Thị trường bất động sản đến thời “chọn mặt gửi vàng”

Báo cáo thị trường bất động sản 3 quý đầu năm 2023 của Viện nghiên cứu kinh tế - tài chính – bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI) cho thấy, thị trường bất động sản xuất hiện ngày càng nhiều điểm sáng.

LIÊN TIẾP HẠ LÃI SUẤT ĐIỀU HÀNH

Theo DXS – FERI, tiêu điểm là việc Ngân hàng Nhà nước hạ lãi suất điều hành 4 lần liên tiếp tính từ tháng 3/2023, đưa mức lãi suất tái chiết khấu về 3,5%; lãi suất tái cấp vốn về 4,5%. Việc lãi suất huy động hạ nhiệt sâu đã kéo lãi suất cho vay đang tiệm cận gần mức đầu năm 2022. Hiện, lãi suất ưu đãi sản xuất kinh doanh được các ngân hàng chào mức trung bình từ 6,5% - 7,5%/năm; lãi suất cho vay mua bất động sản trong thời gian ưu đãi 7,5%-8,5%, lãi suất thả nổi trung bình 11%-12%.

Đơn vị đánh giá, 9 tháng đầu năm 2023 đã chứng kiến động thái quyết liệt nhằm thực hiện chủ trương của Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ là giảm lãi suất cho vay để tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế, doanh nghiệp và người dân. Nhưng không chỉ vậy, mà đối với các dự án bất động sản của doanh nghiệp gặp vướng mắc, Tổ công tác của Chính phủ cũng rất nỗ lực tháo gỡ, giúp dự án tiếp tục triển khai. Cụ thể, tại TP.HCM, Tổ công tác chỉ đạo và giải quyết được 67 dự án, tương đương 37,2% so với số lượng 180 dự án ban đầu. Trong đó có 28 dự án theo hướng dẫn, đôn đốc của Tổ công tác; 39 dự án thông qua rà soát của địa phương. Còn Hà Nội, Tổ công tác đã chỉ đạo, giải quyết 419 dự án, tương đương 58,8% so số lượng 712 dự án ban đầu và vẫn tiếp tục giải quyết cho 293 dự án.

Tuy nhiên, TS. Phạm Anh Khôi, Viện nghiên cứu Kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh nêu thực tế: Các bên tham gia thị trường ngay tại thời điểm này vẫn ở thế trận “tiến thoái lưỡng nan”. Bởi Chính phủ vừa phải giảm lãi suất để thúc đẩy sản xuất kinh doanh, nhưng vừa phải cân đối, nhằm tránh làm ảnh hưởng đến tỷ giá và tính an toàn của hệ thống tài chính. Trong khi đó, doanh nghiệp lĩnh vực sản xuất kinh doanh, dịch vụ cũng chung hoàn cảnh, khi đứng trước tình thế vay hay không vay. Do áp lực cần vay nợ để có chi phí duy trì hoạt động, nhưng nguy cơ lại phải gánh thêm nợ mới trước tình trạng đơn hàng mới không có, hàng tồn kho nhiều. Doanh nghiệp bất động sản một mặt khan hiếm dòng vốn, song mặt khác lại đối diện với niềm tin thị trường chưa hoàn toàn hồi phục, nên mở rộng hoạt động kinh doanh hay tiếp tục “phòng thủ” và chờ đợi là câu hỏi khó với doanh nghiệp.

Còn tại cuộc khảo sát khách hàng về việc có ý định mua bất động sản nếu lãi suất đã giảm hay không, thì 26% số người chọn đáp án “có”; 31% phản hồi “không”; 43% người phân vân “chưa chắc chắn”. Điều này thể hiện khi lãi suất giảm, niềm tin thị trường dần quay lại, thì vẫn có khách hàng xuống tiền mua bất động sản nhưng đa số thì đang nghe ngóng.

Tương tự, trong khảo sát mới nhất thực hiện vào tháng 9/2023 đối với cá nhân môi giới bất động sản đã nghỉ việc về thời điểm dự kiến quay trở lại nghề, tín hiệu tích cực là 11% cho biết đã trở lại nghề trong quý 3/2023; 38% số người tham gia cho biết sẽ trở lại khi thị trường đã hồi phục; tuy nhiên 24% đang phân vân, chờ tình hình thị trường năm 2024 sẽ quyết định sau...

ĐANG LÀ THỊ TRƯỜNG CỦA NGƯỜI MUA

Từ diễn biến của thị trường, các chuyên gia của DXS – FERI nhận xét, thị trường bất động sản hiện đang là thị trường của người mua. Do đó, doanh nghiệp môi giới cũng đã trở nên thận trọng hơn thông qua việc lựa chọn kỹ chủ đầu tư lẫn sản phẩm phân phối.

Theo khảo sát của DXS – FERI, nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quyết định của doanh nghiệp môi giới khi lựa chọn sản phẩm môi giới bán hàng trong giai đoạn này.

Cụ thể: pháp lý bán hàng an toàn chiếm 27%; phí trả nhanh chiếm 25%; uy tín chủ đầu tư 14%; sản phẩm phù hợp túi tiền 12%; chủ đầu tư truyền thông mạnh về dự án 10%; yếu tố khác 11%.

Như vậy, có thể thấy, ưu tiên lựa chọn dành cho pháp lý bán hàng an toàn và trả phí nhanh chiếm hơn 50% quyết định của doanh nghiệp môi giới. Ngoài ra, uy tín của chủ đầu tư, loại hình sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, phù hợp túi tiền cũng được nhiều người lựa chọn. Mặt khác, chủ đầu tư cần làm truyền thông mạnh về dự án, hỗ trợ đại lý, sàn môi giới trong thu hút, tư vấn khách hàng là yếu tố quan trọng thuộc top 5 yếu tố mà doanh nghiệp lựa chọn sản phẩm môi giới.

“Khi sàn môi giới thận trọng hơn, “chọn mặt gửi vàng” trong lựa chọn sản phẩm môi giới, thì áp lực buộc chủ đầu tư phải làm chỉnh chu hơn, tử tế hơn để có thể chào bán dự án thành công. Điều này về lâu dài sẽ tác động tích cực đến thị trường chung và khôi phục niềm tin từ khách hàng mua bất động sản”, bà Phùng Thị Phượng, Đất Xanh Miền Tây nhận định.

Theo chuyên gia, bước vào quý 4/2023, với sự nỗ lực từ Chính phủ đến doanh nghiệp thì tới nay dù còn nhiều khó khăn nhưng đã có dấu hiệu thị trường bớt xấu. Dự kiến, thị trường sẽ đón nhận nguồn cung mới từ những dự án đã được tháo gỡ về pháp lý. Nguồn cung thứ cấp cũng ổn định và đa dạng khi được bổ sung thêm nhiều dự án sắp bàn giao. Hiện tại, lãi suất cho vay giảm về khoảng 10%/năm. Kỳ vọng quý 4, mức lãi suất tiếp tục duy trì, đồng thời, khách hàng hỗ trợ nhiều hơn về hạn mức tín dụng vay mua bất động sản. Đây là quý mà kỳ vọng rằng tâm lý nhà đầu tư dần chuyển hướng từ quan sát sang lựa chọn sản phẩm phù hợp để xuống tiền.