Nhà cho thuê lại trên đà tăng giá

Theo thống kê của Batdongsan.com.vn, trong 7 tháng đầu năm, lượng tìm thuê nhà mặt phố, chung cư, nhà riêng đều tăng đáng kể, với mức tăng lần lượt là 61%, 35%, 16% so với 2021. Thực tế cũng cho thấy cùng với sự tăng cao của giá bán nhà thì giá cho thuê căn hộ đã tăng mạnh so với năm trước.

HÀ NỘI: GIÁ NHÀ RIÊNG CHO THUÊ TĂNG HÀNG CHỤC %

Ở dự án Greenbay (Mễ Trì), các căn studio (25 -28m2) trong đầu năm 2021 có giá thuê là 6-7 triệu đồng/tháng thì nay lên tới đã 8 - 9triệu đồng/tháng, căn 2 ngủ (tầm 58-62m2) trước cho thuê 8-9 triệu, nay chào thuê 10-12 triệu đồng/tháng; Với dự án Vinsmart City (Đại Mỗ) trước đại dịch chỉ khoảng 4 triệu đồng/căn studio/tháng thì nay lên tới 5-6 triệu đồng, căn 1 ngủ + 1 (khoảng 48m2) tăng từ 5-6 triệu đồng lên 7 - 9,5 triệu đồng/tháng; Tại một số toà nhà chung cư tại Cầu Giấy, Thanh Xuân Bắc, Nam Từ Liêm… -  những nơi tập trung nhiều trường đại học, giá cho thuê cũng tăng 1- 2 triệu đồng với các căn hộ 2 phòng ngủ…

Bên cạnh phân khúc căn hộ tư nhân cho thuê (thường là phục vụ nhu cầu thuê cho cả gia đình), thì phân khúc phòng trọ (khoảng 15 - 30m2, chủ yếu dành cho sinh viên, người lao động có thu nhập thấp) ở các khu vực trên cũng được chào thuê cao hơn 0,5 -1 triệu đồng/tháng so với trước đại dịch và hiện vẫn đang có xu hướng tăng lên. 

Kết quả khảo sát từ chuyên trang bất động sản Chợ Tốt Nhà cho thấy nguyên nhân là do trong thời gian này, nhu cầu tìm kiếm không gian sống của sinh viên tăng lên bởi thời điểm nhập học là động lực chính thúc đẩy thị trường bất động sản cho thuê. Khi xét cùng một phân khúc giá và số lượng phòng ngủ, các bất động sản cho thuê nằm gần khu vực các trường đại học ở Hà Nội luôn có các chỉ số về mức độ quan tâm của người dùng cao hơn hẳn, đặc biệt là phân khúc phòng trọ. Tuy nhiên, nguồn cung tại đây lại khá hạn chế, chỉ bằng khoảng 1/2 đến 1/3 so với các khu vực xa hơn. 

Chia sẻ về những ảnh hưởng từ việc giá thuê nhà tăng, chị Thu Trang, hiện đang thuê nhà tại khu vực Trung Văn (Nam Từ Liêm) không khỏi lo lắng: “So với trước đại dịch, đến nay, chi phí thuê thuê tăng tới hàng chục %, trong khi lương thì không tăng, công việc làm thêm của tôi cũng bị thu hẹp do thiếu việc nên tôi luôn phải cố gắng chi tiêu dè sẻn, tiết kiệm tối đa điện, nước… Trước dịch bệnh Covid-19, buổi sáng, buổi trưa, tôi đều có thể ra ngoài ăn nhưng kể từ sau khi đi làm trở lại thì sáng dậy sớm nấu cơm để ăn cho cả hai, thậm chí ba bữa”.

Trong khi đó, chị Thanh, người đang thuê nhà ở khu vực Tây Mỗ than thở rằng do giá cho thuê đang có xu hướng tăng nên chủ nhà muốn cho người khác thuê với giá cao hơn, đã tìm nhiều lý do đổ lỗi cho gia đình chị vi phạm hợp đồng để “đuổi” đi nhưng không muốn trả lại tiền cọc, không thanh toán tiền của số ngày còn lại khi chưa hết hợp đồng…

Ở góc độ người cho thuê nhà, chị Hoàng Loan, ở Văn Quán, phân tích rằng theo thời gian, giá cho thuê tăng lên là điều tất yếu, chỉ trừ trường hợp đại dịch như vừa qua, khi đó, nhiều chủ nhà phải hạ giá do thiếu người thuê và một phần do muốn hỗ trợ khách đang thuê nhà. Đặc biệt, từ đầu năm đến nay, giá bán nhà tăng mạnh, đồng nghĩa với số tiền đầu tư mua nhà lớn hơn trước rất nhiều thì đương nhiên, giá cho thuê cũng phải cao hơn. Bên cạnh đó, giá cả lương thực, thực phẩm… cũng tăng nên người có nhà cho thuê cũng phải điều chỉnh tăng giá, chứ không thể đòi hỏi tiền thuê nhà năm nay phải bằng với năm trước, thời điểm này bằng với thời điểm kia được…

Tuy nhiên, chị Loan cũng thừa nhận việc giá nhà cho thuê tăng cao cũng tạo ra nhiều vướng mắc trong thanh toán. Có người thuê cho rằng chủ nhà do lòng tham mà tăng giá phi lý. Có người hiểu nhưng lại không đủ tiền trả hoặc phải chậm trả nhưng cũng không ít người chây ì không muốn trả hơn, nên với trường hợp này chủ nhà phải tìm mọi cách để “đuổi đi”.

Ngoài hai phân khúc nhà cho thuê để ở kể trên, giá nhà cho thuê kết hợp ở và kinh doanh cũng tăng cao. “Tôi thuê nhà ở Long Biên để mở hàng ăn từ ba năm trước nhưng suốt hai năm qua phải đóng cửa, trong khi vẫn phải trả đủ tiền nhà. Mới đây, khi hợp đồng kết thúc, chủ nhà đã tăng giá thuê thêm 20% nữa vì vừa hoạt động trở lại sau thời gian dài ảnh hưởng bởi đại dịch nên nhà hàng không thể tăng giá với thực khách”, anh Phạm Ngọc Thanh, đến từ Gia Lâm nói.

NHIỀU YẾU TỐ THÚC ĐẨY CĂN HỘ DỊCH VỤ PHÁT TRIỂN

Một phân khúc nhà cho thuê khác tại Hà Nội cũng đang trên đà phục hồi tốt là mảng căn hộ dịch vụ.

Báo cáo mới nhất từ Savills Việt Nam cho biết cuối năm 2021, nguồn cung trên thị trường đạt khoảng 5.680 căn, tương ứng với mức tăng 6% so với năm trước, trong thời điểm đó, gần 4.000 căn hộ đã được cho thuê. Tính đến hết quý 2/2022, một dự án mới gia nhập thị trường đã góp phần nâng tổng nguồn cung lên 5.719 căn, tương ứng với mức tăng 3% theo năm. Trong đó, nguồn cung ở khu vực nội thành dẫn đầu, chiếm 60% tổng nguồn cung, theo sau lần lượt bởi khu vực phía Tây và Trung tâm. Khu vực nội thành vẫn được chủ đầu tư ưu ái nhờ lợi thế từ vị trí địa lý, phù hợp với đối tượng khách thuê muốn tìm nhà trong khu trung tâm và thuận tiện đi lại.

Do đó, căn hộ dịch vụ thường được đặt tại các khu vực tập trung cơ quan nhà nước, doanh nghiệp tư nhân, đặc biệt là các doanh nghiệp FDI với hệ thống cơ sở hạ tầng được nâng cấp cùng các tiện ích y tế, giáo dục chất lượng.

Xét về chi phí, giá thuê trung bình tăng nhẹ, ở mức 1% so với mức 547.000 VNĐ/m2/tháng cùng kỳ năm trước. Trong đó, giá thuê căn hộ dịch vụ tại quận Nam Từ Liêm dẫn đầu ở mức 640.000 VND/m2/tháng. Tuy nhiên, giá cả tăng không gây ảnh hưởng lớn tới quyết định của khách hàng, được thể hiện rõ rệt qua công suất thuê trung bình đạt 75% trong 6 tháng đầu năm 2022.

Số liệu của Tổng cục Thống kê cho biết, tính chung 6 tháng đầu năm 2022, số lượng doanh nghiệp đăng ký thành lập mới và quay trở lại hoạt động tăng 25,4% so với cùng kỳ năm trước. Đồng thời, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện tại Việt Nam tăng 8,9% so với cùng kỳ năm trước, mức tăng cao nhất của 6 tháng đầu năm trong 5 năm qua. Như vậy, số lượng lao động nước ngoài vào Việt Nam dự kiến sẽ tăng lên đáng kể, đặc biệt trong bối cảnh tự do đi lại sau những hạn chế từ dịch bệnh. Nguồn khách thuê đến từ ngoại quốc sẽ là một trong những động lực chính thúc đẩy sự phát triển của phân khúc căn hộ dịch vụ. 

Nhận định về tầm quan trọng của các dự án cơ sở hạ tầng, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, lưu ý: “Đường vành đai 4, vành đai 5 và các dự án cơ sở hạ tầng lớn khác sẽ cải thiện kết nối giữa Hà Nội với các khu công nghiệp ở tỉnh Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc. Các dự án cơ sở hạ tầng sẽ thúc đẩy sự phát triển của các khu đô thị mới, gần với các khu công nghiệp ở những tỉnh này.” 

Theo ghi nhận của Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ dịch vụ sẽ được bổ sung hơn 3.000 căn trong tương lai. Khu vực nội thành tiếp tục chiếm ưu thế trong tổng nguồn cung tương lai, với hai dự án tại quận Ba Đình dự kiến sẽ được ra mắt trong nửa cuối năm 2022.  

TP.HCM: NHU CẦU THUÊ ĐỔ MẠNH VÀO PHÂN KHÚC BÌNH DÂN

Còn tại TP.HCM, theo Batdongsan.com.vn, ở các quận huyện tập trung nhiều KCN, trường học như TP. Thủ Đức (quận 9 và Thủ Đức cũ), Tân Bình, Bình Tân, Bình Chánh, quận 12, giá phòng trọ cho các hộ gia đình thuê dao động từ 2,5-3 triệu đồng/tháng. Các khu phòng trọ diện tích nhỏ hơn được sinh viên, lao động đơn thân thuê giá từ 1,5-2 triệu đồng/tháng. 

Với thị trường căn hộ, giá thuê loại hình bình dân tập trung ở vùng ngoại thành như quận 9, Thủ Đức, Bình Chánh, Tân Phú đang ở mức từ 5-8 triệu đồng/tháng tùy hiện trạng. Căn hộ trung cấp khu vực gần trung tâm có giá thuê dao động từ 8-12 triệu đồng/tháng, riêng với các quận trung tâm như Bình Thạnh, quận 4, quận 7, căn hộ cho thuê đã phục hồi về mức từ 16-22 triệu đồng/ tháng. Tuy nhiên nhu cầu thuê hiện đang đổ mạnh vào loại hình bình dân và trung cấp, tầm giá từ 5-9 triệu đồng ở ngoại thành và có tỷ lệ lấp đầy tốt hơn các chung cư cao cấp nội thành.

Thị trường căn hộ cho thuê đang nhộn nhịp trở lại theo tốc độ phục hồi của nền kinh tế. Sau một thời gian dài phải giảm giá mạnh 50-60% để giữ khách, việc nhiều chủ nhà tăng giá sau khi các hoạt động kinh tế - xã hội gần như đã trở lại bình thường là dễ hiểu. Tuy nhiên phần lớn giá thuê chưa quay về thời điểm trước dịch mà chỉ tăng cao hơn giai đoạn giãn cách. Trong thời gian tới, công suất cho thuê sẽ ổn định hơn nhưng chưa thể tăng mạnh và giá thuê có thể tiếp tục tăng nhẹ nhưng không đột biến vì thị trường đang chịu cạnh tranh gắt gao từ nguồn cung đa dạng.

Về phân khúc phòng trọ, số liệu thống kê của chuyên trang Chợ Nhà Tốt cho thấy, sau khi tăng trưởng mạnh mẽ trong giai đoạn quý 1/2022, nguồn cung phòng trọ cho thuê tiếp tục tăng nhẹ trong quý 2/2022 với mức tăng gần 2%. 

Thị trường TP.HCM và tỉnh Bình Dương đón nhận xu hướng tăng trưởng tương tự so với thị trường chung với mức tăng lần lượt là 4,5% và 12,8%. Ngược lại, nguồn cung phòng trọ cho thuê tại Hà Nội và Đà Nẵng lại chứng kiến sự sụt giảm lần lượt giảm 10% và 5,5%.

Về chỉ số liên lạc - thể hiện cho nhu cầu thực tế, trong quý 2/2022 tăng gần 13% so với quý trước. Tại thị trường Hà Nội, dù nguồn cung phòng trọ giảm, nhưng chỉ số tìm kiếm vẫn tăng trưởng 23% và chỉ số xem tin tăng 32%. 

Cùng với đó, lượng nguồn cung của căn hộ chung cư cho thuê trong quý 2/2022 cũng tiếp tục tăng trưởng tốt khi tăng 27% so với quý đầu năm. Khu vực có tốc độ tăng trưởng nhanh nhất là Bình Dương với mức tăng 40%. 

Chợ Nhà Tốt nhận định, quý 3/2022, nhu cầu tìm thuê các phòng trọ, căn hộ chung cư xung quanh các trường đại học tăng cao, do quá trình nhập học năm nay diễn ra bình thường trở lại sau thời gian dài bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19.

Tại TP.HCM, đa số các trường đại học tập trung ở khu vực nội thành. Số lượng phòng trọ và căn hộ chung cư cho thuê ở khu vực vùng ven như làng đại học Thủ Đức với chất lượng và số lượng không quá tốt, không thu hút nhiều sự quan tâm so với các khu vực nằm ở vùng trung tâm. Bởi vậy, xu hướng “càng gần trường, càng được quan tâm” chỉ xuất hiện tại các khu vực như Nam Sài Gòn hoặc các quận trung tâm.