Thị trường “tĩnh lặng” là lúc doanh nghiệp bất động sản chứng minh thực lực

Tại báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản mới đây, Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam, đánh giá: mặc dù được sự quan tâm, lắng nghe từ phía Chính phủ và Bộ ngành liên quan song tình hình doanh nghiệp đầu tư, phát triển bất động sản vẫn nhiều khó khăn…

855 DOANH NGHIỆP GIẢI THỂ

Số liệu từ Tổng cục Thống kê cho thấy, 8 tháng đầu năm 2023, cả nước có 3.066 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, giảm hơn 53% so cùng kỳ. Số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới kể trên chỉ tương đương gần 3% tổng số doanh nghiệp thành lập mới của tất cả nhóm ngành trong 8 tháng đầu năm. Bên cạnh số doanh nghiệp thành lập mới giảm, số doanh nghiệp bất động sản giải thể tăng gần 11% với 855 doanh nghiệp.

Ngoài ra, qua khảo sát khoảng thời gian này, doanh thu của doanh nghiệp bất động sản cũng giảm 15% và lợi nhuận sau thuế giảm 30% so cùng kỳ năm 2022. Theo dữ liệu từ 20 doanh nghiệp bất động sản có tổng tài sản lớn nhất thì lượng nhân sự bị cắt giảm đã lên tới 40-55%. Không những thế, các doanh nghiệp còn hoạt động đều phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh. Thậm chí dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng dự án dở dang; dừng triển khai dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO…

Cụ thể, có hơn 97% doanh nghiệp thu hẹp quy mô lao động và 50% số doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản giảm quy mô lao động trên 30% so thời điểm giữa năm 2022; riêng lĩnh vực môi giới, số lượng nhân sự cắt giảm là 60-70%.

Theo lý giải của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, năm 2020, dịch bệnh Covid-19 xảy ra khiến cả nước phải thực hiện giãn cách suốt thời gian dài nên mọi hoạt động trong nền kinh tế ngưng trệ và bất động sản không ngoại lệ. Thời điểm này, các ngân hàng cũng đồng loạt giảm lãi suất xuống thấp, Nhà nước triển khai nhiều gói kích cầu nhằm hấp dẫn nhà đầu tư. Tuy nhiên, dòng tiền “rẻ” không được kiểm soát tốt do đó không điều tiết đúng vào hoạt động sản xuất kinh doanh, ngành nghề thiết yếu mà hướng vào hoạt động đầu cơ, thổi giá bất động sản; dẫn đến năm 2021, thị trường đón nhận hàng loạt cơn sốt đất trên diện rộng. Về bản chất, khi những cơn sốt tạo ra trên nền tảng “thổi giá” và “sốt ảo” thì sớm muộn sẽ vỡ trận, giống như hiện tượng “bong bóng bất động sản”.

 Do vậy, nửa cuối năm 2022, thời điểm chính sách tín dụng bị thắt chặt, các kênh dẫn vốn đồng loạt bị tắc nghẽn đã làm thị trường lâm vào cảnh khó khăn, không ít doanh nghiệp bất động sản đói vốn phải tạm dừng triển khai dự án. Cùng với đó, các ngân hàng đồng loạt tăng lãi suất tiền gửi, tạo ra cuộc đua lãi suất huy động thì một lượng lớn tiền trong dân lại đổ dồn vào kênh ngân hàng, thay vì chuyển vào đầu tư sản xuất kinh doanh, dẫn đến thị trường vốn khó khăn nay càng ảm đạm. Mặt khác, tâm lý e dè, lắng nghe, quan sát thị trường của số đông khách hàng cũng là yếu tố gây ảnh hưởng tới tính thanh khoản. Đặc biệt khó khăn, vướng mắc về pháp lý khiến doanh nghiệp lao đao.

Sang đầu năm 2023, mặc dù Chính phủ tiếp tục có nhiều động thái hỗ trợ, tuy nhiên, các biện pháp này được cho là cần thời gian để thẩm thấu.

ĐƯỜNG DÀI PHÍA TRƯỚC

Chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long cho rằng hiện nay cần khẩn trương ban hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi một cách đồng bộ, tránh chồng chéo. Đồng thời, phát triển nguồn cung sản phẩm bất động sản phù hợp nhu cầu thực tế; xây dựng cơ chế chính sách đủ hấp dẫn chủ đầu tư và nhà đầu tư, khách hàng mua bất động sản. Nâng cao hiệu quả tiếp cận nguồn vốn tín dụng của doanh nghiệp và khả năng hấp thụ vốn của nền kinh tế để góp phần phát triển kinh tế, ổn định nguồn vốn trung, dài hạn cho thị trường bất động sản. Khơi thông nguồn vốn nước ngoài và thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Trong khi đó, thực tế hơn, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Việt Nam, nêu ý kiến, doanh nghiệp bất động sản muốn bán được hàng giữa thời buổi này, chất lượng, pháp lý, tiến độ dự án phải luôn được đặt lên hàng đầu. Thay vì ngồi chờ và bỏ nhiều tiền vào marketing, PR dự án, cần chú trọng vào chất lượng dự án, đầu tư thực chất. Nếu có bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai cũng nên hướng đến lợi ích khách hàng.

Theo Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, thị trường dù đang trong giai đoạn “tĩnh lặng” nhưng là lúc để doanh nghiệp bất động sản chứng minh thực lực, nâng cao nội lực và gia tăng tính cạnh tranh, thông qua việc tái cấu trúc và đưa ra chiến lược đầu tư phù hợp. Cùng với những chính sách đồng hành của Chính phủ, bộ ngành địa phương, kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ sôi động trở lại. “Những khó khăn mà doanh nghiệp bất động sản nếm trải gần 2 năm qua thực sự gây ra nhiều mất mát cho thị trường”, chuyên gia bình luận.

Tuy nhiên, TS. Lê Duy Bình, Economica Việt Nam tin rằng sau mỗi lần đối diện cùng khó khăn hay thách thức, khủng hoảng, doanh nghiệp Việt Nam chắc chắn lại đứng dậy mạnh mẽ, quyết tâm hơn. Với “cơn bão lớn” lần này, điều có thể thấy rõ nhất là doanh nghiệp tư nhân nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng đang tiến hành tái cấu trúc mạnh mẽ - một chuyển động tích cực sau cuộc khủng hoảng. Thực tế, không ít doanh nghiệp đã và sẽ buộc phải rút lui khỏi thị trường nhưng cũng có doanh nghiệp mới bắt đầu hình thành với mô hình kinh doanh, mô hình quản trị khác biệt, hiện đại, bền vững. Chúng ta có thể tin rằng, khu vực doanh nghiệp tư nhân nói chung và doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản nói riêng thời gian tới chắc chắn có nhiều hơn các doanh nghiệp trưởng thành. Từ đó đóng góp mạnh mẽ cho quá trình phát triển kinh tế, nhất là lĩnh vực nhà ở và bất động sản.

Đồng quan điểm, TS. Lê Xuân Sang, Viện Kinh tế Việt Nam, đánh giá, mặc dù còn khó khăn song nếu trụ vững và trải qua được, doanh nghiệp tất yếu trưởng thành và mạnh mẽ hơn rất nhiều. Các doanh nghiệp sẽ phát triển với hình thái mới, an toàn hơn… Thị trường sẽ không còn thế hệ doanh nghiệp làm ăn chộp giật, theo “phong trào”, không dựa trên tư duy dài hạn. “Trong bối cảnh mới ẩn chứa cả cơ hội lẫn thách thức đan xen, để phát triển bền vững và nâng tầm, doanh nghiệp cần tự “thoát xác” về tư duy, chiến lược quản trị mới với tầm tư duy toàn cầu và hiểu biết rõ địa phương. Tất nhiên, vai trò của Chính phủ rất quan trọng trong ươm dưỡng, phát triển thế hệ doanh nhân mới - doanh nhân 4.0”, TS. Sang nhận xét.