Các can thiệp vào thị trường bất động sản cần tính toán cẩn thận để tránh đổ vỡ hàng loạt

Trong suốt hơn 4 thập kỷ qua, bất động sản là một nhân tố tạo ra sự thần kỳ trong phát triển của Trung Quốc. Theo số liệu Financial Times trích dẫn, bất động sản tạo ra tới 28,7% GDP của Trung Quốc. 

SAU KHI "3 LẰN RANH ĐỎ" BAN HÀNH, DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN BẮT ĐẦU VỠ NỢ

Năm 2008, khi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu xảy ra, hàng nghìn tỷ nhân dân tệ được Trung Quốc bơm vào lĩnh vực bất động sản để ngăn chặn cuộc suy thoái. Năm 2014, suy thoái bất động sản cũng dẫn tới một đợt nới lỏng chính sách tiền tệ, khiến giá nhà ở một số nơi tăng gấp đôi trong vòng chưa đầy một năm. Tình trạng xây dựng tràn lan khiến một loạt thành phố “ma” xuất hiện. Tăng trưởng tín dụng bất động sản ở mức cao, các khoản vay thế chấp dưới chuẩn cũng nhiều lên. Tổng dư nợ tín dụng của bất động sản tăng mạnh. 

Trước bối cảnh đó, tháng 8/2020, Trung Quốc áp đặt hướng dẫn "3 lằn ranh đỏ" đối với các nhà phát triển bất động sản. Các nhà phát triển bất động sản phải gửi báo cáo chi tiết về tình hình tài chính đến cơ quan quản lý như Ngân hàng nhân dân Trung Quốc, Ngân hàng trung ương Trung Quốc, Bộ Nhà ở và phát triển đô thị - nông thôn, Cơ quan Quản lý xây dựng nhà nước. 

"3 lằn ranh đỏ" mà chính quyền Trung Quốc vạch ra là: nợ vay/vốn chủ sở hữu của công ty (ngưỡng giới hạn 100%); Tiền/nợ vay ngắn hạn (ngưỡng giới hạn 1); Nợ phải trả/tổng tài sản (ngưỡng giới hạn 70%). 

Tuy nhiên, sau khi “3 lằn ranh đỏ” được ban hành, doanh nghiệp bắt đầu mất thanh khoản và vỡ nợ. Cuộc khủng hoảng bùng phát từ đầu tháng 9/2021 khi Evergrande vỡ nợ, và rắc rối tiếp tục xảy ra trước các khó khăn liên tiếp ập đến, khi khoản nợ đến thời kỳ đáo hạn và trả lãi, hoạt động bất động sản đi xuống giữa bối cảnh chung của dịch bệnh Covid-19. Giá nhà giảm trong nhiều tháng, chi phí tăng lên với những hãng địa ốc gây ra làn sóng vỡ nợ kỷ lục. 

Kèm theo là nỗi lo sợ trước chính sách phong tỏa chống dịch, làn sóng người mua nhà từ chối trả tiền vay ngân hàng, đặc biệt việc mất niềm tin vào bất động sản làm chao đảo thị trường tín dụng trong nước, đồng thời kéo tụt giá cổ phiếu của ngân hàng, lẫn vật tư xây dựng. Hàng loạt cổ phiếu doanh nghiệp bất động sản bị ngưng giao dịch. 

Dữ liệu từ Cục Thống kê quốc gia (NBS) cho biết, đầu tư bất động sản tại Trung Quốc giảm 10% xuống còn 13.290 tỷ nhân dân tệ (1.980 tỷ USD) vào năm 2022, mức thấp chưa từng có với nền kinh tế hàng đầu thế giới này. Ngoài ra, doanh số bán đất cũng giảm 48,4% so với năm 2021, xuống 916,6 tỷ nhân dân tệ; diện tích nhà mới đã bán giảm 26,8%...

Với tình hình trên, tháng 12/2022, Trung Quốc đưa ra chính sách mới và hiểu ngầm là “3 lằn ranh đỏ” không còn được áp dụng nữa. Trong đó, các ngân hàng (chủ yếu là ngân hàng thương mại nhà nước) đã tung ra gói tín dụng 460 tỷ đô la Mỹ để hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản. 

NẾU TIẾP TỤC ÁP DỤNG CHÍNH SÁCH TIỀN TỆ CẦN CÓ CHỌN LỌC

Hiện nay, tổng dư nợ tín dụng bất động sản của Việt Nam chưa cao như Trung Quốc. Tuy nhiên, tỷ lệ đòn bẩy của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam khá tương đồng doanh nghiệp Trung Quốc (nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu 0,6 - 0,7 lần). Cả hai thị trường đều có chung hiện tượng đầu cơ, thổi giá lên rất cao. Mặt khác dự án cao cấp chiếm tỷ trọng lớn, có xu hướng tăng cao, trong khi dự án giá phù hợp chiếm tỷ lệ thấp, gần như không xuất hiện tại khu vực trung tâm thành phố lớn. 

Theo Chủ tịch và Tổng giám đốc FiinGroup Nguyễn Quang Thuân, nếu áp dụng bộ tiêu chí "3 lằn ranh đỏ" của Trung Quốc vào 69 công ty bất động sản đang niêm yết của Việt Nam, 77% sẽ vi phạm một tiêu chí.

Thực tế tại Việt Nam, từ giữa tháng 5/2022, chính sách thắt chặt tín dụng khiến thị trường bất động sản gần như không tiếp cận được nguồn vốn để phát triển. Riêng quý 4/2022, tỷ lệ hấp thụ chỉ ở mức hơn 14%, giảm mạnh so giai đoạn nửa đầu năm. Doanh thu sụt giảm, chi phí tăng cao khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản “đói vốn”, phải tạm dừng triển khai dự án. 

Đến ngày 5/3/2023, khoảng 46 doanh nghiệp thông báo chậm trả lãi, hoặc gốc trái phiếu với cùng lý do "chưa thu xếp kịp nguồn thanh toán". Nghị định số 08/2023/NĐ-CP cho phép trái chủ thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản sẽ giúp tháo gỡ nghẽn cho doanh nghiệp ở thời điểm này. Song lại gặp khó về việc định giá chính xác bất động sản để đàm phán với trái chủ. Nếu doanh nghiệp không thêm phương án giải quyết, con số này chắc chắn tăng thêm giữa bối cảnh áp lực đáo hạn ngày càng cao. 

Các đơn vị tính toán, trong số tổng dư nợ 12 triệu tỷ đồng ở hệ thống ngân hàng, khoảng 75% giá trị tài sản đảm bảo là bất động sản. Giá đất giảm, giá trị khối bất động sản đang thế chấp ở ngân hàng cũng trượt theo. Nếu những người vay tiền ngân hàng thế chấp bằng bất động sản không nộp bổ sung tiền, tài sản khác, Ngân hàng sẽ phát mãi tài sản đảm bảo nhằm thu hồi nợ. Khi nợ xấu tăng cao dẫn tới hệ lụy xấu cho nền kinh tế.

Từ thực trạng đó, có ý kiến cho rằng việc áp dụng chính sách tiền tệ giúp kiềm chế lạm phát, ổn định tỷ giá là đúng đắn. Nhưng nếu tiếp tục kéo dài, không có sự chọn lọc, phân loại thì kinh tế sẽ lao dốc, doanh nghiệp khốn đốn phá sản, người dân đói kém. Nhất là những gì từ thị trường Trung Quốc đã cho thấy, các can thiệp vào thị trường cần tính toán cẩn thận, tránh gây đổ vỡ hàng loạt. 

Vì vậy, chuyên gia Hội Môi giới động sản nêu quan điểm, ngoài xây dựng hệ thống thông tin, đặc biệt là chỉ số giá bất động sản, còn cần tái cơ cấu thị trường bất động sản, quản lý tín dụng bất động sản hướng vào phân khúc sản phẩm phù hợp,  và  phải hoàn thiện hành lang pháp luật… 

Liên quan vấn đề này, ông Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam, thông tin qua khảo sát mới nhất của Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam, hiện 65% khó khăn của doanh nghiệp bất động sản đến từ vướng mắc chính sách, pháp lý. Tương tự, số liệu mà Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nêu ra là 70%. Bởi thế, vị chuyên gia nhấn mạnh: “Cần cải cách mạnh mẽ về thể chế. Chính sự đột phá thể chế sẽ dẫn đường cho sự hồi sinh thị trường bất động sản. Dư địa về cải cách thể chế, pháp lý là vô tận nên phải quan tâm sát sao, kịp thời”.