Tại kỳ họp thứ sáu, Quốc hội khóa XV, Quốc hội đã thảo luận về một số nội dung của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Theo các đại biểu Quốc hội, thực tế thời gian qua cho thấy hành vi thao túng thị trường bất động sản diễn ra ở khắp nơi, làm cho giá nhà, đất tăng cao, người dân có nhu cầu thực sự về nhà ở, bất động sản thì không thể mua đất, nhà để ở. Việc không xử lý được triệt để sẽ tạo thành bong bóng bất động sản giống như sự cố Evergrande đã xảy ra tại Trung Quốc.
Vì vậy, các đại biểu đề nghị bổ sung quy định hành vi thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản tại quy định về các hành vi bị cấm, trong đó có việc cấu kết trong đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá nhằm thổi giá đất ở các khu vực xung quanh. Đồng thời, quy định rõ các dấu hiệu của việc thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản.
GIÁ KHỞI ĐIỂM ĐỂ ĐẤU GIÁ ĐẤT CHƯA TUÂN THỦ QUY ĐỊNH
Mới đây, góp ý về hành vi thao túng giá đất thông qua việc xác định giá khởi điểm để làm cơ sở cho bán đấu giá quyền sử dụng đất, Kiểm toán Nhà nước khu vực XIII cho biết việc thẩm định, phê duyệt giá đất cụ thể làm giá khởi điểm để đấu giá đất chưa tuân thủ các quy định có liên quan.
Cụ thể, đối với kết quả thẩm định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp: Hiện nay, có hiện tượng phổ biến là các thẩm định viên sử dụng phiếu điều tra thông tin về kết quả giao dịch thành công trên thị trường, nhưng hầu hết các phiếu điều tra này đều không được người cung cấp thông tin ký xác nhận.
Giải thích về việc này, các địa phương, đơn vị cho rằng các phiếu điều tra đã thu thập nhưng không có chữ ký của người được điều tra vẫn đảm bảo giá trị pháp lý.
Bởi vì, theo Quyết định số 1351/QĐ-BTNMT (ngày 04/6/2015 - Quyết định số 1351) của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc đính chính Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT (ngày 30/6/2014 - Thông tư số 36) của Bộ Tài nguyên và Môi trường, có nêu: “Phiếu điều tra thông tin người bị điều tra có thể ký tên hoặc không ký tên”.
Thông tư số 36 cũng áp dụng cho cả việc xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và công tác thẩm định giá đất cụ thể.
Tuy nhiên, đối với hoạt động thẩm định giá đất cụ thể, theo Luật Giá (khoản 1 Điều 29), cần “Tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam”.
Tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 (điểm a khoản 4 mục II) ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC (ngày 20/8/2015) của Bộ Tài chính, một trong các yêu cầu khi khảo sát thực tế, thu thập thông tin về tài sản so sánh là: “Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế các giao dịch tài sản và dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường, ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu thập thông tin trong báo cáo thẩm định giá… Đối với các thông tin về giá tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường thu thập thông qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp, qua phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, trên mạng Internet... thì thẩm định viên phải có sự thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứng thận trọng bảo đảm những thông tin đó có thể sử dụng được trước khi sử dụng vào phân tích, tính toán”.
Với các yêu cầu cụ thể nêu trên, các phiếu điều tra thông tin không được người cung cấp thông tin ký tên thì không thể coi là bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường.
“Trên thực tế, khi người cung cấp thông tin không ký xác nhận thì thẩm định viên có thể ghi giá nào vào phiếu này cũng được. Việc thẩm định giá đất cụ thể dựa trên cơ sở những phiếu thu thập thông tin như trên sẽ không đảm bảo tính trung thực, khách quan và không có giá trị pháp lý do không tuân thủ các Tiêu chuẩn thẩm định giá hiện hành”, Kiểm toán Nhà nước khu vực XIII nhấn mạnh.
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 (điểm b khoản 4 mục II) cũng hướng dẫn cách thức thẩm định giá dựa trên cơ sở so sánh với giá chào bán, chào mua trên thị trường (giao dịch chưa thành công).
Tuy nhiên, khi thẩm định giá đất làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất, các đơn vị tư vấn thẩm định giá thường không tham khảo giá chào mua, chào bán trên thị trường tại thời điểm thẩm định giá để so sánh hoặc để kiểm chứng với mức giá đã sử dụng để thẩm định giá.
Ngoài ra, việc điều chỉnh các yếu tố khác biệt giữa tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh cũng có nhiều bất cập, sai sót.
“Đơn cử, khu đất đấu giá - tức tài sản thẩm định giá có hệ số sử dụng đất là 9,45 lần, trong khi các tài sản so sánh, hệ số sử dụng đất chỉ trong khoảng từ 3-5 lần, tức khu đất đấu giá có hệ số sử dụng đất cao hơn khoảng 2 lần hệ số sử dụng đất của các tài sản so sánh, nhưng tư vấn thẩm định giá không điều chỉnh tăng giá đất của tài sản thẩm định theo đúng quy định, làm giảm không hợp lý giá khởi điểm của khu đất”, Kiểm toán Nhà nước khu vực XIII dẫn chứng.
NÊN ĐẤU GIÁ TRỰC TUYẾN
Từ những vướng mắc trên, Kiểm toán Nhà nước khu vực XIII cho rằng để tránh bị các đơn vị tư vấn thẩm định giá lợi dụng thao túng kết quả thẩm định giá, Bộ Tài nguyên và Môi trường cần điều chỉnh lại Quyết định số 1351 về đính chính Thông tư số 36 theo hướng: Đối với phiếu điều tra thông tin để phục vụ xây dựng bảng giá đất, điều chỉnh bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành: Việc thu thập, điều tra thông tin về giá đất giao dịch thành công trên thị trường phục vụ công tác thẩm định giá đất cụ thể theo các phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư, chiết trừ thì thực hiện theo hướng dẫn tại các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hiện hành.
Đặc biệt, để ngăn chặn tình trạng thao túng giá đất cụ thể để thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai hoặc làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất, Chính phủ cần giao UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đất phổ biến trên thị trường của các loại đất, bao gồm: Cơ sở dữ liệu về giá rao bán, rao mua, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh; giá chuyển nhượng thành công trên thị trường; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giá đền bù giải phóng mặt bằng đã phê duyệt và thực hiện… theo từng tuyến đường, đoạn đường trên từng địa bàn và công bố công khai trên các website chuyên ngành làm cơ sở cho công tác quản lý nhà nước về giá đất và công tác thẩm định, phê duyệt giá đất cụ thể.
Đồng thời, quy định hằng tháng các sàn giao dịch bất động sản, các trung tâm đấu giá tài sản, các công ty kinh doanh, môi giới về bất động sản… trên địa bàn phải gửi các báo cáo, thống kê về giá đất chuyển nhượng, giá giao dịch thành công, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất về Sở Tài nguyên và Môi trường để rà soát, cập nhật dữ liệu.
Ngoài ra, để hạn chế những tác động tiêu cực trong đấu giá tài sản nhà nước nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất công và các cơ sở nhà đất thuộc quản lý của nhà nước nói riêng, nên áp dụng phổ biến hình thức đấu giá trực tuyến.
Theo đó, các thông tin liên quan đến tài sản đấu giá, kể cả hồ sơ pháp lý, các hình ảnh về tài sản, địa chỉ cụ thể về nhà đất đấu giá… được thông báo công khai trên website chuyên ngành về đấu giá tài sản công để người tham gia đấu giá có thể tham khảo, tự do đến quan sát nhà đất đấu giá và tham gia đấu giá mà không bị sự ngăn cản, đe dọa của các thế lực muốn thao túng hoạt động đấu giá.
Google translate