Bố trí quỹ đất cho nhà ở xã hội phải đảm bảo giá trị tương đương

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng đề nghị sửa đổi, bổ sung một số điều của dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (dự thảo Nghị định).

HIẾM CHỦ ĐẦU TƯ LÀM NGHĨA VỤ NHÀ Ở XÃ HỘI

Kể từ khi các quy định về thực hiện nghĩa vụ xây nhà ở xã hội của các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có hiệu lực cho đến nay, HoREA nhận thấy có rất nhiều dự án khu đô thị, nhà ở thương mại có quy mô lên đến hàng chục, hàng trăm ha nhưng hầu như không thấy bóng dáng nhà ở xã hội trong dự án, trừ vài trường hợp hiếm hoi, như Công ty Nam Long đã đầu tư 02 dự án nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% thuộc dự án Khu đô thị cao cấp Mizuki (huyện Bình Chánh, TP.HCM).

Cụ thể, trong giai đoạn từ 01/07/2015 - 31/03/2021, theo quy định tại Nghị định 100/2015 của Chính phủ (Điều 5), các dự án nhà ở thương mại có diện tích từ 10 ha trở lên thì bắt buộc chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất ở 20% của dự án đó.

Đối với dự án nhà ở thương mại có diện tích dưới 10 ha thì chủ đầu tư được xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất ở 20% của dự án, hoặc “hoán đổi” quỹ đất nhà ở xã hội ở vị trí khác, hoặc “nộp bằng tiền tương đương với giá trị quỹ đất ở 20%” của dự án nhà ở thương mại.

Tuy nhiên, Hiệp hội nhận thấy đa số chủ đầu tư đều đề nghị được thanh toán bằng tiền tương đương với giá trị quỹ đất ở 20% và chưa thấy có trường hợp nào thực hiện hoán đổi quỹ đất nhà ở xã hội ở vị trí khác tương đương với giá trị quỹ đất ở 20%.

Kể từ 01/04/2021 đến nay, theo quy định tại Nghị định 49/2021 của Chính phủ, các dự án nhà ở thương mại có diện tích từ 02 ha trở lên thì bắt buộc chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất ở 20% của dự án đó. Nhưng Hiệp hội nhận thấy cũng chưa thấy có dự án nhà ở thương mại nào xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án này.

Còn đối với dự án nhà ở thương mại có diện tích dưới 02 ha thì chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20%, chỉ phải nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án.

Hiệp hội nhận thấy quy định này có thể làm thất thu, thất thoát ngân sách nhà nước, khi xã hội không có thêm căn nhà ở xã hội nào, còn ngân sách nhà nước cũng không thu thêm được đồng nào cho phát triển nhà ở xã hội.

YÊU CẨU QUY ĐỔI GIÁ TRỊ TƯƠNG ĐƯƠNG

Mới đây, góp ý cho dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (dự thảo Nghị định), HoREA đã đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 18 và Điều 19 tại dự thảo Nghị định để quy định chi tiết, chính xác hơn tại Luật Nhà ở 2023.

Cụ thể, Luật Nhà ở 2023 (khoản 2 Điều 83) quy định: chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án hoặc bố trí quỹ đất nhà ở xã hộ đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó, hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội…

Hiệp hội nhận thấy, yêu cầu “tương đương” với giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật cần phải được áp dụng trong cả 02 trường hợp quy định tại Luật Nhà ở 2023 (khoản 2 Điều 83).

Một là, yêu cầu “tương đương” với giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong trường hợp bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó.

Hai là, yêu cầu “tương đương” với giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong trường hợp đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

Hiệp hội nhận thấy, nếu chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại, nhất là dự án nhà ở thương mại cao cấp thì chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng rất cao và cả chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng được phân bổ trên quỹ đất 20% cũng rất cao. Đây là các chi phí hợp pháp, hợp lệ nên được tính vào giá thành và giá bán nhà ở xã hội, dẫn đến giá nhà ở xã hội có thể lên đến trên 40 triệu đồng/m2, vượt quá khả năng tài chính của người hưởng chính sách nhà ở xã hội.

Việc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ở vị trí khác (bên ngoài dự án nhà ở thương mại) phải bảo đảm nguyên tắc “có giá trị tương đương” với giá trị của quỹ đất dành cho xây dựng nhà ở xã hội tại dự án nhà ở thương mại.

Ví dụ: dự án nhà ở thương mại A có quy mô diện tích 2 ha tại phường Thạnh Mỹ Lợi, TP. Thủ Đức, TP.HCM, được phê duyệt tỷ lệ đất ở 40% là 8.000 m2. Chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội với 20% tổng diện tích đất ở tại dự án là 1.600 m2 đất ở. Theo dự thảo Nghị định (khoản 1 Điều 18), chủ đầu tư được bố trí quỹ đất nhà ở xã hội tại phường Long Phước, TP. Thủ Đức, TP.HCM. Trong khi đó, giá trị 1 m2 đất ở tại phường Thạnh Mỹ Lợi cao hơn rất nhiều so với giá trị 1 m2 đất ở tại phường Long Phước. Do đó, việc hoán đổi 1.600 m2 đất ở tại phường Long Phước để thay thế cho 1.600 m2 đất ở tại phường Thạnh Mỹ Lợi là không sòng phẳng, gây thiệt hại cho Nhà nước.

Do vậy, không thể quy định “đổi ngang” về diện tích giữa diện tích đất ở tương đương với quỹ đất phải dành để xây dựng nhà ở xã hội của dự án, vì không bảo đảm nguyên tắc tương đương về giá trị của diện tích đất hoán đổi.

Như vậy, Luật Nhà ở 2023 quy định 03 phương thức để chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thực hiện nghĩa vụ dành một phần quỹ đất trong dự án để phát triển nhà ở xã hội là hợp tình hợp lý và sát với thực tiễn.

Tuy nhiên, theo dự thảo Nghị định (Điều 18 và Điều 19), chưa thể hiện đầy đủ tinh thần của Luật Nhà ở 2023 (khoản 2 Điều 83) là quy đổi giá trị tương đương.

Vì theo HoREA, việc thực hiện nghĩa vụ xây nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không phải là nghĩa vụ của riêng chủ đầu tư, mà chủ đầu tư chỉ là người “trả trước” khoản đóng góp này và chủ đầu tư sẽ “thu hồi lại” khoản đóng góp này khi bán nhà ở thương mại cho người mua nhà. Đây là chi phí hợp pháp, hợp lệ được tính vào giá thành, giá bán nhà, nên người mua nhà (và chủ đầu tư, nếu còn lại phần sở hữu trong dự án) mới chính là người gánh vác nghĩa vụ góp phần phát triển nhà ở xã hội.

Theo đó, Hiệp hội đề nghị sửa đổi khoản 1 Điều 18 tại dự thảo Nghị định khi quy định trường hợp bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì diện tích đất ở có giá trị tương đương với giá trị của quỹ đất dành để xây dựng nhà ở xã hội của dự án, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và có vị trí trong cùng đô thị (ưu tiên bố trí tại cấp huyện đó hoặc cấp huyện liền kề).