Bất động sản và xu hướng “cắt - phát - rút”

Sự kiên nhẫn của giới đầu tư bất động sản dường như đã đi đến giới hạn cuối cùng khi mà xu thế “cắt - phát - rút” trên thị trường đang ngày càng tăng mạnh.

Với vai trò là đại diện một doanh nghiệp môi giới bất động sản tại Hà Nội, ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng giám đốc Công ty Bất động sản Thế Kỷ (Cengroup) đã nhìn nhận như vậy khi nói về thực trạng thị trường và xu hướng giao dịch bất động sản hiện nay.

Ông nói:

- Với tình cảnh thị trường hiện nay, dù doanh nghiệp đưa ra giải pháp gì đi nữa thì cuối cùng sản phẩm phải đến được người tiêu dùng, và một trong những giải pháp hữu hiệu là giảm giá bán. Đây là giải pháp có thể gây hiệu ứng thị trường lớn nhất nhưng không phải chủ đầu tư nào cũng sẵn sàng và có thể hợp tác. Chủ đầu tư chung cư Đại Thanh là một trong những chủ đầu tư rất mạnh dạn, tiên phong trong phong trào giảm giá bán tại thị trường bất động sản Hà Nội.

Còn trong Tp.HCM, nhiều chủ đầu tư đã mạnh dạn giảm giá bán và thu hút được khách hàng lớn. Đấy là những giải pháp mà mỗi chủ đầu tư đều có một cách thức và họ lựa chọn một giải pháp, một phương án nào đó để kích thích thị trường, và giảm giá bán là một trong những cách đó.

Tuy nhiên, cũng có những chủ đầu tư lại lựa chọn phương án khác như thay đổi diện tích phù hợp hoặc gia tăng thêm giá trị mà khách hàng nhận được như hoàn thiện nội thất cao cấp, tặng thêm gói dịch vụ, hỗ trợ gói lãi suất… Tất cả những điều đó đều cho thấy bằng cách này hay cách khác chủ đầu tư đã làm tăng giá trị lợi nhuận cho khách hàng và giảm mức giá xuống thấp cho khách hàng. Tôi nghĩ sẽ có thêm nhiều dự án áp dụng kiểu giảm giá như vậy.

Hiện tượng “cắt - phát - rút”

Tức là ông cho rằng, xu hướng giảm giá bán sẽ lan rộng trên thị trường?

Việc giảm tiếp nữa hay không hoàn toàn phụ thuộc vào thị trường, đối với chủ đầu tư thì điều mà họ đặt ra là sản phẩm sẽ bán được và họ sẽ cố gắng bán ra với mức giá cao nhất có thể, đó là quy luật của thị trường và vì vậy nếu mức giá này thị trường vẫn chưa chấp nhận được thì có thể chủ đầu tư sẽ giảm giá sâu hơn nữa.

Có thể người ta tiên đoán thị trường khó có thể chờ đợi đến một ngày tươi sáng hơn. Vậy nên có thể nhiều chủ đầu tư, đặc biệt là những chủ đầu tư thứ cấp, sẽ rút khỏi thị trường bằng việc bán với mức giá có thể thấp hơn mức giá mà chủ đầu tư đưa ra trước đó.

Hiện nay, xu thế chung mà chúng tôi quan sát được đó là hiện tượng “cắt - phát - rút” đang xảy ra khá phổ biến trong giới đầu tư thứ cấp, các ngân hàng đang cầm cố bất động sản.

Đó chính là động thái chấp nhận cắt lỗ, phát mại bất động sản của các ngân hàng để nhằm mục tiêu cuối cùng là rút khỏi thị trường bất động sản đang chìm khó khăn.


Ông có thể nói rõ hơn về hiện tượng “cắt - phát - rút”?

Có một thực tế rằng, việc giảm bao nhiêu % thì tùy dự án, vấn đề là người ta có thể rút khỏi thị trường, người ta có thể bán ra thị trường ở mức giá nào đó mà khách hàng chấp nhận được.

Bên cạnh đó cũng phải có nhiều khách hàng đang khát khao và mong chờ để mua được sản phẩm đó. Ví dụ rất nhiều dự án hiện nay có mức lỗ thứ cấp lên đến cả tỷ đồng/căn, tức là một căn hộ đó có giá khoảng 3-4 tỷ thì nhà đầu tư cũng đã lỗ khoảng 1 tỷ đồng, tức khoảng 30%.

Ở Tp.HCM, có những dự án trước đây được bán với mức giá khoảng 14-15 triệu đồng/m2 thì bây giờ nhiều nhà đầu tư thứ cấp đang rao bán với giá 11-12 triệu/m2.

Trên thực tế, trước đây những người kinh doanh và nhà đầu tư tham gia thị trường với hy vọng sẽ có lãi, nhưng bây giờ thấy mục tiêu không đạt được thì người ta phải tìm cách rút khỏi thị trường, đấy cũng là một trong những giải pháp.

Còn một loại sản phẩm nữa trên thị trường, đó là sản phẩm phát mại của các ngân hàng. Vấn đề đặt ra ở đây là tại thời điểm ngân hàng chấp nhận tài sản bảo đảm thì giá thị trường nó khác so với thời điểm này, cho nên việc ngân hàng giải quyết hàng phát mại là câu chuyện không phải dễ dàng thực hiện, vì phải tìm được tiếng nói chung giữa người vay nợ ngân hàng và bản thân đơn vị đứng ra phát mại.

Hơn nữa, thủ tục phát mại hiện nay tương đối khó khăn và đấy là một trong những lý do mà trong thời gian qua nhiều ngân hàng đã tìm cách giải quyết đống nợ này nhưng cũng chưa thực hiện được ngay.

Tại thời điểm này, cộng với những chủ trương chính sách của nhà nước, với những tín hiệu từ phía thị trường dự báo còn tiếp tục khó khăn thì các ngân hàng cũng phải có những động thái của mình để giải quyết hàng phát mại.

Hiện chúng tôi đã làm việc với một số ngân hàng nhưng phần lớn là các ngân hàng thương mại cổ phần, hầu như các ngân hàng thương mại của quốc doanh hoặc có vốn của nhà nước thì dường như chưa có động thái về việc này.

Những nguồn hàng này sẽ tạo cho thị trường một mặt bằng giá hoàn toàn mới. Tôi tin rằng, những sản phẩm này sẽ được người dân mong đợi, chỉ có điều là làm sao có một đơn vị trung gian, khách quan, độc lập để lo cho họ về thủ tục, những vấn đề về xử lý sản phẩm bảo đảm. Phải có một đơn vị định giá chuyên nghiệp đứng ra làm trung gian và giàn xếp những việc này thì người mua với người bán mới gặp nhau được.

Việc rút khỏi thị trường, hiện nay có nhiều chủ đầu tư phần lớn là tay ngang, tức là họ làm trong lĩnh vực khác như thương mại và bất động sản chỉ là lĩnh vực đầu tư ngoài ngành.

Và vì người ta không có nhiều kinh nghiệm lắm, chẳng hạn những đơn vị trong lĩnh vực về thép, khai khoáng… thì họ có nhu cầu rút khỏi thị trường bất động sản để tập trung vào lĩnh vực trọng tâm của họ. Vì vậy, họ cũng sẵn sàng đưa ra mức giá hợp lý.

Giá bất động sản đã tới mức kỳ vọng?

Theo ông, đối với khách hàng, giá bất động sản bây giờ đã phải là tốt nhất chưa?

Như tôi đã nói, hiện có khá nhiều dự án chấp nhận bán với giá thấp hơn từ 30 - 40% so với mức giá mà họ đã bán trước đó. Chúng ta chỉ tính trung bình rằng, một chủ đầu tư chỉ tính lợi nhuận trên giá bán thì nó chỉ vào khoảng 10-15% là trung bình. Vì vậy, nếu giảm giá tới 30%, tức là họ đã lỗ rất là nhiều. Đó là mức cắt lỗ có thể nói rất sâu rồi.


Như thế đã tới mức kỳ vọng chưa vì vừa rồi có dự án bán với gián 10 triệu đồng/m2?

Với dự án chung cư vừa qua chào bán giá 10 triệu đồng/m2 thì trước đây họ đã bán 13-14 triệu/m2 rồi, vì vậy, nếu giảm xuống 10 triệu/m2 thì con số giảm xuống khoảng 30%. Hơn nữa, với giá 10 triệu/m2 nhưng họ có những điều kiện kèm theo và thực tế giá 10 triệu/m2 nó chỉ áp dụng cho một số sản phẩm thôi chứ không phải áp dụng cho toàn dự án.

Vì vậy, có thể nói rằng từ 10 triệu/m2 cho đến lúc người dân mua được cũng có thể phải cộng thêm một số chi phí lãi khác nữa, nên cũng chỉ giảm tầm 15-20% so với mức giá trung bình mà họ đang bán là 13 triệu/m2.

Nhưng kỳ vọng của khách hàng thì vẫn muốn xuống nữa?

Tất nhiên, thị trường còn muốn xuống tới 50-70%, rõ ràng đây là quan hệ về lợi ích thôi. Chủ đầu tư bao giờ cũng muốn bán mức giá cao nhất, còn người mua bao giờ cũng muốn mua với mức giá rẻ nhất và vai trò của những người trung gian như chúng tôi là làm sao để được mức giá mà hai bên cảm thấy hài lòng.

Cần “cú sốc” về giá?

Trong bối cảnh thị trường đi xuống, rõ ràng cần có một “cú sốc” thực sự về giá để có thể vực sức cầu thị trường lên?

Đúng như vậy, tôi nghĩ việc tạo ra một “cú sốc về giá” là vai trò của chủ đầu tư, nhưng đằng sau đó là áp lực của thị trường, áp lực của người mua.

Tuy nhiên, tôi nghĩ rằng, chúng ta cũng nên có cái nhìn lành mạnh hơn về vấn đề này, tức là nếu chúng ta (người mua) cứ trông chờ vào việc giá tiếp tục xuống nữa thì đến một lúc nào đó nó sẽ xảy ra kết quả ngược lại, tức người ta sẽ giảm giá bằng hình thức không thực sự lành mạnh lắm.

Ví dụ như những chiêu giảm giá trọng điểm để câu khách, đưa ra một số sản phẩm ngôi sao, hoặc bằng cách đưa sản phẩm giao thô, hoặc giảm giá bằng cách đưa tiến độ dòng tiền làm thay đổi phương thức thanh toán và tài chính… thì tất cả những điều đó, về cơ bản nếu biết tính toán một chút thì bản chất của nó không phải là giảm giá.

Vì vậy, tôi muốn lưu ý tất cả các khách hàng mua rằng, giá cả luôn luôn đi cùng với giá trị. Trước khi nói giá cả thì chúng ta phải tìm hiểu về giá trị của nó đã để chúng ta biết rằng cái giá đó thực sự rẻ hay không.