Văn phòng cho thuê: Ảm đạm vì cung vượt cầu

Diễn biến trên thị trường căn hộ, văn phòng cho thuê đang nghiêng hẳn về phía khách hàng với nhiều sự lựa chọn về giá và địa điểm.

Thực tế trên được Tổng giám đốc Công ty CBRE Việt Nam, ông Marc Townsend đưa ra tại buổi họp báo cập nhật tình hình bất động sản Hà Nội trong quý 2 do đơn vị này tổ chức ngày 6/7.

Giá thấp nhất trong 3 năm qua

Theo khảo sát của CBRE, trong quý 2, thị trường văn phòng cho thuê đã đón nhận thêm khoảng 7.600 m2 ở phân khúc hạng B và hơn 5.000 m2 hạng C, trong đó hạng B chủ yếu là diện tích tại tòa nhà Hanoitourist cao 11 tầng trên phố Lý Thường Kiệt (Hoàn Kiếm).

Trong khi đó, ở phân khúc hạng A, do không có nguồn cung mới trong  quý 2 nên tỷ lệ trống tại các tòa nhà cũng đã được cải thiện, giảm 1 ,75% so với quý trước, đạt mức 7,51% trống của toàn phân khúc.

Đối với phân khúc hạng B, dù đã giảm được 3,32% nhưng tỷ lệ trống của phân khúc này vẫn tương đối cao, ở mức 18,24%.

Theo ông Marc Townsend, 4 năm trước, giá của phân khúc hạng A đều trên 40 USD/m2 đã mở ra nhiều cơ hội lẫn hy vọng cho các chủ đầu tư vào phân khúc này.

Tuy nhiên, do nguồn cung căn hộ và văn phòng cho thuê tăng quá nhanh, cộng với một lượng khách hàng tiềm năng là các doanh nghiệp, tổ chức nước ngoài không được như kỳ vọng đã khiến cho nhiều nhà đầu tư thất vọng với viễn cảnh thị trường.

“Đây là lần đầu tiên kể từ năm 2007, giá chào thuê trung bình của văn phòng hạng A giảm xuống dưới 40 USD/m2, còn phân khúc hạng B cũng giảm từ 29 USD năm trước xuống còn 26,4 USD/m2. Tính trung bình, giá thuê trung bình theo năm của 2 phân khúc này đã giảm lần lượt là  16,7% và 8,9% so với năm trước”, ông Marc cho hay.

Trong khi đó, theo khảo sát của VnEconomy, tình trạng giảm giá thuê văn phòng hay mặt bằng bán lẻ không chỉ diễn ra tại các dự án lớn. Ngay cả các khu nhà ở đơn lẻ, nhà mặt phố cũng đã có sự giảm giá đáng kể. Hầu hết các căn hộ cho thuê làm văn phòng, nhà mặt tiền đều có sự giảm giá từ 100.000 – 300.000 đồng/m2.

Còn tại các tòa nhà văn phòng cho thuê trên các tuyến phố nội thành cũng có tỷ lệ trống khá lớn. Đặc biệt, một số tòa nhà văn phòng cho thuê trên đường Phạm Hùng, Láng Hạ, Lê Duẩn, Trần Hưng Đạo... được chủ đầu tư khuyến mại giảm giá, ưu đãi nhiều dịch vụ đi kèm nhưng vẫn không thể lấp đầy diện tích.

Trao đổi với VnEconomy, chủ đầu tư một tòa nhà văn phòng cho thuê trên phố Trần Hưng Đạo (Hoàn Kiếm) cho biết, đơn vị này đã tiến hành giảm giá đối với phân khúc hạng A xuống còn 35 USD/m2 những vẫn không có nhiều khách tìm hỏi.

Khách hàng đã là "thượng đế"?

Theo thống kê của CBRE, trong quý 2 vừa qua, dù diện tích cho thuê mới đối với hạng A và B tăng đáng kể, đạt xấp xỉ 19.000 m2, song tỷ lệ trống trung bình của 2 phân khúc này vẫn ở mức tương đối cao, khoảng 15,42%, tương đương khoảng 70.000m2 diện tích trống.

Đặc biệt, từ nay đến cuối năm, một số dự án văn phòng và mặt bằng bán lẻ  sẽ được hoàn thành và được đưa vào khai thác như Hanoi Grand Plaza, Royal City, Pico Mall, Trung tâm thương mại Chợ Hàng Da... sẽ càng tạo áp lực cho các chủ đầu tư trong việc tìm khách cho thuê.

Theo ông Mac Townsend, nếu như trước đây,  thói quen thuê văn phòng của khách hàng ở Tp.HCM và Hà Nội khác nhau, tức là khách ở Tp.HCM sẵn sàng chuyển địa điểm nếu giá rẻ hơn, điều kiện tốt hơn thì khách hàng Hà Nội lại không có thói quen chuyển địa điểm vì phần lớn thích sự ổn định nếu như khả năng tài chính của họ vẫn chấp nhận được mức giá.

Tuy nhiên, gần đây, khách thuê ở Hà Nội cũng bắt đầu thay đổi thói quen khi mà nguồn cung tăng mạnh đã mở ra cho họ có nhiều lựa chọn, có ưu thế trong việc đàm phán giá... nên họ sẽ chọn văn phòng nào rẻ nhất, dịch vụ tốt nhất.

“Qua thăm dò, chúng tôi biết được nhiều chủ đầu tư hiểu được khó khăn thế nào để có được khách thuê trong bối cảnh hiện nay. Điều đó cũng đồng nghĩa với việc khách hàng sẽ là người chủ động trong việc đàm phán thuê văn phòng. Để lấp đầy khoảng 100.000 m2 văn phòng cho thuê ở các hạng vào lúc này không phải là chuyện dễ”, ông Mac Townsend nhận định.

Bà Vũ Tuyết Ngân (phố Tây Sơn) cho biết, căn nhà mặt phố có diện tích hơn 100 m2 của bà cho thuê từ hơn 3 năm nay với giá 60 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, trong lần ký hợp đồng tái cho thuê mới đây, bà đã phải giảm 5 triệu đồng/tháng cho phía khách hàng vì nếu không họ sẽ chuyển đến địa điểm khác với mức giá có lợi hơn cho họ.

Còn giám đốc một doanh nghiệp viễn thông trên phố Chùa Bộc cho biết, họ vừa quyết định chuyển toàn bộ hệ thống cửa hàng và bộ phận văn phòng sang một địa điểm mới trên phố Xã Đàn vì giá thuê ở đây rẻ hơn và các dịch vụ đi kèm cũng tốt hơn.

Cũng theo vị này, sắp tới công ty sẽ thuê thêm khoảng 200 m2 trên đường Phạm Hùng để mở thêm chi nhánh vì giá thuê đã hạ hơn nhiều so với cùng kỳ này năm ngoái.

Trong khi đó, đối với mặt bằng bán lẻ và căn hộ dịch vụ cho thuê, dù không phải chịu áp lực từ việc tăng cung cho đến thời điểm này. Tuy nhiên, mức giá cho thuê trung bình của căn hộ dịch vụ cũng đã giảm 6,26% so với cùng kỳ năm trước do lượng khách thuê sụt giảm.

“Hiện chưa có dự án nào có diện tích trên 200.000 m2 đưa vào khai thác, song sắp tới sẽ có hàng loạt dự án trung tâm thương mại, dự án căn hộ cho thuê như Charmvit’s Plaza, Crowne Complex, Keangnam... gia nhập thị trường cùng với nhiều cá nhân mua căn hộ rồi cho thuê sẽ càng tạo áp lực cho chủ đầu tư cũng như các nhà tiếp thị cho dự án”, ông Mac Townsend cho biết.