“Tư tưởng xuyên suốt Luật Đất đai (sửa đổi) lần này là quy phạm chung áp dụng cho các mối quan hệ đất đai và có mục tiêu chính sách trong những năm tiếp theo. Cách tiếp cận là tạo ra quy phạm để áp dụng chung xử lý các vấn đề. Khi thiết kế Điều 79, nền tảng cơ sở là căn cứ vào Hiến pháp chứ không phải theo mong muốn của chúng ta. Ví dụ, về thu hồi, Khoản 27 nói về một dự án phát triển đô thị có đồng bộ kết cấu hạ tầng chúng ta có lý do chứng minh về sự cần thiết và tuân thủ theo Hiến pháp. Về cơ chế thỏa thuận, được áp dụng như hiện hành.

Cá nhân tôi cho rằng cách tiếp cận Luật Đất đai phát triển đô thị nhà ở tương đồng với quan điểm phát triển của Luật Nhà ở. Nếu xét về mặt tinh thần, cách tiếp cận thì hai luật này tương đồng với nhau.

Một số quan ngại có thể xảy ra là luật này có một số điều khoản chuyển tiếp, quy định rõ dự án chuyển tiếp như thế nào, dang dở thì làm tiếp thế nào, xong thủ tục đầu tư, hay do lỗi thì chuyển tiếp thế nào… Cách tiếp cận trong xử lý các vấn đề nói chung vẫn có thể dùng cơ chế để xử lý bằng các nghị quyết đặc thù. Theo quan điểm của tôi là không nên vì một số thực tiễn mà thể chế hóa thành luật, bởi luật pháp là quy phạm chung, mục tiêu chính sách rõ ràng, áp dụng trong tương lai.

Về tính giá đất, đất đai là nguồn lực quan trọng phải hạch toán đầy đủ chính xác. Đầu tiên, phải tách bạch, đánh giá chính xác nguồn lực đất đai; thứ hai, cân bằng giá đất bằng các nhóm chính sách về đất đai. Giả sử định giá đất thời gian tới tăng sẽ ảnh hưởng đến tiền sử dụng đất, ảnh hưởng nhiều nhóm khách nhau, Nhà nước can thiệp bằng nhiều cách, can thiệp bằng phân nhóm đối tượng, tính lũy tiến...

Tôi cho rằng sắp tới, nhóm nghị định hướng dẫn liên quan chính sách tài chính đất đai cần cân bằng quan ngại của mọi người, giá đất phải được tính toán nhưng khi đưa vào hoạt động sản xuất, kinh doanh, đời sống xã hội thì phải được cân bằng”.

“Khi soạn thảo Luật Đất đai, chúng tôi đã tính những vấn đề nào giao cho địa phương. Luật Đất đai có 18 nội dung giao cho địa phương hướng dẫn để đảm bảo tính đặc thù, phù hợp điều kiện kinh tế - xã hội, phong tục, cũng như quỹ đất của địa phương đó.

Ví dụ như giao địa phương ban hành chính sách hỗ trợ đất đai cho đồng bào dân tộc thiểu số; ban hành các mức hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất như hỗ trợ đào tạo nghề, tìm kiếm việc làm, suất tái định cư tối thiểu; đơn giá bồi thường công trình xây dựng mỗi địa phương có đơn giá khác nhau nên cần ban hành hướng dẫn cụ thể để bồi thường hỗ trợ…

Không phải mỗi địa phương có chính sách khác nhau mà luật xác định cơ chế chung và giao cho địa phương ban hành cụ thể đảm bảo tính đặc thù, phù hợp điều kiện. Ví dụ như bảng gia đất, toàn bộ quy trình thực hiện điều tra xây dựng bảng giá đất phải quy định thống nhất trong Nghị định. Nhưng giá đất ở mỗi địa phương không thể giống nhau vì phụ thuộc vào vị trí, diện tích, hạ tầng xã hội kỹ thuật nên từng thửa đất ở vị trí khác nhau sẽ có giá khác nhau.

Các địa phương nếu ban hành đúng theo quy định hướng dẫn của Nghị định sẽ cho ra bảng giá khách quan. Tuy nhiên có ý kiến lo ngại, ví dụ có địa phương khuyến khích thu hút đầu tư nếu đưa bảng giá lên cao thì hạn chế thu hút. Những địa phương đã chuyển sang chọn lọc đầu tư có chất lượng, phải chú trọng những đơn vị đủ điều kiện, năng lực… thì giá đất thực hiện theo thị trường sẽ dễ.

Bên cạnh việc ban hành giá đất theo bảng giá không chỉ ảnh hưởng đến thu hút đầu tư mà còn quyền lợi của người sử dụng đất. Do đó, các địa phương phải hài hòa giữa người sử dụng đất, giữa việc thu thuế, phí đất đai với chính sách thu hút đầu tư thì bảng giá đất sẽ tiệm cận giá đất thị trường. Đây là điều Luật Đất đai mong muốn chứ không phải 63 địa phương có 63 chính sách khác nhau.

Liên quan đến các dự án “vắt” qua 2 thời kỳ thi hành luật, luật cũ vướng nhưng luật mới đã mở, hoặc những dự án đang triển khai không vướng nhưng luật mới lại không quy định…thì xử lý như thế nào? Những vấn đề này chúng tôi đã lường trước và có quy định điều chuyển tiếp về công tác quy hoạch, giao đất cho thuê đất, các dự án đang thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư, tài chính, giá đất… Trong đó vấn đề lo ngại nhất hiện nay là các dự án đã giao cho thuê lâu nhưng chưa xác định giá đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Hiện nay trong chuyển tiếp, Chính phủ sẽ quy định áp dụng phương pháp và quy định khoản tiền mà người sử dụng đất nộp thêm cho thời hạn chưa thu tiền thuê đất, sử dụng đất. Điều này sẽ giúp xử lý các trường hợp giao đất trước đây mà các địa phương e ngại, trong đó có trường hợp giao đất 5-7 năm nhưng chưa xác định nghĩa vụ tài chính để người sử dụng nộp.

Do đó, chúng ta vẫn xác định giá theo quy định của pháp luật đất đai, xác định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất nhưng sẽ bổ sung một khoản tiền hợp lý mà người sử dụng phải nộp. Điều này Chính phủ sẽ quy định chi tiết. Tôi nghĩ quy định trường hợp chuyển tiếp về giá sẽ giải quyết được cơ bản các vấn đề vướng mắc”.

“Những điểm mới trong Luật Đất đai về cơ bản đã tháo gỡ được cho những vướng mắc. Tuy nhiên, chắc chắn những vướng mắc này chỉ được tháo gỡ cho đến khi Luật được thực thi từ ngày 1/1/2025.

Song thực tế từ nay đến lúc Luật có hiệu lực vẫn còn đang vướng mắc, có thể xuất phất từ những dự án đang triển khai thì ứng xử làm sao, hay các dự án đang triển khai theo quy định cũ dù không hẳn vướng mắc nhưng nếu chiếu theo quy định mới sẽ khác đi thì cũng cần cách ứng xử như thế nào. Tôi cho rằng đây là điều các doanh nghiệp cũng rất quan tâm.

Như vậy, trong giai đoạn giao thời này, việc ứng xử với các dự án đang có cũng sẽ là vấn đề cần quan tâm tháo gỡ đối với các doanh nghiệp.

Luật Đất đai có nhiều quy định mở ra thông thoáng, nhưng cũng có những quy định chặt chẽ hơn để đảm bảo tính pháp lý cao. Trong điều khoản chuyển tiếp cũng nêu rất rõ, trường hợp nào áp dụng ra sao, trường hợp nào thay đổi. Một điểm nhấn mạnh tinh thần của luật là cái gì sai mà của doanh nghiệp thì mình phải chịu, nhưng cái gì sai do cơ quan nhà nước thì Nhà nước phải chịu chứ không bắt doanh nghiệp chịu.

Đối với vấn đề giá đất, tôi cho rằng, đất đai mỗi một nơi, mỗi vùng sẽ khác nhau, nên chắc chắn bảng giá đất tại 63 tỉnh, thành phố không thể giống nhau hoàn toàn. Vì vậy, dù cơ chế xác định là thống nhất, nhưng riêng giá đất thì sẽ khác. 

Tôi biết doanh nghiệp lo lắng cho các cơ quan quản lý nhà nước làm sao cứ mỗi năm lại lập bảng giá đất một lần được. Tôi nghĩ đây là trách nhiệm sẽ rất nặng nhưng cũng là vấn đề kỹ thuật. Chắc chắn năm đầu tiên, năm thứ hai, việc xây dựng bảng giá đất này sẽ vô cùng khó khăn, nhưng từ năm thứ ba trở đi, khi đó việc chúng ta sử dụng các hệ số điều chỉnh sẽ không còn là vấn đề lớn nữa.

Những năm đầu tiên sẽ khó, nhưng những vấn đề đó mới là các vấn đề cải cách của Luật Đất đai. Điều đó chắc chắn sẽ cần sự quyết tâm cao của các cơ quan quản lý, cơ quan nhà nước, đặc biệt là sự đồng hành của doanh nghiệp trong việc đưa chính sách của Luật Đất đai đi vào cuộc sống”.

“Chúng tôi cho rằng Luật Đất đai đã cố gắng luật hóa những chế định quan trọng nhất, nhưng luật không thể quy định tất cả mọi thứ. Đây là luật có liên quan đến nhiều lĩnh vực với nhiều quyền hạn, nội dung. Vì thế, nếu để trong một luật không thể bao quát hết được, bắt buộc phải có nhiều thông tư, nghị định hướng dẫn.

Dự kiến sẽ có 8 nghị định hướng dẫn luật, trong đó có nghị định hướng dẫn chung, nghị định về xử phạt vi phạm hành chính, nghị định về tài chính đất đai… và nhiều vấn đề khác. Mặc dù đến ngày 1/1/2025, Luật Đất đai mới chính thức có hiệu lực, nhưng các nghị định hướng dẫn có thể được ban hành luôn trong năm 2024 này.

Theo tôi được biết, Quốc hội cũng “bật đèn xanh” cho việc này, Chính phủ có thể cân nhắc đánh giá ban hành sớm hơn trong năm 2024. Nhưng vấn đề đặt ra là tinh thần của luật xuống đến nghị định, thông tư phải tốt nhất, đó là bài toán không dễ dàng. Nhưng hiện tại so với trước đây đã thoáng hơn trước rất nhiều.

Hơn nữa, chúng tôi cũng nhìn thấy tinh thần, trách nhiệm của các bộ, ngành cao hơn. Nhu cầu rà soát về sự chồng chéo đã được quán triệt trong quá trình soạn thảo nghị định. Tôi tin rằng đây là nhiệm vụ các ban soạn thảo nghị định cũng cần phải để ý.

Vai trò của Quốc hội cũng rất lớn, rõ ràng là không chỉ dừng lại ở ban hành luật mà còn tham gia giám sát chủ động từ sớm từ xa, để đảm bảo thực thi luật tốt hơn.

Đặc biệt, sẽ giảm bớt sự chồng chéo là nhờ vai trò tích cực của các doanh nghiệp, hiệp hội doanh nghiệp. Trước đây khi ban hành các dự thảo nghị định, thông tư, có thể quy trình khép kín, nhưng hiện nay các dự thảo văn bản quy phạm pháp luật đều được lấy ý kiến, thảo luận công khai.

Tôi tin rằng, với sự giám sát của truyền thông, quá trình soạn thảo luật không phải nội bộ, mà công khai, minh bạch nên tôi có niềm tin sẽ có một bước chuyển tích cực trong quá trình xây dựng các hướng dẫn này. Với điều kiện nó được diễn ra một cách công khai và trách nhiệm của các bộ, ngành”.

“Thị trường bất động sản liên quan đến Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Các vướng mắc diễn ra trong thời gian qua đã được xử lý cơ bản trong quá trình rà soát luật.

Luật Đất đai (sửa đổi) được thảo luận công phu, có sự phối hợp chặt chẽ, chuẩn bị thận trọng, kỹ lưỡng, cầu thị, tiếp thu các ý kiến đóng góp của người dân và doanh nghiệp. Với 12 triệu ý kiến đóng góp, đây là đạo luật được người dân, doanh nghiệp, cơ quan quản lý nhà nước từ các bộ, ban, ngành, địa phương đóng góp nhiều ý kiến nhất.

Chính sự chuẩn bị công phu từ khi tổng kết Nghị quyết 19 đến ban hành Nghị quyết 18 và thể chế hóa các quy định, Luật đã thực hiện tốt yêu cầu, thể hiện rõ 5 quan điểm của Đảng, ba mục tiêu tổng quát, sáu mục tiêu cụ thể, sáu giải pháp chính sách. 

Trong các nhóm chính sách này đã tập trung vào các nội dung tạo điều kiện thương mại hóa thị  trường đất đai. Theo tôi, các nội dung cốt lõi nhất từ trước tới nay đó là vấn đề giá đất và thu hồi, bồi thường; giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu, hay giao đất không thông qua đấu giá đấu thầu; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Đến nay, Luật đã tiếp thu các ý kiến đóng góp, đảm bảo hài hòa lợi ích nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Tuy nhiên, sắp tới việc tổ chức thực hiện như thế nào có ý nghĩa quyết định. Tôi cho rằng khó khăn đầu tiên cũng chính là giá đất.

Về vấn đề liệu 63 tỉnh có 63 cách tổ chức thực hiện hay không như các ý kiến băn khoăn, tôi cho rằng với các quy định về thu hồi, bồi thường, quy hoạch kế hoạch; giao đất cho thuê đất đã rất rõ ràng, do đó việc thực hiện ở 63 tỉnh sẽ đồng nhất. Ngay trong quá trình xây dựng luật với cách tiếp cận từ sớm từ xa, đã có dự thảo nghị định và sẽ hoàn thiện trong năm để tổ chức triển khai thực hiện nên sẽ không có vấn đề gì lớn.

Vấn đề chủ yếu vẫn là liên quan đến giá đất, bởi những quan ngại không định được giá đất theo giá đất thị trường. Trên thực tế, trong quá trình xây dựng khung giá đất và bảng giá đất năm 2014 - 2019, việc định được giá đất theo giá thị trường không khó; vấn đề có dám đẩy giá đất lên theo giá đất thị trường hay không?

Do đó, khi tổ chức triển khai thực hiện quy định này, khi xây dựng luật, chúng tôi lưu ý việc huy động nguồn  lực đất đai không phải tập trung vào việc Nhà nước thu được bao nhiêu tiền mà mục tiêu là đưa đất vào sử dụng, tránh bị bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng. Tôi cho rằng, yêu cầu hiệu quả kinh tế mang lại từ sử dụng đất quan trọng hơn việc thu được nhiều tiền từ sử dụng đất”.

“Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam vừa tìm hiểu chính sách mới của Chính phủ mới ban hành và tiến hành khảo sát và nghiên cứu ý kiến của doanh nghiệp, kể cả khách hàng là người tiếp cận sản phẩm của doanh nghiệp. Nhìn chung, sự đánh giá của doanh nghiệp, khách hàng và dư luận thì Luật Đất đai (sửa đổi) có nhiều tiến bộ và tháo gỡ được phần lớn vướng mắc từ trước tới nay. Tuy nhiên, theo đánh giá của doanh nghiệp, bên cạnh những điểm tiến bộ, vẫn có một số điểm luật mới thắt chặt hơn.

Ví dụ với bất động sản hình thành trong tương lai thì quy định bị thắt chặt. Điều này không chỉ hạn chế huy động vốn của doanh nghiệp, mà còn hạn chế khả năng đầu tư của nhà đầu tư thứ cấp. Bởi phần lớn các nhà đầu tư thứ cấp khi đầu tư mua bất động sản hình thành trong tương lai đều xác định như một hình thức góp vốn cùng nhà phát triển bất động sản và chờ hưởng lợi nhuận sau này khi bất động sản tăng giá, thay vì lãi suất gửi ngân hàng sẽ thấp hơn. Nhưng hiện nay tỉ lệ góp thấp hơn mong mỏi của doanh nghiệp và nhà đầu tư thứ cấp nên họ chưa thực sự hài lòng. Tuy nhiên, điểm được của Luật Đất đai (sửa đổi) lần này là luật đã rõ ràng. Từ trước đến nay không chỉ các doanh nghiệp mà cả các địa phương cũng rất mong chờ luật này. Thực tế, tình trạng đóng băng của các dự án cũng có một phần là lãnh đạo các địa phương muốn chờ Luật Đất đai mới như thế nào rồi mới phê duyệt và đến nay đã quá rõ ràng.

Dù khó khăn hay thuận lợi cũng phải dựa trên cơ sở luật mới. Theo tôi, luật mới đã được thông qua nhưng còn 65 điều khoản mới giao cho Chính phủ quy định chi tiết. Trong 65 điều khoản này gồm nhiều vấn đề nhạy cảm liên quan đến vướng mắc từ trước đến nay của doanh nghiệp. Do đó, các doanh nghiệp vẫn trông chờ vào những thông tư, nghị định được ban hành sau”.

“Có thể nói, chúng ta đã thành công rất lớn khi thông qua được Luật Đất đai (sửa đổi). Việc thông qua luật là đã làm đúng định hướng, biến đất đai trở thành một trong những động lực quan trọng của nền kinh tế thị trường.

Xét về góc độ chính sách đổi mới, đất đai đã và đang đóng góp nguồn lực rất lớn trong phát triển kinh tế - xã hội. Còn tại thời điểm này, để đạt được kỳ vọng của doanh nghiệp thì luật vẫn còn những điều băn khoăn.

Tuy nhiên, xét về tổng thể, chúng tôi thấy rằng thời điểm này luật sẽ tạo cơ chế phát triển mới. Tôi chỉ nhấn mạnh mâu thuẫn và xung đột lớn nhất trong Luật Đất đai là lợi ích tiêu dùng thể hiện qua nhóm của thị trường bất động sản nhà ở và lợi ích của nhóm bất động sản phát triển kinh tế mà đại diện là các doanh nghiệp bất động sản.

Thực tế, xung đột lớn nhất thường phát sinh ở thị trường bất động sản nhà ở, còn các loại hình bất động sản khác, như bất động sản công nghiệp…dù có xung đột nhưng không nhiều. Việc khiếu nại, khiếu kiện cũng chủ yếu tập trung vào bất động sản nhà ở.

Điều quan trọng là từ nguồn lực đất đai cần chuyển sang thành yếu tố cụ thể, để đầu tư phát triển, từ đó đưa sản phẩm dịch vụ đóng góp cho nền kinh tế.

Doanh nghiệp đại diện cho nhóm lợi ích phát triển, để thay đổi bộ mặt kinh tế - xã hội và đô thị tại các địa phương. Do đó, chúng tôi thấy có hai điều cần quan tâm.

Trước hết, khi phân cấp, phân quyền cho các địa phương, liệu có sinh ra 63 quy định khác nhau tại mỗi địa phương hay không, vì khi phân cấp, phân quyền giao cho bên dưới, nếu để tùy ý thì địa phương sẽ dễ phát sinh thêm thủ tục, gây khó cho triển khai, từ đó trở ngại cho phát triển kinh tế.

Thứ hai, cần bảo hộ, phát triển doanh nghiệp trong nước, chứ không phải củng cố cho các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài, vì doanh nghiệp nước ngoài họ đầu tư rất lớn và rất mạnh. Nếu chúng ta không cẩn thận, sẽ không phát triển và bảo hộ được doanh nghiệp tại địa phương. Như vậy, không chuyển hóa được tiềm năng phát triển kinh tế thành nội lực của doanh nghiệp trong nước. Đó là những vấn đề tôi cho rằng cần cân nhắc trong thể chế hóa các văn bản hướng dẫn thi hành luật tới đây”.

“Các ngành kinh tế đều liên quan chặt chẽ đến bất động sản, bởi lĩnh vực này đóng vai trò quan trọng đối với nền kinh tế mà Luật Đất đai là luật xương sống của bất động sản. Vì vậy, trong quá trình dự thảo chuẩn bị được thông qua, các đơn vị đều tham gia ý kiến. Tuy nhiên, dưới góc độ doanh nghiệp, chúng tôi nhận thấy vẫn còn những điểm cần được quan tâm, nhất là về giá đất.

Thứ nhất, việc định giá đất hiện nay có bốn phương pháp. Chúng ta sẽ nghiên cứu điều tra đưa ra bản dữ liệu giá đất trên toàn quốc, nghĩa là bản đồ giá, sau đó sử dụng phương pháp so sánh, đây là phương pháp chính xác nhất. Tuy nhiên trước mắt, chúng ta dùng phương pháp thặng dư nhưng xin lưu ý, miếng đất 50m2 hoặc 100m2 giao dịch hoặc thông tin dữ liệu sẽ khác. Còn một miếng đất 2ha, 5ha thậm chí 10ha cũng sẽ khác, như chúng ta vẫn nói mua sỉ và mua lẻ. Vậy làm thế nào để xác định được điều đó trong khi nhà đầu tư chủ yếu là làm những dự án lớn. Vì vậy, tôi đề nghị ban soạn thảo nghị định hết sức chú ý về sự khác nhau.

Thứ hai, nếu nói về giá thị trường, mặc dù tâm lý giao cho hội đồng nhân dân cấp huyện được định giá nhưng e rằng giá sẽ cao mãi, đằng sau tiếp tục cao hơn đằng trước, bởi trong bối cảnh hiện nay, các cơ quan chính quyền không ai dám hạ giá mà chỉ giữ nguyên hoặc tăng. Như vậy rõ ràng rất dễ gây ra tình trạng thị trường đuổi nhau và thực tế, Quốc hội cũng tranh luận nhiều việc định giá hàng năm.

Riêng chúng tôi thấy rằng, nếu như thế, các cơ quan cấp tỉnh cấp huyện sẽ cứ liên tục đi định giá, bởi vì rất nhanh hết một năm. Trong khi chúng tôi kinh doanh thương mại văn phòng dịch vụ mà giá đất tăng liên tục thì phương án kinh doanh của chúng tôi phải ra sao?

Hoặc với việc đền bù giải phóng mặt bằng, một số trường hợp, người dân nhận thấy nếu chậm bàn giao đất một năm thì được nhận giá cao hơn. Ví dụ giải phóng mặt bằng vào tháng 9, tháng 10 nên cố gắng trì hoãn thêm vài tháng đến tháng 1 năm sau là giá cao hơn. Vậy tội gì không trì hoãn, đấy là tâm lý chung của xã hội. Tuy nhiên, dù tranh luận 5 năm, 3 năm, 2 năm hay 1 năm, song kết quả văn bản luật đã quy định 1 năm. Tất nhiên phải thực hiện theo quy định, song e rằng một năm khả năng dây dưa ra nhiều khó khăn”.

VnEconomy 04/02/2024 19:00

Nội dung bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 06-2024 phát hành ngày 05-02-2024. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây:  

https://postenp.phaha.vn/chi-tiet-toa-soan/tap-chi-kinh-te-viet-nam