Góp ý Dự thảo Luật Đất đai: Gỡ nút thắt gây mâu thuẫn, chồng chéo

Tại hội thảo góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần đầu tiên do Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) và Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức, ông Phạm Tấn Công, Chủ tịch VCCI cho biết, sau 8 năm thực thi Luật Đất đai năm 2013, với sự thay đổi rất nhanh của cuộc sống, luật này đã bộc lộ những vướng mắc, bất cập cần phải sửa đổi, bổ sung kịp thời.

Theo khảo sát hàng năm của VCCI đối với các doanh nghiệp trên toàn quốc, quy trình thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai hiện vẫn là một trong những lĩnh vực gây nhiều khó khăn nhất cho doanh nghiệp, tạo ra chi phí lớn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh của doanh nghiệp.

MỘT DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN LIÊN QUAN TỚI 18 LUẬT HIỆN HÀNH

Sự phức tạp của thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai đã cản trở doanh nghiệp tiếp cận đất đai, bên cạnh các quy định khác như quy hoạch đất đai ở địa phương chưa phù hợp, giá đất tăng nhanh. Hơn 53% doanh nghiệp tham gia khảo sát năm 2021, cho biết những khó khăn trong thủ tục hành chính về đất đai khiến các doanh nghiệp trì hoãn hoặc hủy bỏ kế hoạch kinh doanh của mình.

Cùng với đó, quy định, trình tự, thủ tục của Luật Đất đai và các quy định liên quan chưa thống nhất với nhau, tạo ra những điểm nghẽn, gây khó cho doanh nghiệp.

Năm 2019, VCCI đã tiến hành rà soát và phát hiện ít nhất có 25 điểm mâu thuẫn, chồng chéo giữa các luật liên quan đến hoạt động đầu tư, kinh doanh, trong đó có nhiều điểm liên quan đến Luật Đất đai.

“Tình trạng mâu thuẫn, chồng chéo thủ tục hành chính gây ra những rủi ro pháp lý cho các cơ quan thực thi, làm phát sinh chi phí cho doanh nghiệp”, ông Công nhận định.

Ngoài ra, ông Công cũng chỉ rõ, khối lượng văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai rất lớn, mức độ thay đổi của các văn bản rất nhanh. Thời gian qua, Chính phủ đã ban hành 25 nghị định, trong đó có 16 nghị định ban hành mới, 7 nghị định bổ sung và nghị định mới. Các bộ, ngành đã ban hành 59 thông tư, thông tư liên tịch… Chính vì tính phức tạp của nó nên quá trình thực hiện rất khó khăn.

Mặt khác, nhiều vụ việc đất đai tiềm ẩn các vấn đề về hiệu quả kinh tế, bất ổn xã hội tác động lớn đến tình hình an ninh trật tự cũng như nhiều dự án đầu tư chậm triển khai đã khiến nhiều khu đất bị bỏ hoang, gây lãng phí hoặc giải phóng mặt bằng chậm… Những tranh chấp, khiếu kiện về đất đai còn nhiều. Những vụ việc tham nhũng, tiêu cực liên quan đến đất đai cũng vẫn chưa giảm.

“Những vấn đề này cho thấy rằng nhu cầu sửa đổi Luật Đất đai rất lớn. Việc sửa đổi không chỉ tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc tồn tại trong thực tiễn, giảm rủi ro pháp lý cho các cơ quan quản lý, các doanh nghiệp khi thực hiện các hoạt động, mà còn góp phần khơi thông nguồn lực phát triển, thúc đẩy các hoạt động đầu tư kinh doanh, qua đó thúc đẩy phát triển, tạo thêm công ăn việc làm cho người dân”, ông Công nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam và một số chuyên gia khác, cùng nhận định hiện nay hệ thống luật pháp của nước ta còn khá chồng chéo. Một dự án bất động sản liên quan tới 18 luật hiện hành, trong đó có tới 12 luật cùng có tác động chi phối.

Theo ông Hiệp, có 2 luật nên được cho là có vai trò cốt lõi trong đầu tư bất động sản, đó là Luật Đất đai và Luật Đầu tư. Hai luật này nên được sửa trước để các luật khác sẽ điều chỉnh phù hợp với những cơ chế quy định của hai luật này.

Đóng góp cụ thể, về thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, dự thảo quy định UBND cấp tỉnh (hoặc cấp huyện) trình HĐND cùng cấp thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trước khi trình lên cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Theo ông Hiệp, vấn đề này trên thực tế đã vấp phải tình huống: HĐND một năm chỉ họp 2 lần, nếu dự án cần phê duyệt kế hoạch sử dụng đất sau kỳ họp HĐND thì sẽ phải chờ tới kỳ họp HĐND lần tiếp sau mới có thể thông qua và trình phê duyệt. Do đó, Hiệp hội Nhà thầu xây dựng đề nghị ban soạn thảo xem xét sửa lại vấn đề này.

CẦN XÁC ĐỊNH VAI TRÒ NGƯỜI DÂN TRONG DỰ THẢO QUY HOẠCH

Trong tổ chức thực hiện quy hoạch, dự thảo yêu cầu “… Sau 3 năm kể từ ngày phê duyệt năm được đưa vào kế hoạch sử dụng đất mà chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh hoặc huỷ bỏ”.

Do đó, ông Hiệp cho rằng cần xem xét lại vấn đề này vì trong thực tế có rất nhiều dự án chậm tiến bộ không phải do lỗi của chủ đầu tư, nếu việc quy định cứng nhắc như trên thiệt hại sẽ thuộc về chủ đầu tư trong khi họ không có lỗi.

Cũng về kế hoạch sử dụng đất, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trường đại học Luật Hà Nội, góp ý dự thảo Luật không quy định cụ thể đối với trường hợp người dân không đồng thuận với dự thảo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có thay đổi, điều chỉnh nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không?

Trách nhiệm giải trình của cơ quan có thẩm quyền lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với những ý kiến góp ý không đồng thuận của người dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thực hiện như thế nào? “Tỷ lệ bao nhiêu % ý kiến của người dân được hỏi ý kiến được coi là đồng thuận hay không. Nếu những vấn đề này không được quy định trong Dự thảo Luật thì việc lấy ý kiến đóng góp của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chỉ mang tính hình thức và khó khuyến khích được nhân dân đóng góp ý kiến về vấn đề này”, ông Tuyến nêu quan điểm.

Vấn đề bỏ khung giá đất, ông Hiệp cho hay trước Luật Đất đai 2013 cứ 5 năm điều chỉnh khung giá đất một lần. Nhưng thực tế dự án nào cũng phải định giá đất 2 lần, cấp chuyên viên một lần, cấp lãnh đạo một lần. Giờ dự thảo sửa đổi theo hướng mỗi năm ban hành 1 bảng giá đất là rất tiến bộ so với Luật Đất đai hiện hành, tốt cho công tác đầu tư.

BỎ KHUNG GIÁ ĐẤT LÀ HỢP LÝ

Nhưng khái niệm hệ số biến động giá thị trường trong dự thảo luật rất khó hiểu, vì vậy cần có quy định thật cụ thể để địa phương thực hiện. Bởi lẽ thực tế, giá đất thị trường luôn biến động từng ngày, có tình trạng cố tình thổi giá. Nên nếu chỉ căn cứ vào sự biến động giá đất trên thị trường để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất trong năm thì sẽ được điều chỉnh một cách liên tục. Như vậy sẽ thiếu tỉnh ổn định và gây ra rất nhiều tranh cãi, không thống nhất.

Đối với chủ trương bỏ khung giá đất và giao địa phương xây dựng bảng giá đất theo thị trường, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến nhận định nếu không kiểm soát tốt thì sẽ mỗi nơi làm một kiểu. “Chúng ta đã giao cho UBND cấp tỉnh rất nhiều quyền như cấp quyền sử dụng đất, quyền giao đất, thu hồi đất… nên nếu giao thêm quyền định giá đất sẽ không khách quan. Cần có một cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh, độc lập với UBND cấp tỉnh”, ông Tuyến nhấn mạnh.

Trong vấn đề này, ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI) cũng cho rằng, nếu đã ban hành bảng giá đất hàng năm và hệ số điều chỉnh biến động giá đất thì quy định điều chỉnh bảng giá đất khi có biến động là không còn phù hợp nữa. Ngoài ra, cần thêm đối tượng là tổ chức cũng có thể tham gia mua đất đấu giá nhỏ lẻ để đảm bảo tính công bằng, bình đẳng giữa tổ chức và cá nhân, không nên quy định thị trường có bên mua bị giới hạn như vậy.

Trước các góp ý, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà khẳng định, cơ quan soạn thảo sẽ tiếp thu đến ngày cuối cùng trước khi trình dự thảo luật lên Quốc hội. Theo Bộ trưởng, việc ban hành bảng giá đất thay cho khung giá hiện nay là đương nhiên vì khung giá nhiều khi chỉ bằng 1/10 giá thực tế. Vì thế, cần xây dựng bảng giá đất dựa theo dữ liệu giá đất trên thị trường, quan trọng là phải xây dựng được hệ thống dữ liệu về đất đai.