“Cân, đong, đo, đếm” dự án sân golf

Kết quả rà soát các dự án có mục tiêu kinh doanh sân golf vừa được Bộ Kế hoạch và Đầu tư trình lên Thủ tướng.

Cụ thể, tính đến ngày 20/6, trên cả nước có tổng số 144 dự án có mục tiêu kinh doanh sân golf được cấp phép hoặc cấp chủ trương cho phép nghiên cứu thực hiện dự án, bao gồm 34 dự án 100% vốn đầu tư nước ngoài, 27 dự án liên doanh, còn lại 83 dự án 100% vốn trong nước.

Trong số này, có 78 dự án đã được cấp phép, 66 dự án vẫn đang trong quá trình hoàn thành hồ sơ.

Con số tổng hợp chưa đầy đủ của Bộ Kế hoạch và Đầu tư (một số dự án chưa xác định được diện tích và vốn đầu tư, có dự án không có thông tin...) cho biết, tổng vốn đầu tư của 144 dự án sân golf là  trên 18 tỷ USD, sử dụng diện tích đất khoảng  49 nghìn ha.

Sự phát triển ồ ạt các dự án sân golf trong thời gian qua đi liền với giai đoạn nóng lên của thị trường bất động sản. Thống kê trên cả nước mới có 13 dự án chỉ kinh doanh sân golf đã được cấp phép và 8 dự án khác thuộc loại này mới được duyệt chủ trương.

Còn lại 123 dự án, chiếm 84,3% tổng số dự án, là các dự án phức hợp khu đô thị, khu du lịch... mà trong đó sân golf chỉ là một dự án thành phần, chiếm vị trí khá “khiêm tốn” trong tổng quỹ đất cũng như vốn đầu tư.

Theo nhận định của các đoàn rà soát, hiệu quả chủ yếu mà chủ đầu tư các dự án sân golf này trông đợi để sớm thu hồi vốn chính là từ các bất động sản đi kèm với sân golf.

Và khi mà thị trường bất động sản “teo tóp” lại, lãi suất vốn vay nhảy như "ngựa vía" thì dự án sân golf có lý do để mà... chậm triển khai. 123 dự án sân golf chưa đưa được vào hoạt động cũng là do một phần ở nguyên nhân này (?)

Hiệu quả chưa rõ

Theo đánh giá của cơ quan công bố báo cáo, các dự án có mục tiêu sân golf thường chiếm một diện tích đất rất lớn, bình quân khoảng 374 ha/dự án, trong đó diện tích đất sử dụng đầu tư cho sân golf chỉ chiếm tỷ lệ rất khiêm tốn, khoảng 29,6% diện tích đất của dự án.

Còn lại 70,4% diện tích các dự án là được sử dụng cho các mục đích không phải sân golf như biệt thự để bán và cho thuê, khu nghĩ dưỡng, khu du lịch, khu cây xanh, rừng cảnh quan...

Cũng theo báo cáo, việc phát triển ồ ạt sân golf đang “ăn lẹm” vào phần đất dành cho phát triển nông nghiệp. Với 144 dự án, các địa phương đã quy hoạch khoảng 12 nghìn ha đất nông nghiệp để chuyển đổi, chiếm 23,4% tổng diện tích đất của các dự án. Trong số đó, khoảng 2,8 nghìn ha là đất trồng lúa, chiếm 5,2% diện tích đất của các dự án.

Theo báo cáo của các địa phương, phần lớn diện tích đất trồng lúa này là đất trồng một vụ, năng suất thấp, hoặc thuộc vùng đất nhiễm phèn.

Nhưng, qua kiểm tra thực địa phát hiện ở một số địa phương có hiện tượng dự án sân golf chiếm đất nông nghiệp rất lớn như sân golf Sài Sơn (Hà Tây cũ), sân golf tại huyện Thủ Thừa (Long An), sân golf Văn Giang (Hưng Yên), sân golf Lương Sơn (Hòa Bình) chiếm nhiều đất trồng lúa, hay sân golf tại Bảo Lộc (Lâm Đồng) chiếm đất trồng chè…

Chiếm diện tích đất lớn, nhưng hiệu quả từ các dự án này vẫn còn “mù mờ”. Có đến 65 dự án trong tổng số các dự án sân golf đã cấp phép vẫn đang trong quá trình triển khai giải phóng mặt bằng và xây dựng.

13 dự án đã đi vào hoạt động, tổng diện tích đất sử dụng đã là 2.711 ha, đạt bình quân 208 ha/dự án nhưng chỉ nộp vào ngân sách Nhà nước là 336,3 tỷ đồng (năm 2007), bình quân khoảng 124 triệu đồng/ha..

Với 13 dự án đã hoạt động, phần đất nông nghiệp phải “hy sinh” để chuyển đổi mục đích đã là 773,24 ha, trong đó 175 ha là đất trồng lúa.

Ở một góc nhìn khác, trong khi các địa phương đều cho rằng các dự án sân golf đã tạo điểm nhấn cho du lịch và phù hợp với mục tiêu phát triển du lịch địa phương, thực tế là các dự án này chỉ phục vụ những người có thu nhập cao. Tuy là nơi vui chơi giải trí thể thao, nhưng cộng đồng dân cư không được hưởng do bị cách biệt bởi ranh giới dự án.

Hiệu quả đầu tư của các dự án có mục tiêu sân golf chủ yếu đến từ bán và cho thuê biệt thự trong khu vực dự án và bán thẻ hội viên. Nếu chỉ kinh doanh dựa trên việc thu phí chơi golf từ khách chơi, khoảng 100 USD/ngày/lượt, thì hiệu quả không cao, chậm thu hồi vốn.

Nhiều dự án “bánh vẽ”

Lấy kết quả từ khảo sát thực địa, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã kết luận “trào lưu” xin chủ trương kinh doanh sân golf trong vòng một năm qua cho thấy sự mất cân đối từ cơ cấu dự án, cơ cấu vốn, đến suất đầu tư...

Trong 66 dự án được cấp chủ trương trong giai đoạn từ 2006 đến nay, có 47 dự án là của các nhà đầu tư trong nước đầu tư 100% vốn.

Hiện tượng “bánh vẽ” trong số các dự án có mục tiêu sân golf khá phổ biến. Nhiều doanh nghiệp lập dự án tràn lan rồi... để đó. Có những dự án chỉ căn cứ trên quy mô vốn so với diện tích sử dụng dự kiến đã thấy khó khả thi.

Chỉ tính riêng số dự án có mục tiêu kinh doanh sân golf mà các doanh nghiệp thuộc Tập đoàn Công nghiệp tàu thuỷ Việt Nam (Vinashin) đầu tư hoặc góp vốn đầu tư đã là 5 dự án với tổng vốn đầu tư 473 triệu USD, sử dụng 2,2 nghìn ha đất trong đó có 366 ha đất nông nghiệp chuyển đổi.

Ngoài ra còn có nhiều trường hợp doanh nghiệp xin chủ trương thành lập rất nhiều dự án kinh doanh có mục tiêu sân golf như Công ty Sản xuất và Xuất nhập khẩu Bình Dương đang triển khai 3 dự án và xin cấp thêm 2 dự án có sân golf, Công ty Đông Dương có 2 dự án sân golf ở Quảng Bình, Công ty San Nam có 2 dự án sân golf tại Hoà Bình...

Một số dự án có quy mô sử dụng đất lớn nhưng vốn đầu tư lại nhỏ, suất đầu tư tính trên một ha đất rất thấp. Như tại Lâm Đồng, sân golf Đạ Ròn vốn đầu tư chỉ có 18 triệu USD/750 ha, sân golf Bảo Lộc vốn đầu tư chỉ 18 triệu USD/254 ha và 17 triệu USD/440 ha. Tại Quảng  Bình, sân golf Phong Nha có vốn đầu tư chỉ 8 triệu USD/400 ha, sân golf Suối Bang 11 triệu USD/820 ha.

Các đoàn kiểm tra thực địa sau khi tìm hiểu kỹ từng dự án cũng đưa ra kết luận là nhiều dự án đã được chính quyền địa phương giao đất từ lâu nhưng chủ đầu tư chậm triển khai do thiếu vốn hoặc khó khăn trong giải phóng mặt bằng.

Lỗi tại phân cấp?

Sự phát triển mạnh của các dự án có mục tiêu sân golf chỉ mới diễn ra gần đây. Trước đó, số lượng các dự án loại này tại Việt Nam không nhiều.

Tính đến thời điểm trước 1/7/2006, khi Luật Đầu tư có hiệu lực, cả nước mới có 38 dự án được cấp phép, trong đó chỉ có 13 dự án đi vào hoạt động kinh doanh.

Theo quy định trước đây, việc cấp phép các dự án sân golf phải tuân theo một quy trình chặt chẽ, có sự đánh giá, thẩm định từ nhiều bộ, ngành trước khi trình lên Thủ tướng chính phủ quyết định.

Mọi chuyện bắt đầu thay đổi sau khi Nghị định 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư được ban hành, theo đó việc xem xét, cấp Giấy chứng nhận đầu tư được phân cấp cho Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, Ban quản lý khu kinh tế, khu thương mại đặc biệt và Ban quản lý khu công nghiệp.

Tính từ 1/7/2006 đến 4/6/2008, trên cả nước đã có thêm 106 dự án có mục tiêu kinh doanh sân golf đợc cấp phép hoặc duyệt chủ trưng thực hiện, gấp 3 lần so với số dự án được cấp phép 16 năm trước đó cộng lại.

Tại một số khu vực, chính quyền địa phương đã tiến hành cấp chủ trương hoặc Giấy chứng nhận đầu tư cho một số lớn dự án cùng có mục tiêu kinh doanh sân golf, dẫn tới mật độ các dự án quá lớn như khu vực xã Tiền Phong (Yên Dũng - Bắc giang) có tới 3 dự án được cấp chủ trương, chưa kể 1 dự án tại xã Vân Trung bên cạnh. Tại Hà Nội có 2 dự án cùng ở một phương thuộc quận Long Biên, tại Bà Rịa - Vũng Tàu có 2-3 dự án tại huyện Châu Đức...

Sự phát triển quá nóng các dự án sân golf, tuy thế, không phải lỗi tại các địa phương. Trong các văn bản luật hiện nay không có quy định nào coi kinh doanh sân golf thuộc nhóm danh mục dự án cấm hay hạn chế đầu tư, thậm chí không thuộc diện nhóm dự án phải tuân thủ quy hoạch ngành.

Luật Đầu tư nước ngoài trước kia có quy định các dự án có sử dụng đất đô thị từ 5ha trở lên hoặc đất khác từ 50ha trở lên đều phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ, nhưng hiện nay quy định này không còn sau khi Luật Đầu tư chung được áp dụng.

Hiện nay, cơ sở để chính quyền địa phương xem xét cấp phép hay cấp chủ trương thực hiện đầu tư sân golf trên địa bàn là căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của địa phương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Do chúng ta chưa có quy hoạch phát triển sân golf nên hiện nay cũng chưa có quy hoạch sử dụng đất được lập riêng cho mục đích kinh doanh này. Quỹ đất sử dụng cho các dự án loại này thường được các địa phương lấy trong nhóm đất quy hoạch phát triển du lich, công viên cây xanh đã được duyệt.

Thông tin mới đây từ một đại diện của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, sắp tới Bộ sẽ trình Thủ tướng xin ý kiến lập quy hoạch mạng lưới sân golf trên toàn quốc.

Trước mắt, Kế hoạch và Đầu tư sẽ tiếp tục rà soát các dự án sân golf, kiến nghị không cấp thêm chủ trương đầu tư các dự án có sử dụng đất trồng hai vụ. Các dự án đã chấp thuận chủ trương thì rà soát từng dự án cụ thể, xem xét kỹ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Ngoài ra, bộ này cũng kiến nghị xem xét tiêu chuẩn sân golf, đánh giá tác động môi trường, đồng thời với các dự án đã cấp phép thì theo dõi chặt tiến độ thực hiện và kiên quyết thu hồi đất, thu hồi giấy phép đầu tư với trường hợp chậm tiến độ.