Cổ phiếu bất động sản dậy sóng nhờ... "sốt" đất?

Đất sốt xình xịch suốt từ đầu năm đến nay, nhiều địa phương giá đất tăng cao, thậm chí gấp đôi, gấp ba lần. Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, sạch nhờ thế cũng được nhà đầu tư săn đón mua cổ phiếu…

GIÁ ĐẤT TĂNG PHI MÃ KHẮP CẢ NƯỚC

Theo khảo sát của VnEconomy, ngay sau Tết Nguyên đán, thị trường bất động sản tái khởi động ngoạn mục với hàng loạt kế hoạch ra hàng, giao dịch bất động sản tăng trở lại, tập trung ở loại hình đất nền. Thị trường bất động sản sôi động nhờ lực đẩy cộng hưởng từ nhiều yếu tố như: tiền rẻ do lãi suất rất thấp (khoảng 3,5- 5% tuỳ kỳ hạn); đông đảo nhà đầu tư F0 tham gia thị trường; thông tin quy hoạch được tung ra ồ ạt; tăng khung giá đất nhà nước giá đất một số địa phương được tăng lên từ 15-30%, có những nơi 50% - 100%. 

Bên cạnh các thị trường truyền thống, tại nhiều thị trường mới có thông tin quy hoạch hạ tầng được công bố, mức giá tăng phổ biến từ 10-30%, một số nơi giá đất tăng gấp 2-3 lần trong thời gian ngắn.

Cụ thể, tại Hà Nội, giá rao bán đất nền tại các khu vực như như Thanh Trì đã tăng 28% so với thời điểm năm 2020. Tại Đông Anh giá tăng 13%, Gia Lâm tăng 10%, đặc biệt, Văn Giang (Hưng Yên) giá đất đã tăng đến 41%. Các tỉnh lân cận như Hoà Bình đã tăng gấp đôi, huyện Ba Vì tăng 76%, Quốc Oai tăng 20%, Bắc Ninh tăng 10%, Thái Nguyên tăng 15%.

Tại Tp.HCM, giá rao bán đất nền tại Thủ Đức vẫn tăng mạnh 35% và đang niêm yết ở mức giá cao nhất. Bình Dương tăng 103%, Cần Giờ tăng 23%; Củ Chi tăng 15% so với quý 1/2020. Khu vực lân cận như Biên Hoà tăng 17%, Dầu Tiếng tăng 32%. 

Khu vực miền Trung, giá rao bán đất nền Đà Nẵng đã tăng 7%, Thành phố Huế tăng 19%, Tam Kỳ (Quảng Nam) tăng 30%.

Bên cạnh đất nền, đất thổ cư, giá chung cư cũng đang được rao bán với mức tăng đồng đều từ 2-3% tại Hà Nội; Tp.HCM tăng 3%, mất hút căn hộ giá 25 triệu đồng/m2. 

Trong thời gian tới, nhiều chuyên gia nhận định giá bất động sản tiếp tục tăng. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho hay, từ 2002-2020, giá bất động sản Hà Nội tăng 33 lần, Tp.HCM tăng 16 lần và theo diễn biến này, giá bất động sản sẽ tiếp tục gia tăng và giai đoạn tới 2021 - 2023 sẽ lên mặt bằng giá mới.

"Giá nhà là cuộc kết hôn giữa cung và cầu. Cầu lên thì giá tăng, mà cung lên thì giá giảm. Trong những năm tới hàng bất động sản sẽ không ra ồ ạt nên mặt bằng chung là sẽ đi lên", ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS nhận định.

“NƯỚC LÊN - THUYỀN LÊN”

Trong bối cảnh giá đất, giá nhà ở tăng cao, các doanh nghiệp bất động sản sở hữu quỹ đất lớn ở những vị trí chiến lược, đã hoàn thiện thủ tục pháp lý, có sẵn hàng tồn kho để bán tựa như mỏ vàng nên được nhà đầu tư săn đón nhiệt tình, giá cổ phiếu liên tục lập đỉnh. 

Đơn cử như Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt, tính đến cuối năm 2020, doanh nghiệp này hiện đang sở hữu hơn 440 ha quỹ đất, tập trung tại các địa phương như Bình Định, Quảng Ngãi, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc. Bên cạnh đó, PDR còn lên kế hoạch vận hành khu công nghiệp đầu tiên với quy mô 24ha tại khu vực Cảng Cái Mép, tỉnh Vũng Tàu vào năm 2022 thông qua tiến hành mua thêm 6.000 ha quỹ đất công nghiệp trong năm 2021. 

Năm 2021, PDR đề mục tiêu doanh thu 4.700 tỷ đồng, tăng hơn 20%, lợi nhuận sau thuế vào mức 1.868 tỷ đồng, tăng hơn 53% so với năm 2020 nhờ vào việc bán hàng tại dự án Nhơn Hội Bình Định và Quảng Ngãi.  Kỳ vọng kết quả kinh doanh đã khiến cho cổ phiếu PDR như hổ mọc thêm cánh, kết thúc phiên sáng 19/4, cổ phiếu PDR được giao dịch xung quanh mức giá 75.800 đồng/cổ phiếu, tăng 60% so với đầu năm. 

Tương tự, Công ty CP Đầu tư Kinh doanh Khang Điền (KDH), với quỹ đất khoảng 650 ha, KDH là doanh nghiệp có quỹ đất lớn thứ ba tại Tp.HCM trong số các doanh nghiệp phát triển bất động sản nhà ở đang niêm yết. 

Năm 2021, KDH tiếp tục công tác giải phóng mặt bằng và từng bước hoàn chỉnh thủ tục pháp lý cho các dự án hiện hữu ở Thành phố Thủ Đức, Bình Chánh, Bình Tân để chuẩn bị cho hoạt động kinh doanh các năm kế tiếp. Trong đó, dự kiến xây dựng 3 dự án gồm: Dự án nhà phố - biệt thự ở Tp. Thủ Đức quy mô 4,3 ha, Dự án chung cư Bình Tân quy mô 1,8 ha, Dự án nhà phố biệt thự quy mô 5,7 ha. Hoàn tất bàn giao nhà và thủ tục cấp giấy chứng nhận cho cư dân dự án chung cư Jamila, chung cư Safira, chung cư Lovera Vista, dự án Verosa Park… Mục tiêu doanh thu cả năm 2021 đạt 4.800 tỷ đồng, tăng 6% và lợi nhuận sau thuế 1.200 tỷ đồng, tăng 4% so với năm 2020. 

Trên thị trường chứng khoán, giá cổ phiếu KDH đã tăng 13,7% so với thời điểm đầu năm. KDH đang giao dịch xung quanh mức giá 33.100 đồng/cổ phiếu. 

Một doanh nghiệp khác sở hữu quỹ đất khủng lên đến 4.884 ha là Novaland. Novaland hiện đang nắm giữ quỹ đất lớn thứ hai trong số các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại Việt Nam, chỉ sau Vinhomes. Novaland cho biết quỹ đất tập đoàn này sở hữu và đang nghiên cứu đạt gần 5.000 ha với danh mục gần 50 dự án bất động sản nhà ở và bất động sản Du lịch, với nhiều loại hình sản phẩm đa dạng như: căn hộ, biệt thự, nhà phố thương mại, lô văn phòng 24/24, second home (nhà phố nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng), biệt thự nghỉ dưỡng có thương hiệu... 

Năm 2021, NVL mục tiêu doanh thu tăng 447% đạt 27.491 tỷ đồng, lợi nhuận 4.100 tỷ đồng, tăng 5% so với năm 2020 nhờ vào việc kinh doanh và phát triển 23 dự án trải dài từ Tp.HCM đến Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận, Khánh Hoà, Đồng Nai… Giá cổ phiếu NVL đã tăng 56% từ đầu năm, hiện đang giao dịch mức giá 109.000 đồng/cổ phiếu. 

Một số doanh nghiệp bất động sản cổ phiếu cũng tăng giá mạnh so với thời điểm đầu năm như VIC tăng 28%; CRE tăng 26%; VHM tăng 13%; NLG tăng 17%; DXG tăng 56%…

Theo đánh giá của Agriseco Insight Report, với làn sóng sốt đất đang diễn ra khắp nơi trên toàn quốc, những doanh nghiệp bất động sản cũng dự kiến ghi nhận kết quả kinh doanh vượt trội trong năm nay. So với kênh bất động sản, kênh chứng khoán có thanh khoản cao, mức độ linh hoạt cao hơn, nguồn vốn yêu cầu thấp hơn trong khi việc đầu tư bất động sản, nhà đầu tư cần cân nhắc và xem xét kỹ về pháp lý dự án, thủ tục triển khai. 

Về sức khỏe tài chính, tỷ lệ nợ vay đã giảm xuống, rủi ro tài chính của doanh nghiệp đã tạm thời giảm đi. Do vậy, Agriseco Research đánh giá việc đầu tư cổ phiếu ngành bất động sản giai đoạn hiện tại là phù hợp với các nhà đầu tư ưa thích sự linh hoạt.

Mặc dù vậy, không phải cứ “nhắm mắt’ mua cổ phiếu bất động sản là có lãi. Nhiều cổ phiếu trên sàn ngược chiều cắm dốc do kinh doanh thua lỗ như TDH của Nhà Thủ Đức, CEO của Tập đoàn C.E.O, OGC của Tập đoàn Đại Dương…

Theo chia sẻ của một nhà đầu tư chứng khoán kỳ cựu, để chọn được những cổ phiếu bất động sản và có được thành quả, cần hướng đến các doanh nghiệp cơ bản như tình hình kinh doanh ổn định, quỹ đất lớn nhưng phải sạch, tỷ trọng vay nợ thấp...

Trong khi đó, các chuyên gia của Chứng khoán SSI Research cho rằng, rủi ro mà các doanh nghiêp bất động sản nhà ở sẽ gặp phải trong thời gian tới là dịch Covid-19 bùng phát trở lại có thể đe dọa nguồn cung thị trường, vì các chủ đầu tư có thể tạm hoãn mở bán trong trường hợp có đợt bùng phát đáng kể khác trong nước.