Đảm bảo có biện pháp điều tiết khi thị trường bất động sản biến động lớn

Tổng Thư ký Quốc hội vừa có văn bản số 2205/TB-TTKQH thông báo Kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), tại phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 4/2023. Theo đó, để bảo đảm đủ điều kiện trình Quốc hội, Ủy ban thường vụ Quốc hội đề nghị Chính phủ chỉ đạo cơ quan soạn thảo, cơ quan liên quan nghiên cứu, tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, ý kiến thẩm tra sơ bộ của Thường trực Ủy ban Kinh tế hoàn thiện hồ sơ dự án luật.

HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH VỀ ĐIỀU TIẾT THỊ TRƯỜNG 

Cụ thể, tiếp tục hoàn thiện các quy định về quản lý nhà nước, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính gắn với kiểm soát, giám sát việc thực hiện; hoàn thiện quy định về điều tiết thị trường bất động sản để có quy định liên quan đến tái cấu trúc thị trường bất động sản, tái cấu trúc sản phẩm, và có quy định nhằm bảo đảm Nhà nước có biện pháp điều tiết khi có biến động lớn của thị trường bất động sản, thị trường phát triển quá “nóng”, hoặc thị trường “đóng băng”, đình trệ ảnh hưởng đến mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, trên cơ sở tôn trọng quy luật thị trường, quy luật cạnh tranh…

Rà soát phạm vi, đối tượng điều chỉnh, quy định liên quan đến kinh doanh bất động sản bảo đảm hợp lý bao quát các loại bất động sản được phép kinh doanh, thuộc phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nhưng không chồng lấn với những luật liên quan.

Đánh giá kỹ tính hợp lý, khả thi của việc mở rộng phạm vi kinh doanh bất động sản đối với tổ chức, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản trong trường hợp do cơ quan, tổ chức phá sản, giải thể, chia tách; theo quyết định của tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.

Hoàn thiện quy định về sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản, công chứng, bảo lãnh, đặt cọc, thanh toán trong giao dịch kinh doanh bất động sản… bảo đảm phù hợp chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW, cụ thể, khả thi, an toàn pháp lý, không làm phát sinh “điểm nghẽn” chính sách cản trở quá trình phát triển kinh tế - xã hội.

Quy định rõ địa vị pháp lý, điều kiện thành lập, nguyên tắc tổ chức, cơ chế hoạt động, nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản, để bảo đảm tính chuyên nghiệp, hiệu quả của sàn, bảo đảm yêu cầu quản lý nhà nước, khuyến khích nhưng tôn trọng quyền lựa chọn tham gia giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản của doanh nghiệp, người dân.

Quy định rõ mối quan hệ giữa xác nhận giao dịch qua sàn với công chứng và đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư, sàn giao dịch bất động sản để bảo đảm quyền lợi cho người mua. Nghiên cứu bổ sung quy định về chương trình đào tạo và bằng cấp, chứng chỉ với đào tạo bồi dưỡng kiến thức điều hành sàn giao dịch bất động sản;

Hoàn thiện quy định về quyền, nghĩa vụ, đào tạo, cấp chứng chỉ, thời hạn của chứng chỉ đối với hoạt động môi giới hướng tới chuyên nghiệp; quy định điều kiện được hoạt động môi giới và trách nhiệm của tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới.

RÀ SOÁT QUY ĐỊNH LIÊN QUAN ĐẾN TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI

Rà soát các quy định liên quan đến tổ chức, cá nhân nước ngoài bảo đảm phù hợp với điều ước quốc tế, không cản trở việc thu hút đầu tư, không ảnh hưởng đến quyền kinh doanh hợp pháp của tổ chức, cá nhân nước ngoài, trên cơ sở bảo đảm lợi ích quốc gia, quốc phòng, an ninh. Rà soát quy định về điều kiện đầu tư, kinh doanh và thủ tục hành chính bảo đảm công khai, minh bạch, khách quan, tiết kiệm thời gian, chi phí tuân thủ của nhà đầu tư.

Rà soát, hoàn thiện quy định về hình thức kinh doanh bất động sản; nguyên tắc, điều kiện kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất… bảo đảm đầy đủ, khả thi, rõ ràng, minh bạch, thống nhất với luật liên quan. Nghiên cứu để có căn cứ pháp lý xử lý trường hợp nhà đầu tư không còn đủ năng lực thực hiện dự án, hoặc không muốn tiếp tục thực hiện dự án nhằm tiếp tục triển khai dự án và bảo đảm quyền lợi hợp pháp của nhà đầu tư, nhưng không tạo ra kẽ hở, lợi dụng chính sách.

Đánh giá kỹ lưỡng tác động để quy định phù hợp, cụ thể điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, đặc biệt là điều kiện thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất, nghĩa vụ thuế, phí; quy định việc chuyển nhượng phải bám sát nguyên tắc không làm thay đổi nội dung, tiến độ, chất lượng dự án, ràng buộc trách nhiệm của bên nhận chuyển nhượng; nghiên cứu, rà soát về thẩm quyền, trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ, hoặc một phần dự án bất động sản được quy định trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), bảo đảm đồng bộ với Luật Đầu tư.

Quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản, dịch vụ bất động sản tương thích với từng loại bất động sản, đồng bộ, thống nhất các luật có liên quan; có quy định để bảo đảm tính pháp lý cho hợp đồng giao dịch bất động sản nhằm bảo vệ quyền lợi cho người mua. Đối với các loại hình bất động sản như: căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, công trình văn phòng làm việc kết hợp lưu trú, nhà phố thương mại, bất động sản nghĩa trang… cần có quy định chung, tổng thể để bao quát loại hình bất động sản này; tránh bị động khi thực tế phát sinh, bảo đảm tương thích, thống nhất với pháp luật có liên quan, nhất là quy định về quyền và thời hạn sử dụng đất trong Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi); quy định cụ thể, phù hợp với đặc thù của loại bất động sản này, bảo đảm khả thi trong thực hiện theo nguyên tắc không hợp thức hóa các sai phạm.

Hoàn thiện quy định về xây dựng, quản lý, vận hành hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, liên thông, kết nối, chia sẻ với cơ sở dữ liệu đất đai, cơ chế khai thác, chia sẻ dữ liệu. Hoàn thiện cơ chế, chế tài để xử lý nghiêm hành vi vi phạm chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản. Tiếp tục rà soát kỹ lưỡng để phát hiện các mâu thuẫn, chồng chéo, bất cập với luật có liên quan, đồng thời xử lý tương thích, triệt để theo kết quả rà soát, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, kể cả các luật đang sửa đổi.