Đầu tư bất động sản năm 2022: Có cả cơ hội lẫn rủi ro

Cùng với chứng khoán, 2021 là một năm ghi nhận sự sôi động chưa từng có của thị trường bất động sản trong khoảng 10 năm trở lại. Giá bất động sản đã tăng hầu hết ở các phân khúc với tâm điểm chính là đất nền. Bước sang năm 2022, theo nhận định của giới chuyên môn, cơ hội cho giới đầu tư vẫn luôn còn đó nhưng sẽ có nhiều rủi ro hơn cần lưu ý.

Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, tính trên toàn quốc, so với thời điểm năm 2020, giá bất động sản tăng ở tất cả các phân khúc, mạnh nhất là đất nền với mức tăng 20-30%; tiếp theo là nhà liền thổ với 15-20% và chung cư với 5-7%.

BẤT ĐỘNG SẢN TĂNG GIÁ NHƯNG CƠ HỘI VẪN CÒN

Tại thị trường Hà Nội, giá bán sơ cấp căn hộ tăng 13%, phân khúc cao cấp có mức tăng cao nhất, đứng sau là trung cấp và bình dân. Trong khi đó, tại thị trường Tp.HCM, giá bán sơ cấp căn hộ cao cấp gần như đi ngang, bình dân và trung cấp tăng nhẹ với mức tăng khoảng 6%. Căn hộ siêu sang, ngược lại giảm mạnh.

Đối với đất nền, giá nhiều khu vực phía Nam tăng mạnh. Tại Tp.HCM, giá bán cao nhất 97 triệu đồng/m2, thấp nhất 48 triệu đồng/m2. Đứng sau đó là Bà Rịa - Vũng Tàu với mức cao nhất 51,2 triệu đồng/m2 và thấp nhất 6 triệu đồng/m2. Long An đứng vị trí thứ ba với mức giá cao nhất 52,7 triệu đồng/m2 và thấp nhất 13 triệu đồng/m2.

Hầu hết các giao dịch trên thị trường cũng tập trung ở phân khúc đất nền với tỷ lệ chiếm 60% tổng giao dịch thành công trong năm 2021. 39,6% giao dịch thành công là chung cư, nhà liền thổ. Hà Nội và TP.HCM là hai thị trường sôi động thu hút sự quan tâm hàng đầu của nhà đầu tư với 91% các giao dịch diễn ra.

Lý giải về đà tăng của thị trường bất động sản, trao đổi tại Tọa đàm thường niên FiinGroup Invest Summit diễn ra ngày 25/2/2022 với chủ đề “Triển vọng đầu tư năm 2022”, ông Phạm Anh Khôi - Tổng Giám đốc Công ty Dịch vụ Tài chính Bất động sản (FINA), cho rằng có ba nguyên nhân dẫn đến giá bất động sản tăng trong thời gian qua.

Thứ nhất, nguồn cung hạn chế, do ảnh hưởng của Covid-19, nguồn cung căn hộ giảm cả ở Hà Nội và TP.HCM với mức giảm lần lượt là 7% và 20% so với năm 2020. Nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu dù giảm nhưng tốc độ giảm không nhiều như cung nên dẫn đến giá tăng.

Thứ hai, thời gian qua, ngân hàng đều có chính sách cắt giảm lãi suất cho khách hàng để khuyến khích mua vì áp lực giải ngân khó khăn trong bối cảnh sản xuất kinh doanh gặp khó vì Covid-19. Các chủ đầu tư cũng áp dụng nhiều chính sách như miễn lãi tới 36 tháng cho người mua, thậm chí với số vốn bỏ ra thấp 0 đồng, khách hàng vẫn có thể vay để mua bất động sản.

Thứ ba, kỳ vọng nhà đầu tư đi sớm đón đầu. Khi thị trường khó khăn thì nhiều nhà đầu tư chuyên nghiệp cho rằng đây chính là thời điểm tốt nhất để giải ngân. Cũng không thể tránh tình trạng chốt lời chứng khoán để mua bất động sản khi lạm phát tăng sắp tới.

Đánh giá về triển vọng thị trường trong năm 2022, theo ông Khôi, cơ hội đầu tư bất động sản vẫn luôn luôn còn, dù giá bất động sản đã tăng cao trong suốt năm 2021. Về lâu dài, thị trường bất động sản còn được hỗ trợ bởi cơ sở hạ tầng, đầu tư công với gói hỗ trợ kinh tế lên đến gần 350.000 tỷ đồng, trong đó có gần 114.000 tỷ đồng tập trung vào đầu tư cơ sở hạ tầng. Cơ sở hạ tầng phát triển đến đâu, bất động sản sẽ tiềm năng đến đó.

Bên cạnh đó, bất động sản có mối tương quan với lạm phát, một khi lạm phát gia tăng, giá bất động sản thường có xu hướng tăng theo, bởi đây là kênh “trú ẩn” an toàn cho nhà đầu tư. “Luôn có cơ hội đầu tư bất động sản ở bất cứ giai đoạn nào”, ông Khôi nhấn mạnh.

NHIỀU RỦI RO CẦN LƯU Ý

Cơ hội đầu tư bất động sản luôn còn, không chỉ riêng năm nay hay thời gian tới, song vấn đề quan trọng nhất với nhà đầu tư trong giai đoạn hiện tại cần lưu ý là lạm phát. Theo CEO FINA, trong trường hợp lạm phát vượt kỳ vọng sẽ dẫn đến phản ứng dây chuyền khác nhau, ảnh hưởng ngược lại thị trường bất động sản. Kinh nghiệm cũng cho thấy có những giai đoạn lạm phát vượt kỳ vọng, bất động sản không tăng, thậm chí còn giảm. Do đó, nhà đầu tư phải có chiến lược, chuẩn bị sẵn sàng cho tình huống đó.

Đồng quan điểm, ông Đào Phúc Tường, Chuyên gia tài chính cho rằng: nếu đặt trong tương quan so sánh giữa các kênh đầu tư khác nhau, thì theo khảo sát “bỏ túi” của chuyên gia, những nhà đầu tư thuộc mệnh Kim, Thổ luôn hợp với đầu tư bất động sản bất kể trong năm nào. Áp lực lạm phát gia tăng, bất động sản có thể là kênh đầu tư an toàn nhưng nhìn rộng hơn, trong bối cảnh giá hàng hoá leo thang, giá dầu vượt đỉnh 100 USD thùng, không ngoại trừ khả năng lạm phát lên cao hơn so với kịch bản đưa ra dưới 4%, lúc đó Ngân hàng Nhà nước có thể điều chỉnh mặt bằng lãi suất thì rủi ro với người mua ngắn hạn là yếu tố cần đặc biệt lưu ý.

Phân tích chi tiết hơn về các loại rủi ro trong đầu tư bất động sản, theo ông Phạm Anh Khôi, sẽ có hai loại rủi ro chính nhà đầu tư cần chú ý. Thứ nhất là dự án và chủ đầu tư, thứ hai là thị trường. Thông thường, các nhà phát triển bất động sản được chia làm ba nhóm, gồm: nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp; nhà phát triển bất động sản không chuyên và nhà phát triển bán chuyên nghiệp. Tuy nhiên, tổng số lượng nguồn cung của nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp hiện nay lại chỉ chiếm khoảng 25% thị phần..

Đối với nhà phát triển không chuyên thì rủi ro lớn nhất với họ không phải thị trường, tín dụng, lãi suất mà pháp lý dự án, liệu rằng họ có ra được pháp lý để làm dự án hay không? Còn đối với chủ đầu tư tương đối chuyên nghiệp, chủ đầu tư địa phương thì rủi ro thuộc về khu vực của địa phương đó như ở P.HCM trong thời gian vừa qua, rủi ro pháp lý dẫn đến nguồn cung khan hiếm.

Với chủ đầu tư chuyên nghiệp, danh mục dự án trải dài nhiều nơi cần tính đến yếu tố vĩ mô như lãi suất, thanh khoản. Do đó, nhà đầu tư cần xem xét chủ đầu tư dự án mình định đầu tư đang ở giai đoạn nào để biết rủi ro khác nhau và đưa ra lựa chọn.

Đối với rủi ro thanh khoản, sẽ có hai nhóm chủ đầu tư với hai phong cách khác nhau. Nhóm thứ nhất là chủ đầu tư tập trung chủ yếu bán sỉ, nhóm thứ hai là nỗ lực xây dựng đội bán hàng với đại lý cấp 1, 2, 3 rất cẩn thận.

Trong điều kiện thị trường bình thường thì tất cả đều yên ổn nhưng một khi thị trường “rung lắc”, thì kinh nghiệm cho thấy, chủ đầu tư không có tốp khách hàng ổn định sẽ gặp khó khăn nhiều hơn. Do đó, nhà đầu tư nên để ý kỹ, chủ đầu tư nào có tốp khách hàng ổn định, hệ sinh thái bán hàng ổn thì họ đã làm tốt dù trong hai năm vừa qua khó khăn.

Mặt khác, nhà đầu tư khi tham gia thị trường bất động sản cũng cần phải xem xét kỹ xem thị trường khu vực đó đang trong tình trạng bình thường hay không. Nếu tình trạng bình thường mà giá tăng thì đó sẽ là cơ hội đầu tư tốt. Còn nếu giá tăng trong tình trạng không bình thường thì phải cẩn thận, khả năng giá bất động sản giảm là rất cao.

“Nhà đầu tư phải cẩn trọng, nếu tham gia mới thì cần tìm hiểu kiến thức về thị trường đó. Thứ hai, cần phải biết mình là ai, tham gia vào dự án nào, giai đoạn nào? Có các nhóm nhà đầu tư chính, gồm F0 tức là nhà đầu tư giai đoạn đầu dự án booking, F1 là nhóm đặt cọc, F2 là ký hợp đồng mua bán, F3 thanh toán, F4 là nhóm mua để ở. Với từng giai đoạn khác nhau, sẽ có mức độ rủi ro khác nhau nhưng tham gia đầu tư ở giai đoạn càng sớm, thanh khoản cao thì rủi ro càng thấp”, ông Khôi khuyến cáo.