã và đang tạo nên một nguồn cầu đáng kể cho thị trường căn hộ để bán, khi bất động sản hiện đang được coi là một kênh đầu tư an toàn và hấp dẫn, đặc biệt là sau khi các sàn vàng buộc phải đóng cửa vào cuối tháng 3 vừa qua.
 
Thị trường sơ cấp quý tới có thể nhận được một nguồn cung mới với khoảng 2.900 căn hộ từ năm dự án. Quý 4 năm nay ước tính sẽ có thêm 1.500 căn hộ từ chín dự án. Ngoài ra, 26 dự án dự kiến cũng sẽ gia nhập thị trường này vào năm 2011, cung cấp cho thị trường trên 11.800 căn hộ.
 
Bên cạnh đó, một lượng căn hộ nhất định từ các dự án riêng lẻ khác và các khu đô thị mới cũng sẽ được tung ra thị trường trong tương lai.
Đáng chú ý, việc hạn chế xây dựng và quỹ đất hạn hẹp ở trung tâm thành phố đã hạn chế nguồn cung, dẫn đến nhu cầu căn hộ sẽ tiếp tục cao ở khu vực này.

Trong ngắn hạn, nhu cầu mua nhà của người Việt Nam ở nước ngoài chưa lớn, tuy nhiên trong dài hạn, nhu cầu từ những đối tượng này có thể sẽ tăng cao. Nếu những khó khăn về thủ tục được giải quyết, nhu cầu về bất động sản để ở hạng trung và cao cấp sẽ tăng.
 
Đối với thị trường căn hộ dịch vụ, hoạt động trong quý 2 khá ổn định. Công suất thuê bình quân tăng nhẹ 1% so với quý 1. Thêm vào đó, giá thuê bình quân không thay đổi so với quý trước. Giá thuê giảm khoảng 2,6% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tổng nguồn cung trên thị trường căn hộ dịch vụ trong quý 2 tăng và đạt 2.260 căn nhờ nguồn cung mới 50 căn của Hà Nội Club. Hiện 41 tòa nhà căn hộ dịch vụ cung cấp cho thị trường khoảng 227.000m2. Tuy nhiên, so với cùng kỳ năm ngoái, tổng cung của quý này đã tăng 10%, tương đương với hơn 160 căn hộ dịch vụ.

Thị trường căn hộ dịch vụ Hà Nội có diện tích dao động từ khoảng 40m2- 750m2, với các loại từ studio tới 6 phòng ngủ và căn hộ áp mái.
Theo Savills Việt Nam, do khách thuê căn hộ dịch vụ chủ yếu là các chuyên gia nước ngoài, vì vậy nguồn cầu của phân khúc thị trường căn hộ dịch vụ phần lớn đến từ các Đại sứ quán, các tổ chức phi chính phủ nước ngoài và các công ty nước ngoài.

Cuối tháng 5/2010, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đăng ký vào Việt Nam chỉ đạt khoảng 7,5 tỷ USD (tương đương với 77% so với cùng kỳ năm 2009). Vốn đưa vào thực hiện là 4,5 tỷ USD, tăng 7,1% so với cùng kỳ năm ngoái. Điều này hứa hẹn xu hướng tăng đối với nguồn cầu căn hộ dịch vụ.

Nguồn cung mới ước tính khoảng 1.690 căn hộ trong 4 năm tới, trong đó 35% thuộc huyện Từ Liêm. Dự kiến không có nguồn cung mới trong quý 3/2010. Tuy nhiên, có khoảng 84 căn hộ thuộc khu vực Từ Liêm có thể gia nhập quý 4/2010.

Nhu cầu bán lẻ tiếp tục tăng

Ngược lại với thị trường căn hộ, trong quý 2, công suất thuê trung bình của toàn thị trường bán lẻ đạt khoảng 95%, tăng 3% so với quý trước. Trong đó, công suất thuê của khu vực trung tâm quanh hồ Hoàn Kiếm đạt mức cao nhất ở thị trường Hà Nội.
 
Cũng trong quý 2 này, ba dự án với tổng diện tích khoảng 4.700 m2 được bổ sung vào thị trường bán lẻ của Hà Nội. Cả ba dự án này đều nằm tại khu vực nội thành.

Hiện tại, trên thị trường có 10 trung tâm mua sắm, trung tâm bách hóa, đại siêu thị, 85 siêu thị và siêu thị điện máy, 2 trung tâm bán sỉ và 12 khối đế bán lẻ, cung cấp khoảng 378.000 m2, tăng khoảng 1,3% so với quý 1.

Giá thuê tại khu trung tâm giữ ở mức cao từ 40 - 150 USD/m2/tháng. Giá thuê trung bình ở khu vực nội thành dao động trong khoảng 20 - 120 USD/m2/tháng. Giá thuê ở khu vực ngoại thành đạt mức thấp hơn từ 6 - 50 USD/m2/ tháng.

Dự báo nhu cầu về bán lẻ sẽ tiếp tục tăng ở khu vực trung tâm, mở rộng mạnh ra các quận nội thành trong khi khu vực ngoại thành sẽ tiếp tục tăng chậm trong ngắn và trung hạn.

Khoảng 62.100 m2 diện tích bán lẻ đến từ 9 dự án dự kiến sẽ gia nhập thị trường bán lẻ Hà Nội vào nửa cuối năm 2010.

Tuy nhiên, theo nhận định của Savills Việt Nam những rủi ro tiềm ẩn như lạm phát cao, thậm hụt thương mại và chính sách thắt chặt tiền tệ nửa cuối năm 2010 có thể ảnh hưởng đến tốc độ tăng trưởng của thị trường bán lẻ Hà Nội khi người tiêu dùng bắt đầu cân nhắc hơn với các khoản chi tiêu.

Theo tính toán của Savills Việt Nam, đến 2013, Hà Nội sẽ có thêm khoảng 1,1 triệu m2 bán lẻ từ 81 dự án bổ sung vào nguồn cung của thị trường.

Trong đó, 31 dự án bán lẻ có quy mô diện tích lớn từ 10.000 m2 trở lên. Điều này dự báo sẽ có tác động đáng kể đến quy mô và hình ảnh của thị trường bán lẻ hiện đại Hà Nội.