Doanh nghiệp bất động sản trước áp lực trả nợ trái phiếu

Theo dữ liệu từ Hiệp hội thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), lũy kế đến hết tháng 10/2023, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp ghi nhận 209.150 tỷ đồng, cho thấy hoạt động huy động vốn từ kênh trái phiếu đã cải thiện hơn năm ngoái. Trong đó, ngành ngân hàng chiếm ưu thế với 99.023 tỷ đồng (chiếm 47,3% tổng số), theo sau là nhóm bất động sản với 68.256 tỷ đồng (chiếm 32,6%).

ÁP LỰC ĐÁO HẠN TRÁI PHIẾU 

Tuy nhiên, nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) cho thấy, áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn đang “bủa vây” các doanh nghiệp bất động sản. Tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành mới và được mua lại còn thấp so tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đến hạn.

Theo đó, năm 2022, doanh nghiệp bất động sản đã mua lại khoảng 219.000 tỉ đồng. Lũy kế 10 tháng đầu năm nay, doanh nghiệp mua lại khoảng 153.800 tỷ đồng. Trong khi, tổng giá trị đáo hạn trái phiếu của nhóm bất động sản 2 tháng cuối năm 2023 và năm 2024, lần lượt đạt 15,6 nghìn tỷ đồng; 121,1 nghìn tỷ đồng.

Hiện, danh sách doanh nghiệp chậm thanh toán nghĩa vụ nợ trái phiếu cũng đang tăng lên từng ngày, đặc biệt ở nhóm bất động sản. Thông tin từ Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) cho biết, tính đến ngày 3/10/2023, khoảng 69 doanh nghiệp nằm trong danh sách chậm nghĩa vụ thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp, tổng dư nợ ước tính khoảng 176.100 tỷ đồng, chiếm 17,8% dư nợ trái phiếu doanh nghiệp toàn thị trường.

Trước áp lực đáo hạn trái phiếu, để có thời gian cơ cấu lại dòng tiền và cải thiện khả năng trả nợ, đàm phán kéo dài thời gian là lựa chọn hàng đầu của doanh nghiệp bất động sản giữa bối cảnh khó tiếp cận dòng vốn tín dụng, thị trường chưa phục hồi hoàn toàn. Vì vậy, hoạt động đàm phán gia hạn diễn ra tích cực với kết quả khá thành công kể từ tháng 4/2023. Theo HNX, tính đến ngày 3/10, hơn 50 tổ chức phát hành đạt được thỏa thuận gia hạn kỳ hạn trái phiếu với tổng giá trị hơn 95.200 tỷ đồng. Chủ yếu thời gian đáo hạn điều chỉnh thêm hai năm, đẩy lùi áp lực trả nợ sang giai đoạn 2025-2026.

Mặc dầu vậy, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Vars, cho rằng việc gia hạn thời gian trả nợ chỉ giúp doanh nghiệp có thời gian ổn định lại sản xuất, kinh doanh và tái cơ cấu lại nợ doanh nghiệp để phục hồi. Về cơ bản chỉ là chuyển từ nợ ở thời điểm này sang thời điểm khác, khó khăn vẫn còn ở phía trước.

Được biết, trong một văn bản gửi Thủ tướng và Bộ trưởng Bộ Tài chính liên quan đến nghị định 08, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) lưu ý rằng sang năm 2024, trị giá trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn còn lên đến 329.500 tỉ đồng. Năm 2024 là năm cao điểm nhất về trị giá đáo hạn trong 3 năm gần đây (năm 2022 chỉ có 144.500 tỉ đồng, năm 2023 là 271.400 tỉ đồng trái phiếu đáo hạn).

CẦN TĂNG NIỀM TIN CHO KHÁCH HÀNG

Để không đối mặt với nguy cơ vỡ nợ, đại diện Vars lưu ý doanh nghiệp cần tận dụng quãng thời gian này tái cơ cấu lại các khoản nợ. Phải nghiêm túc cân nhắc bán bớt tài sản, thậm chí chấp nhận hòa vốn hoặc lỗ để có dòng tiền trả nợ và hoàn thiện những dự án có thể thanh khoản ngay khi đưa ra thị trường. Đây cũng là “khoảng lặng” giúp nhà đầu tư có thời gian ngừng lại nhìn nhận, kiểm tra điều kiện, từ đó có định hướng tham gia bền vững, hiệu quả hơn.

Mặt khác, ngoài các nguồn tài chính quen thuộc như: tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp, cần có cơ chế, chính sách để phát triển, thu hút, đảm bảo vận hành hiệu quả nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác thuộc quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản..., hay kênh đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài...

Tuy nhiên, “về lâu dài, trái phiếu doanh nghiệp vẫn là kênh huy động vốn hiệu quả, thể hiện sự năng động của một nền kinh tế, phù hợp xu hướng phân bổ tài sản vào trái phiếu của nhà đầu tư. So với nhiều nước trong khu vực như Malaysia, Singapore, Thái Lan, quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam còn khiêm tốn. Do đó, nhằm tiếp thêm dư địa cho thị trường trái phiếu, doanh nghiệp cần tăng niềm tin cho khách hàng. Đây là mắt xích quan trọng nhất giúp doanh nghiệp tái cơ cấu nợ”, chuyên gia nhấn mạnh.

Chia sẻ vấn đề này, PGS.TS Nguyễn Thị Mùi, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, cho rằng việc doanh nghiệp muốn hoãn, giãn nghĩa vụ thanh toán nợ trái phiếu rất cần sự cảm thông, thấu hiểu của trái chủ, nhưng muốn họ tin và đồng ý hoãn, giãn cho doanh nghiệp phát hành, cần vai trò của cơ quan quản lý Nhà nước trong việc giám sát quá trình đàm phán trả nợ của doanh nghiệp, tránh việc chây ỳ, không thực hiện nghĩa vụ đối với trái chủ.

Theo các chuyên gia, trong thời gian qua, nỗ lực của cơ quan quản lý Nhà nước trong việc chấn chỉnh và ổn định hoạt động của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đảm bảo thị trường hoạt động an toàn, hiệu quả lành mạnh và minh bạch cũng đã có kết quả tích cực. Hoạt động huy động vốn qua trái phiếu đã, đang tiếp tục được cải thiện cả chất và lượng. Đặc biệt kể từ khi hệ thống giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ chính thức lên sàn giao dịch chứng khoán Hà Nội (ngày 19/7), góp phần không nhỏ khôi phục niềm tin của nhà đầu tư về một thị trường minh bạch, hiệu quả hơn.

Song vẫn còn khoảng trống thông tin lớn giữa thị trường và nhà đầu tư, Việt Nam mới chỉ có rất ít tổ chức đánh giá hạn mức tín nhiệm với doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Trong khi đó, không phải nhà đầu tư trái phiếu doanh nghiệp nào cũng có khả năng, thời gian đánh giá tình hình tài chính doanh nghiệp, đánh giá rủi ro trái phiếu khi quyết định đầu tư. Bởi vậy để hấp dẫn nhà đầu tư cá nhân tham gia vào thị trường này, tiếp thêm dư địa cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp, cơ quan quản lý Nhà nước phải tiếp tục hoàn thiện khung chính sách liên quan đến quy định xếp hạng tín nhiệm đối với trái phiếu doanh nghiệp phát hành ra công chúng nhằm tạo ra các công cụ phòng ngừa rủi ro cho nhà đầu tư.

Ngoài ra, cơ quan chức năng mà đặc biệt là Bộ Tài chính và Ủy ban Chứng khoán Nhà nước nên đề ra một cơ chế kiểm tra hiệu quả các doanh nghiệp phát hành trái phiếu ngay từ bước gửi hồ sơ, thay vì phát hiện sai phạm và hủy bỏ thương vụ đã phát hành thành công, gây tâm lý xáo trộn không đáng có cho thị trường.