Sở Xây dựng Quảng Ngãi: Cần định danh cho bất động sản du lịch, shophouse

Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ngãi vừa có văn bản góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gửi Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh.

Theo Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ngãi, chương trình phát triển nhà ở là một loại quy hoạch ngành, nằm ngoài hệ thống quy hoạch nhưng trình tự xây chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở hết sức rườm rà: UBND cấp tỉnh tổ chức lập chương trình phát triển nhà ở, gửi lấy ý kiến Bộ Xây dựng, trình HĐND cùng cấp thông qua rồi mới được phê duyệt.

Do đó, cần xem xét theo hướng giữ nguyên như Khoản 1 Điều 15 Luật Nhà ở 2014, đó là: UBND cấp tỉnh tổ chức xây dựng chương trình phát triển nhà ở để trình HĐND cùng cấp thông qua trước khi phê duyệt và triển khai thực hiện chương trình (bỏ qua bước lấy ý kiến Bộ Xây dựng).

Đặc biệt theo Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ngãi, hiện nay, Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa có quy định và định danh rõ ràng về các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, loại hình văn phòng kết hợp với nhà ở (officetel), nhà phố thương mại (shophouse)…

Các quy định về loại hình bất động sản này nằm rải rác ở những văn bản pháp luật khác nhau mà nội dung không đồng bộ, chi tiết; chưa có quy định cụ thể về cơ chế quản lý, sử dụng đất vào mục đích hỗn hợp và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với loại hình bất động sản này, cơ chế giao dịch loại bất động sản này trên thị trường.

Về cơ bản, các dự án phải thực hiện đúng quy định hiện hành của pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư, quy hoạch đô thị, xây dựng; bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất được duyệt cũng như phù hợp với tình hình thực tế của địa phương theo từng thời kỳ.

Tuy nhiên, thực tế thì các loại hình sản phẩm bất động sản ở trên đã xuất hiện trên thị trường, dẫn đến nhiều địa phương vẫn còn lúng túng, vướng mắc trong việc quản lý đầu tư dự án và chuyển nhượng, kinh doanh.

Đối với Nhà nước, đó là sự lúng túng trong quản lý giao dịch liên quan tới các sản phẩm này, sự thiếu thống nhất giữa các địa phương khi xác định chế độ sử dụng đất, thực hiện các thủ tục hành chính, giải quyết các tranh chấp phát sinh….

Đối với chủ đầu tư là khó khăn trong thuyết phục khách hàng, khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho bất động sản du lịch, khó khăn do thủ tục hành chính phức tạp.

Đối với khách hàng, sau những tranh chấp liên quan tới bất động sản du lịch, tâm lý lo lắng, bất an vào sản phẩm đã đầu tư. Việc chưa rõ ràng về pháp lý bất động sản du lịch cũng khiến nhà đầu tư cá nhân khó tiếp cận các nguồn vốn vay để đầu tư sản phẩm này.

Do đó, để hoàn thiện Luật Nhà ở, Sở Xây dựng Quảng Ngãi đề nghị cần phải có quy định pháp luật cụ thể, định danh về bất động sản du lịch và các loại hình sản phẩm bất động sản du lịch, văn phòng kết hợp với nhà ở, shophouse, làm rõ đặc tính, mục đích phục vụ du lịch; quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, quản lý, vận hành đối với mỗi loại hình.

Cần bổ sung vào Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn liên quan quy định về các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, phù hợp với quy định của Luật Du lịch; Quy định về quyền sở hữu bất động sản du lịch của người nước ngoài và chính sách ưu đãi đối với đầu tư bất động sản du lịch nhằm phát huy tiềm năng, thu hút đầu tư, thu hút ngoại tệ về cho đất nước.

Theo Sở Xây dựng Quảng Ngãi, cụm từ “nhà ở khép kín”, “căn hộ khép kín” được dùng trong Luật Nhà ở và các văn bản khác có liên quan, nhưng chưa có khái niệm, giải thích từ ngữ đối với loại căn hộ này, gây khó khăn trong quá trình quản lý, tổ chức triển khai thực hiện, đặc biệt là khi thực hiện bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước và các căn hộ chung cư không khép kín chưa được Nhà nước cải tạo lại… Do đó, cần nghiên cứu, xem xét bổ sung khái niệm, giải thích từ ngữ đối với loại nhà ở, căn hộ này trong Luật Nhà ở sửa đổi lần này.

Về góp ý trong việc chuyển nhượng nhà ở, theo Sở Xây dựng Quảng Ngãi cần bổ sung trách nhiệm của chủ đầu tư tại Điều 41 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Theo đó, chủ đầu tư phải có trách nhiệm chuyển nhượng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai cho hộ gia đình, cá nhân khi đủ điều kiện (đề xuất phương án thời gian chuyển nhượng là chậm nhất trong vòng 10 năm theo kỳ quy hoạch kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng). Vì lý do hiện nay một số chủ đầu tư sau khi đầu tư xây dựng xong hạ tầng, xây dựng xong công trình nhưng không chuyển nhượng cho hộ gia đình, cá nhân mà nắm giữ nhà, đất ở để đầu cơ theo thời gian của dự án (50 năm), nên nội dung này cần phải có kiểm soát tránh việc đầu cơ đất đai, tạo thị trường bất ổn, tạo điều kiện phát triển đô thị...