“Đế chế” bất động sản Evergrande ngấp nghé bờ vực sụp đổ là câu chuyện thu hút sự quan tâm của giới đầu tư toàn cầu thời gian gần đây.
Tạp chí Bloomberg Businessweek đã phân tích về hành trình của Evergrande từ những ngày đầu thành lập cho tới khi trở thành “bom nợ” 300 tỷ USD khiến thế giới lo sợ.
Kỳ 1: Cơ hội “nghìn năm có một” từ đô thị hoá chóng mặt
Sunny Peninsula, một dự án bất động sản ven biển ở Quảng Châu - bao gồm hàng chục toà chung cư nằm trên diện tích tương đương 30 sân bóng đá - dự kiến sẽ là nơi sinh sống của khoảng 5.000 hộ gia đình. Người mua nhà ở dự án này chủ yếu là giới trí thức, những người hưởng lợi nhiều từ tốc độ đô thị hoá chóng mặt ở Trung Quốc.
Nhưng trái với kỳ vọng, dự án Sunny Peninsula giờ đây trông giống như một cảnh phim thảm hoạ. Những toà chung cư dang dở đứng trơ trọi và không một bóng người. Công việc thi công bị dừng suốt mấy tháng trong mùa hè nóng ẩm khiến sắt thép của công trình bắt đầu han rỉ.
Chủ đầu tư của dự án này là China Evergrande Group - công ty bất động sản đang ngập trong khủng hoảng nợ với tổng nghĩa vụ nợ lên tới 309 tỷ USD, theo một số ước tính.
Mới đây còn là nhà phát triển địa ốc lớn nhất thế giới, Evergrande đang có hàng chục dự án bị ngừng như vậy trên khắp Trung Quốc. Khoảng 1,5 triệu khách hàng mua nhà của Evergrande không biết đến khi nào mới được nhận nhà.
EVERGRANDE RƠI VÀO “TẦM NGẮM” CỦA BẮC KINH
Thị trường tài chính toàn cầu những ngày qua đã tính đến khả năng xảy ra một cú sốc nghiêm trọng nếu Evergrande đổ vỡ. Evergrande là nhà phát hành trái phiếu USD lợi suất cao lớn nhất của Trung Quốc và đang đến hạn phải thanh toán một loạt nghĩa vụ nợ, từ tiền lãi trái phiếu, nợ ngân hàng đến hoá đơn nhà cung cấp. Xét tới vị thế của Evergrande trên thị trường bất động sản Trung Quốc, một vụ sụp đổ công ty này còn có thể dẫn tới tình trạng hỗn loạn khiến giá nhà tuột dốc không phanh – một điều không thể tệ hơn đối với một nền kinh tế với 27% tổng dự nợ tín dụng là nợ bất động sản.
Với tất cả những rủi ro như vậy, cuộc khủng hoảng Evergrande không chỉ là một thử thách đối với các ngân hàng. Tháng 9 này, người mua nhà trong các dự án của Evergrande đã tập trung bên ngoài trụ sở chính quyền ở Quảng Châu để kêu gọi nối lại việc thi công dự án. Video lan truyền trên mạng xã hội cũng cho thấy những cuộc biểu tình tương tự ở các thành phố khác. Ở Thẩm Quyến, các nhà đầu tư mua sản phẩm quản lý gia sản của Evergrande đổ tới trụ sở công ty đòi lấy lại tiền.
Chuyện của Evergrande là câu chuyện về một công ty có tầm quan trọng hệ thống, đã mở rộng quá mức, và thử thách sự kiên nhẫn của các chủ nợ. Riêng điều này đã là một “bài kiểm tra” đối với Chính phủ Trung Quốc.
Tuy nhiên, cuộc khủng hoảng Evergrande cũng phản ánh những lựa chọn chính sách có chủ đích của Bắc Kinh. Giống như các công ty công nghệ khổng lồ như Alibaba và Tencent – mục tiêu của sự siết chặt giám sát khiến hàng chục tỷ USD vốn hoá thị trường “bốc hơi” trong mùa hè năm nay – Evergrande nằm trong “tầm ngắm” của Chính phủ Trung Quốc.
Những năm gần đây, Trung Quốc đã triển khai hàng loạt biện pháp để kiềm chế sức nóng của giá bất động sản, điều mà các nhà lãnh đạo nước này xem là một nguồn rủi ro. Nhà chức trách phát tín hiệu rằng họ muốn cả tốc độ tăng của giá nhà và số công trình mới đều đi ngang thay vì đi lên. “Chính phủ Trung Quốc đã thay đổi quan điểm về việc nền kinh tế nước này có thể phục thuộc nhiều như thế nào vào thị trường bất động sản”, ông Zhu Ning, một cựu cố vấn của Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBOC), phát biểu.
Thay vào đó, Bắc Kinh muốn hướng tài nguyên kinh tế của đất nước sang những lĩnh vực được xem là quan trọng hơn đối với an ninh quốc gia, mà xét cho cùng chính là ngành sản xuất công nghệ cao – lĩnh vực có thể giúp Trung Quốc giảm sự phụ thuộc vào Mỹ và các đồng minh của Mỹ.
Chính phủ Trung Quốc cũng nhấn mạnh việc đặt ổn định tài chính và xã hội lên trên tốc độ tăng trưởng kinh tế. Lãnh đạo nước này đã nói nhiều về các mục tiêu “thịnh vượng vừa phải” và “thịnh vượng chung”, và việc nhiều gia đình vay nợ để mua cùng lúc nhiều căn hộ hay những căn hộ hạng sang chắc chắn không phù hợp với tầm nhìn đó. Sự chênh lệch giàu nghèo mà cơn sốt bất động sản tạo ra cũng vậy. Ngoài ra, cam kết của Chủ tịch Trung Quốc Tập Cận Bình về cắt giảm ô nhiễm và khí thải carbon đòi hỏi hạn chế xây dựng.
Trung Quốc có thể sẵn sàng để Evergrande đổ vỡ nếu Chính phủ nước này cho rằng họ có thể đảm bảo một cuộc “hạ cánh mềm” đối với ngành bất động sản. Hệ thống tài chính với quy mô 56 nghìn tỷ USD của Trung Quốc nằm dưới sự thống trị của các ngân hàng quốc doanh, và điều này mang lại cho Bắc Kinh sức mạnh lớn trong việc kiểm soát cho vay và quản lý ảnh hưởng của các vụ vỡ nợ.
Tuy nhiên, những lợi ích liên quan ở đây là rất lớn. Nếu tính cả lĩnh vực xây dựng và dịch vụ bất động sản, ngành địa ốc chiếm ít nhất 15% tổng sản phẩm trong nước (GDP) của Trung Quốc, và hơn 70% tài sản của người dân đô thị nước này nằm ở nhà đất. Những quốc gia như Australia, Brazil và Zambia có sự phụ thuộc lớn vào nhu cầu của Trung Quốc đối với các mặt hàng thép, đồng và các vật liệu xây dựng khác. Các công ty Mỹ và châu Âu cũng tìm kiếm ngày càng nhiều sự tăng trưởng từ thị trường tiêu dùng Trung Quốc.
ĐÔ THỊ HOÁ, CƠ HỘI ĐƯỢC EVERGRANDE CHỚP LẤY
Vào năm 1998, khi Trung Quốc tạo ra một thị trường bất động sản toàn quốc sau nhiều thập kỷ hạn chế nghiêm ngặt hoạt động mua bán nhà đất tư nhân, chỉ có 1/3 dân số nước này sống ở các thị trấn và thành phố. Giờ đây, tỷ lệ này đã lên tới 2/3, đưa dân số đô thị tăng lên mức 480 triệu người. Diện tích nhà ở bình quân của người dân thành thị ở Trung Quốc vẫn thấp so với các nước đang phát triển, bình quân chưa đầy 40 mét vuông/người. Tuy nhiên, khoảng 90% cư dân thành thị ở Trung Quốc sở hữu nhà, với tổng trị giá đạt hơn 50 nghìn tỷ USD, theo một ước tính của ngân hàng Goldman Sachs.
Đây chính là cơ hội “nghìn năm có một” mà Evergrande đã chớp lấy để phát triển. Nhà sáng lập kiêm Chủ tịch của công ty, ông Hứa Gia Ấn, sinh ra trong một gia đình nghèo ở tỉnh Hà Nam vào năm 1958. “Lúc đi học, tôi ăn khoai lang và bánh bao. Tôi thực sự muốn rời làng”, ông Hứa kể lại trong một bài phát biểu hiếm hoi vào năm 2018. “Tấm vé” thoát nghèo đã đến tay họ Hứa khi chàng thanh niên trở thành một trong số ít học sinh nông thôn đỗ đại học, với chuyên ngành luyện kim.
Năm 1992, ông Hứa đến Thẩm Quyến, khi đó còn là một thị trấn nhỏ cách Hồng Kông không xa. Sau một thời gian làm trong lĩnh vực xuất nhập khẩu, ông bắt đầu tiến vào thị trường bất động sản, thành lập Evergrande vào năm 1997. Đến năm 2016, Evergrande đã trở thành công ty địa ốc lớn nhất Trung Quốc về doanh số. “Tất cả những gì mà tôi và Evergrande có được đều nhờ ơn Đảng, Nhà nước và xã hội”, ông Hứa nói trong bài phát biểu năm 2018.
Câu nói này của người đứng đầu Evergrande không hề sai: những lực lượng cho phép Evergrande phát triển nhanh đến như vậy phần lớn đến từ Bắc Kinh. Khi khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008-2009 khiến xuất khẩu của Trung Quốc giảm mạnh, Chính phủ nước này đã phản ứng bằng một gói kích cầu khổng lồ giúp việc vay nợ trở nên rất dễ dàng. Giá đất tăng chóng mặt, ở cả những thành phố lớn ven biển và những vùng nằm sâu trong nội địa bấy lâu yên ắng, và đầu tư bất động sản trở thành một sự đặt cược gần như chắc thắng.
Chìa khoá để thành công nằm ở quy mô, và cách để có chìa khoá này là dùng đất làm tài sản thế chấp để vay vốn. Chủ đầu tư càng lớn thì càng vay được nhiều, với lãi suất càng thấp - một vòng tròn có thể lặp lại miễn sao giá nhà đất tiếp tục tăng.
Với lực đẩy mạnh mẽ là lợi nhuận “khủng” từ các dự án bất động sản, Evergrande mở rộng sang các lĩnh vực khác trong nền kinh tế tiêu dùng đang nở rộ của Trung Quốc. Một số mảng kinh doanh mới như công viên chủ đề chí ít cũng có chút liên quan đến bất động sản, nhưng một số mảng khác – chẳng hạn kinh doanh nước khoáng và bóng đá – lại không hề.
Giới phân tích, đặc biệt là các chuyên gia nước ngoài, nhanh chóng dự báo rằng các công ty bất động sản Trung Quốc nói chung và Evergrande nói riêng đang vay nợ quá nhiều. Vào thời điểm đầu năm 2012, đã có những nhà phân tích cho rằng công ty của ông Hứa sẽ sớm “còng lưng” vì sức nặng của đòn bẩy nợ.
Google translate