Tháo gỡ các tồn tại, hạn chế trong lĩnh vực bất động sản

Tiếp tục phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 4, sáng 12/4, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội đã cho ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Các thành viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã đóng góp nhiều ý kiến liên quan đến: sự cần thiết sửa đổi, hồ sơ dự án Luật, phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng, việc áp dụng Luật này và các luật có liên quan; các loại bất động sản đưa vào kinh doanh; điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh; bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 sau khi được ban hành, đã hoàn thiện hơn về khuôn khổ pháp lý cho các chủ thể tham gia thị trường bất động sản; đưa ra các quy tắc kinh doanh, giao dịch cho các chủ thể trong hoạt động kinh doanh bất động sản; thiết lập nền tảng, cơ sở pháp lý cho thị trường bất động sản vận hành. Tuy nhiên, sau gần 8 năm triển khai thực hiện, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng đã xuất hiện những bất cập, hạn chế cần được điều chỉnh, bổ sung.

ĐẢM BẢO TÍNH CÔNG KHAI MINH BẠCH

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết mục đích của việc sửa đổi luật lần này nhằm thể chế hóa kịp thời chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước đối với lĩnh vực bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch. Đồng thời, sửa đổi, hoàn thiện các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 để phù hợp tình hình thực tế hiện nay, tháo gỡ các tồn tại, hạn chế, bảo đảm hợp hiến, sự thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Kinh doanh bất động sản với các luật khác có liên quan.

“Về cơ bản, dự luật Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được nghiên cứu sửa đổi trên cơ sở kế thừa các nội dung đã được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, bao gồm: Kinh doanh nhà, công trình xây dựng, kinh doanh quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, một số quy định được sửa đổi, bổ sung để tránh chồng chéo, trùng lặp với hệ thống pháp luật về nhà ở, đất đai, đầu tư (kinh doanh nhà ở, kinh doanh quyền sử dụng đất, thẩm quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản); hợp nhất quy định về xây dựng, quản lý hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; bổ sung quy định về việc bất động sản hình thành trong tương lai phải giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản để đảm bảo tính công khai, minh bạch...”, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị chia sẻ.

Trình bày ý kiến thẩm tra về dự án Luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết Thường trực Ủy ban Kinh tế nhất trí sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Kinh doanh bất động sản. Về cơ bản, các tài liệu trong hồ sơ được chuẩn bị công phu, đã bảo đảm yêu cầu quy định tại Điều 64 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.

Song với nội dung cụ thể của hồ sơ, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục hoàn thiện: Báo cáo đánh giá tác động chính sách; báo cáo rà soát các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan; dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Đồng thời cần xem xét mối quan hệ giữa quy định về phạm vi điều chỉnh với các quy định cụ thể tại dự thảo luật có liên quan…

ĐẢM BẢO SỰ THỐNG NHẤT, ĐỒNG BỘ, SÁT THỰC TIỄN

Bên cạnh đó, Thường trực Ủy ban Kinh tế cũng đề nghị rà soát để thống nhất giữa dự thảo Luật và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh ( Điểm e, Khoản 3 Điều 15); Làm rõ sự cần thiết, cơ sở đề xuất quy định về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Điểm d Khoản 4 Điều 24). Trường hợp cần thiết, chỉ quy định nội dung đặc thù của việc đặt cọc trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, không cần thiết lặp lại quy định của Bộ luật Dân sự.

Với quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (Điều 27), Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng quy định việc bảo lãnh của tổ chức tín dụng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là cần thiết nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của bên mua, thuê mua, thường là bên yếu thế. Tuy nhiên, cần làm rõ mục đích, nội dung, nội hàm, phạm vi của bảo lãnh, để bảo đảm rõ ràng về quyền và nghĩa vụ, ràng buộc trách nhiệm của các bên trong quan hệ bảo lãnh. Đồng thời, đề nghị quy định chặt chẽ các nội dung ràng buộc nghĩa vụ của chủ đầu tư sử dụng đúng mục đích vốn huy động, tăng cường quyền của khách hàng được tiếp cận thông tin, giám sát tiến độ thực hiện dự án và các quyền hợp pháp khác; bổ sung các nội dung bắt buộc phải có trong hợp đồng; tăng cường quản lý nhà nước, quy định các chế tài xử lý vi phạm bảo đảm tính răn đe.

Về sàn giao dịch bất động sản (Mục 2 Chương VII), tại phiên họp, nhiều thành viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội tán thành sự cần thiết phải hoàn thiện cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản hoạt động chuyên nghiệp, hiệu quả. Tuy nhiên, đề nghị nghiên cứu quy định cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn phương thức giao dịch qua sàn hoặc phương thức giao dịch không qua sàn để bảo đảm lợi ích vì chưa đủ cơ sở thực tiễn, chưa rõ về sự cần thiết.

Về hồ sơ dự án Luật, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nhận định hiện còn thiếu báo cáo thẩm định của Bộ Tư pháp, vì vậy, cần tiếp tục rà soát, tránh thiếu sót, thể hiện không rõ nội dung, thiếu toàn diện. Ban soạn thảo cần nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng để điều chỉnh phù hợp về bố cục của dự án Luật; Tiếp tục thể chế hóa đầy đủ đường lối, chủ trương của Đảng trong phát triển thị trường bất động sản, quản lý ngành kinh doanh bất động sản. Đặc biệt là các nội dung liên quan đến cơ cấu lại thị trường bất động sản để đất đai, tài nguyên được phân phối, quản lý, sử dụng hiệu quả...

Phát biểu kết luận, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải đề nghị Chính phủ chỉ đạo các cơ quan soạn thảo, cơ quan hữu quan nghiên cứu tiếp thu ý kiến của Chủ tịch Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội,của cơ quan thẩm tra để hoàn chỉnh hồ sơ dự án Luật. Ủy ban Kinh tế hoàn chỉnh báo cáo thẩm tra để trình Quốc hội xem xét tại Kỳ họp thứ 5 sắp tới.

Trước đó, vào chiều 11/4, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà cũng đã có buổi làm việc với Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp.

Tại buổi làm việc, lãnh đạo Bộ Kế hoạch - Đầu tư, Bộ Xây dựng đã nêu thực tế nhiều dự án bất động sản đang bị vướng mắc, chậm điều chỉnh chủ trương đầu tư, thực hiện quyền chuyển nhượng đối với các dự án nhà ở, khu đô thị; các dự án xây dựng-chuyển giao phải tạm dừng sau khi Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư có hiệu lực... Một trong những nguyên nhân quan trọng là do áp dụng các quy định luật thiếu đồng bộ, chưa thống nhất, chồng chéo hoặc luật chưa quy định.

Trước thực trạng này, Phó Thủ tướng giao Bộ Kế hoạch & Đầu tư, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên - Môi trường khẩn trương rà soát, đưa nội dung cần sửa đổi, bổ sung vào các dự thảo luật liên quan (Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở…) đang trình Quốc hội bảo đảm thống nhất, đồng bộ, sát thực tiễn và đề xuất những điều khoản thi hành có hiệu lực ngay khi dự án luật được Quốc hội thông qua.

Phó Thủ tướng cũng yêu cầu các địa phương khẩn trương rà soát, tháo gỡ ngay vướng mắc do công tác tổ chức thực hiện chưa đúng quy định pháp luật, hoàn thành, báo cáo Thủ tướng Chính phủ trong tháng 4/2023". Đồng thời Phó Thủ tướng chỉ đạo Bộ Công an có trách nhiệm rà soát, xác minh, làm rõ những dự án bất động sản vi phạm pháp luật, đang tiến hành điều tra hình sự, liên quan đến tội phạm kinh tế… để phân loại, tháo gỡ, không làm ảnh hưởng đến các dự án tuân thủ đúng các quy định pháp luật….