"Đừng tô hồng cho tồn kho bất động sản"

10 tháng năm 2020 đã trôi qua, hoạt động kinh doanh của nhóm doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa có dấu hiệu khởi sắc khi đa phần các công ty niêm yết trên sàn phải báo lỗ, lợi nhuận giảm và ghi nhận hàng tồn kho tăng mạnh. Nếu có những doanh nghiệp báo lãi lớn, đột biến thì chủ yếu nhờ ở việc chuyển nhượng dự án, hay từ hoạt động kinh doanh khác.

TỒN KHO DOANH NGHIỆP NIÊM YẾT TĂNG MẠNH

Báo cáo tài chính hợp nhất quý 3/2020 của Tập đoàn Đất Xanh (mã chứng khoán DXG - HSX) ghi nhận doanh thu đạt 797 tỷ, giảm 45% so với cùng kỳ. Luỹ kế 9 tháng đầu năm nay, DXG đạt 1.877 tỷ đồng doanh thu thuần, giảm 51% so với cùng kỳ. Trong khi cùng kỳ năm 2019 công ty ghi nhận lãi 1.254 tỷ đồng thì năm nay lỗ 152,5 tỷ đồng.

Con số doanh thu và lợi nhuận giảm mạnh chưa phản ánh hết bức tranh tài chính của Đất Xanh Group 9 tháng năm 2020. Tính đến ngày 30/9/2020, hàng tồn kho của Đất Xanh Group là 9.756 tỷ đồng, tăng gần 44% so với thời điểm cuối năm 2019 và chiếm đến 44% tổng giá trị tài sản. Các dự án có thành phẩm tồn kho của Đất Xanh gồm Dự án An Viên, Dự án Sunview, Dự án Luxgarden, Dự án Khu dân cư nút giao thông Phó Đức Chính và Ngô Quyền.

Trong khi đó, bất động sản dở dang ghi nhận 9.316 tỷ đồng, nhiều dự án so với thời điểm cuối năm 2019 gần như không có biến động về tiến độ thi công như Dự án Tuyên Sơn, Dự án Hiệp Bình Phước - Thủ Đức, Dự án C1, Dự án Gemriverside, Dự án Phố Mơ…

Riêng dự án Gemriverside - một dự án trọng điểm của Đất Xanh được triển khai từ năm 2018 với tổng vốn đầu tư khoảng 6.000 tỷ đồng, dự kiến hoàn thành vào tháng 9/2019 nhưng đến nay vẫn vướng mắc thủ tục pháp lý.

Bất động sản An Gia cũng là một trong những doanh nghiệp ghi nhận hàng tồn kho tăng mạnh. Tính đến cuối kỳ kế toán quý 3, doanh nghiệp này tồn kho gần 5.190 tỷ đồng, chiếm 60% tổng giá trị tài sản và gần gấp 2 lần con số ở đầu năm. Trong đó, The Sóng, dự án condotel duy nhất của An Gia, chiếm giá trị tồn kho lớn nhất với 2.142 tỷ đồng. 

Tương tự, tại các doanh nghiệp khác như Bất động sản Phát Đạt, tính đến ngày 30/9, tồn kho tăng mạnh với giá trị 9.781 tỷ đồng. Trong đó, gần một nửa giá trị hàng tồn kho là ở 2 dự án The EverRich 2 (River City) và The EverRich 3, chiếm 4.480 tỷ đồng. Trong báo cáo tài chính quý 3, danh mục hàng tồn kho của Phát Đạt cũng phát sinh thêm dự án Khu du lịch Bến Thành - Long Hải với giá trị gần 1.984 tỷ đồng.

Hay Văn Phú Invest, hàng tồn kho ghi nhận 2.533 tỷ đồng, tăng 25,6% so với cùng kỳ năm 2019…

KHÔNG NÊN TÔ HỒNG CHO TỒN KHO BẤT ĐỘNG SẢN

Trong bối cảnh đại dịch Covid 19 khó khăn, lượng hàng tồn kho lớn ảnh hưởng đến tính thanh khoản, là cục nợ, trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp và cho cả nền kinh tế, thậm chí làm phá sản doanh nghiệp nếu không thể biến lượng hàng tồn thành tiền và giảm nợ.

Trao đổi quan điểm với VnEconomy về lượng tồn kho của các doanh nghiệp đang niêm yết trên sàn, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, cho rằng, những số liệu trên tương đối minh bạch nhưng chưa hẳn đã phản ánh đúng bản chất của lượng hàng tồn kho.

Trong khi đó cần phân biệt rõ ràng hàng tồn kho có hai loại. Thứ nhất là hàng tồn kho trong quá trình phân phối lưu thông là điều bình thường, thậm chí có thể là một quả đấm thép của doanh nghiệp nếu hàng tồn kho đó nằm trong kế hoạch, chiến lược kinh doanh.

Hàng tồn kho thứ hai là sản phẩm đã đưa ra thị trường nhưng không được mua bán, không giao dịch, không được thị trường chấp nhận. “Cái đáng lo nhất là đối với hàng tồn kho đưa ra thị trường rồi mà thị trường không chấp nhận, vì có liên quan đến tính thanh khoản của doanh nghiệp và quan hệ tín dụng với ngân hàng thương mại trong vấn đề nợ xấu và an toàn tín dụng”, ông Châu nói và lấy ví dụ ở sân bay Nội Bài có dự án quảng cáo từ rất lâu rồi mà tới bây giờ vẫn chưa bán được.

Ngay cả sản phẩm bất động sản được bán xong, ghi nhận doanh thu, nhưng do nhà đầu tư thứ cấp mua, không sử dụng, cất trữ tài sản, về mặt sổ sách không còn là hàng tồn kho nhưng lại tiềm ẩn rủi ro cho nền kinh tế vĩ mô. 

Vì vậy, theo ông Châu, ở góc độ nào cũng phải cảnh báo với con số tồn kho bất động sản tăng cao. Bởi vì, khi doanh nghiệp muốn kinh doanh theo ý của họ nhưng nhà đầu tư tài chính, nhà đầu tư bất động sản không thể nào biết được đó là ý muốn chủ quan của doanh nghiệp, tồn kho theo kế hoạch hay thực chất là hàng tồn kho không bán được? 

“Chỉ có người trong cuộc mới biết, do vậy, phải bình tĩnh đánh giá, không hoảng loạn nhưng cũng đừng tô màu hồng cho tồn kho bất động sản. Nên lo ngại với khoản tồn kho lớn, đây là một chỉ dấu buộc nhà đầu tư phải tìm hiểu kỹ về tình hình kinh doanh của doanh nghiệp. Hàng tồn kho lớn đối với doanh nghiệp kinh doanh yếu, dùng đòn bẩy tài chính cao thì sẽ là núi nợ đè lên vai doanh nghiệp, khi không có tính thanh khoản thì doanh nghiệp sẽ gặp khó, áp lực kinh tế vĩ mô", ông Châu nói. 

Cũng theo ông Châu, số liệu trên còn chưa phản ánh được hết con số thực của hàng tồn kho trong lĩnh vực bất động sản trên cả nước vì nó chỉ đại diện cho những doanh nghiệp đang niêm yết trên sàn chứng khoán. Còn nhiều doanh nghiệp khác chưa niêm yết…

Mặc dù vậy, có ý kiến cho rằng, trong lúc thị trường khó khăn và dòng tiền bị chậm, doanh thu bị hụt do đại dịch Covid-19 thì số nợ và tồn kho trên chưa hẳn là những điều xấu. Nhiều nhà đầu tư tin rằng, thời điểm cuối năm khi dịch bệnh được kiểm soát, nhu cầu mua nhà của người dân ấm hơn, các ngân hàng dư thừa vốn thì sẽ giúp doanh nghiệp đẩy được hàng tồn ra thị trường.

Từng trao đổi với VnEconomy về lượng tồn kho bất động sản trên thị trường, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng nói rằng: "Chúng tôi không còn gọi đó là tồn kho nữa, mà đó chỉ là sản phẩm chưa bán hoặc đang trong quá trình chuẩn bị tung ra thị trường của các doanh nghiệp địa ốc".