Đấu trí trên thị trường bất động sản

Vài tuần trước người có nhu cầu mua nhà, đất còn đủng đỉnh thì nay đã phải cân nhắc khi nào đặt cọc.

Người bán thì không vội vã, lãi suất tiền gửi quá rẻ, tiền vay cũng đã giảm.

Không thể so với thời kỳ cực thịnh cuối năm 2007, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường sẽ ấm lại nhờ thanh khoản tăng, xuất phát từ nhu cầu thực và người có tiền nhàn rỗi mua để cất giữ đầu tư.

Bán - mua cùng cò kè

Ba tuần trước, anh H. liên tục nhận được điện thoại của bên môi giới hẹn giờ có người đi xem nhà mà anh rao bán ở quận 7, Tp.HCM. Nếu trước đây anh H. còn hứa giảm chút ít thì bây giờ “chắc giá”. Anh cũng đã báo lại cho bên môi giới rút lại điều kiện có thương lượng giá.

Về phía người mua vẫn kiên nhẫn đi lượn và... ép giá. Nhân viên một công ty môi giới nhà đất ở khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng kể về những cuộc “nắn gân, đấu trí” giữa bên mua và bán. Có trường hợp người mua đã ưng biệt thự với giá gần 9 tỉ đồng mà vẫn muốn giá giảm thêm nhưng bên bán lắc đầu. Hỏi, trả giá mãi cũng... kỳ, bên mua phải nhờ đến bốn, năm người khác đóng vai đi mua để ép giá nhưng cũng không xong.

Cuối cùng bên bán tăng giá thêm 800 triệu đồng với lý do giá đất theo quy định của Nhà nước tại khu vực này tăng gấp đôi, tiền sử dụng đất phải đóng thêm là 400 triệu đồng, phần tăng thêm còn lại do… tình hình đã sáng hơn.

Tình trạng cò kè giá diễn ra khá phổ biến ở những khu vực có bất động sản đã hoặc đang hoàn chỉnh. Các dự án mới khởi động vẫn lặng im vì người muốn rót vốn vào bất động sản nhắm đến những sản phẩm hoàn chỉnh.

Tiền nào vào bất động sản?

Thị trường bất động sản bị hụt hơi vào đầu năm 2008 sau khi ngân hàng siết tín dụng, nhưng sẽ sôi động lại khi ngân hàng mở van tín dụng. Hiện các ngân hàng đã cho vay bất động sản, tập trung cho người có nhu cầu thực. Như ngân hàng Việt Á đang cho vay ở dự án E-home của Công ty Nam Long, có giá 500-700 triệu đồng/căn, trả góp trong 15 năm.

Theo ông Trần Xuân Huy - Tổng giám đốc Sacombank - thị trường bất động sản sẽ ấm dần lên từ sau tết, tập trung ở những bất động sản có giá trung bình. Lãi suất giảm không hấp dẫn với người gửi tiền và rẻ hơn với người vay, người ít tiền và có nhu cầu về nhà ở là những nhóm khách hàng đầu tiên muốn mua nhà. Giá bất động sản không giảm thêm và đang xuất hiện những yếu tố hỗ trợ giá bất động sản. Ngân hàng cũng đang tìm nguồn vốn trung - dài hạn và tìm khách có nhu cầu nhà ở để cho vay.

Còn theo phó tổng giám đốc một ngân hàng cổ phần, trước mắt dòng tiền nhàn rỗi sẽ hướng về bất động sản, sau đó là vốn vay từ ngân hàng. Khi thị trường xuất hiện sức mua, giá chựng lại hoặc nhích lên sẽ kích thích người có khả năng thanh toán và nhu cầu nhà ở nhưng còn chần chừ phải quyết định. Đồng thời nhà đầu tư có vốn cũng tham gia giúp thị trường sôi động hơn.

Cũng theo vị lãnh đạo này, lãi suất sẽ đóng vai trò lớn để thị trường bất động sản ấm lại. lãi suất tiết kiệm không còn hấp dẫn đang giúp giải tỏa tâm lý chưa vội mua, chờ giá bất động sản còn giảm thêm. Nhưng cần thêm một thời gian mới định hình được xu hướng tiền nhàn rỗi chảy vào bất động sản. Tiền vào bất động sản mạnh hơn khi thị trường có tâm lý “chán” lãi suất tiết kiệm và sốt ruột khi thị trường bất động sản ấm lại.

Tránh rủi ro

Theo giám đốc tín dụng khách hàng cá nhân của một ngân hàng cổ phần, nếu muốn đầu tư vào bất động sản nên chọn những sản phẩm có thể đưa vào khai thác ngay, trường hợp xấu khó bán thì để cho thuê hoặc ở. Cũng có thể chọn những bất động sản đang trong giai đoạn hoàn chỉnh nhưng phải chú ý đến thủ tục pháp lý, để khi nhận sản phẩm phải kèm theo giấy tờ sở hữu.

Còn theo ông Phạm Văn Hải, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Ngân hàng Á Châu (ACBR), khi mua bất động sản cần phải lưu ý các yếu tố: khả năng tài chính của chủ dự án; chọn dự án đang triển khai hoặc sắp hoàn thành và có pháp lý rõ ràng; vị trí của bất động sản đẹp và thuận lợi về giao thông, khả năng hoàn chỉnh hạ tầng.

Cũng theo ông Hải, lãi suất sẽ còn giảm thêm vì vậy người có nhu cầu có thể vay dài hạn thêm một ít vốn từ ngân hàng để mua nhà ở. Còn ông Phạm Duy Hưng - Tổng giám đốc Ngân hàng Việt Á - cho rằng không nên dựa hết vào vốn vay ngân hàng và phải xác định chu kỳ đầu tư bất động sản là trung - dài hạn để có bài toán tài chính hợp lý.

Ông Phạm Duy Hưng, Tổng giám đốc Ngân hàng Việt Á, thì cho rằng: “Để giảm bớt rủi ro, người có nhu cầu mua bất động sản nên chọn những dự án được ngân hàng tài trợ vốn. ngân hàng sẽ thẩm định và tài trợ nếu dự án đầy đủ thủ tục pháp lý. Nguyên tắc tài trợ là khép kín: cho chủ dự án vay ngắn hạn để xây dựng, cho cá nhân vay trung - dài hạn để mua nhà. Với quy trình khép kín này, việc triển khai dự án xuôi chèo mát mái, giảm rủi ro, người mua nhận được nhà”

Nhiều chuyên gia ngân hàng nhận định cơ hội đầu tư vào bất động sản đang mở ra, nhưng bước vào thị trường lúc nào là “nghệ thuật” của người đầu tư. Tham gia sớm có thể mua được bất động sản giá rẻ, nhưng cũng có thể vốn bị ngâm một thời gian do thị trường chậm khởi động. Tuy nhiên, trường hợp này cũng không bị thiệt lớn vì giá bất động sản không giảm thêm, tiền chưa mua bất động sản vẫn gửi tại ngân hàng thì lãi suất cũng không được bao nhiêu.

T.Tu - M.Khanh - A.Hồng (Tuổi Trẻ)