Thị trường bất động sản Hà Nội “ấm” lên

Theo nhận định của Công ty quản lý bất động sản Savills Việt Nam, càng gần đến cuối năm, thị trường bất động sản tại Hà Nội càng “ấm” lên nhờ sự phục hồi kinh tế, nhưng đồng thời sự phân hóa giữa các lĩnh vực và khu vực cũng trở nên rõ ràng hơn.

Trong quý 3 vừa qua, tổng nguồn cung căn hộ để bán trên thị trường sơ cấp từ các dự án là hơn 1.000 căn hộ, phần lớn nguồn cung sơ cấp tập trung ở các huyện,quận Từ Liêm, Đống Đa và Hai Bà Trưng. Tuy nhiên số lượng giao dịch thành công trên toàn thị trường sơ cấp thấp hơn so với quý trước, ước tính chỉ có hơn 400 căn hộ được bán ra, chiếm gần 38% nguồn cung sơ cấp so với 610 căn được bán trong quý 2/2009.

Nguồn cung và giá đều tăng

Giá chào sơ cấp bình quân quý 3/2009 ở mức khoảng 1.830 USD/m2, tăng 5,5% so với quý 2/2009. Giá chào thứ cấp bình quân cũng đã tăng trên tất cả 12 quận nghiên cứu, trung bình tăng khoảng 16% so với quý 2/2009. Tại thị trường này, giá chào dao động trong khoảng 660 - 4.200 USD/m2.

Từ quý 4/2009 đến năm 2012, ước tính sẽ có ít nhất hơn 10.000 căn hộ được tung ra thị trường. Trong đó, khoảng 34% thuộc huyện Từ Liêm, và khoảng 30% thuộc quận Cầu Giấy. Cụ thể, thị trường sơ cấp trong quý 4/2009 dự đoán sẽ nhận thêm nguồn cung mới với xấp xỉ 2.000 căn hộ.

Tuy vậy, theo Savills, quý này không thấy có sự thay đổi đáng kể nào về giá chào sơ cấp của căn hộ ở tất cả các hạng so với quý 3/2009. Giá và hoạt động của thị trường thứ cấp có thể bị ảnh hưởng, một phần là do sự áp dụng của thuế thu nhập cá nhân đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản kể từ cuối tháng 9/2009.

Khác với phân khúc thị trường căn hộ để bán, từ quý 4/2008 đến nay, giá thuê trung bình trên phân khúc thị trường căn hộ dịch vụ liên tục giảm. Trong quý 3/2009, giá thuê căn hộ dịch vụ giảm 4,8%, tương ứng với 1,2 USD/m2/tháng so với quý 2, công suất thuê trên thị trường căn hộ dịch vụ giảm 3% xuống còn 88%.

Nguyên nhân của việc giảm công suất thuế này dường như do tăng nguồn cung từ 100 căn hộ mới, tương đương tăng khoảng 4% tổng cung của phân khúc thị trường căn hộ dịch vụ trong quý 2/2009. Tổng cung trên thị trường căn hộ dịch vụ trong quý 3 tăng lên trên 219.000 m2 do có thêm khoảng 100 căn hộ mới từ dự án Hanoi Fraser Suites tại 51 đường Xuân Diệu, quận Tây Hồ được tung vào thị trường.

Hiện có 41 tòa nhà trên 7 quận Hà Nội cung cấp cho thị trường gần 2.200 căn hộ, với các loại hình studio, căn hộ 1 phòng ngủ tới căn hộ 6 phòng ngủ, và căn hộ áp mái. Diện tích của các loại hình căn hộ dao động từ trên 40m2 tới 560m2. Cầu căn hộ dịch vụ chủ yếu từ đội ngũ các chuyên gia nước ngoài làm việc tại các Đại sứ quán, các tổ chức phi chính phủ quốc tế, và các công ty nước ngoài.

Trong quý 4/2009, Hà Nội có khoảng 10 căn hộ dịch vụ còn lại của dự án Hanoi Fraser Suites ở Tây Hồ được đưa ra thị trường. Đến khoảng năm 2012, theo dự kiến sẽ có thêm 7 dự án căn hộ dịch vụ tung hơn 1.200 căn hộ ra thị trường. Mặc dù dấu hiệu phục hồi kinh tế đã được nhìn thấy ở nhiều nước trên thế giới, song có thể trong thời gian sắp tới, cầu về căn hộ dịch vụ vẫn tiếp tục giảm nhẹ do các công ty nước ngoài vẫn còn đang gặp khó khăn từ dư âm của cuộc khủng hoảng kinh tế vừa qua để lại.

Mặc dù nền kinh tế đang gặp khó khăn, nhưng tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ của Việt Nam vẫn đạt được tốc độ tăng trưởng 20%, so với cùng kỳ năm 2008. Savills nhận định rằng nguồn cầu cho mặt bằng bán lẻ Hà Nội (trung tâm mua sắm/trung tâm bách hóa và đại siêu thị; siêu thị (với diện tích từ 300m2 trở lên); trung tâm bán sỉ sẽ có xu hướng tăng nhẹ khi nền kinh tế có những tín hiệu hồi phục tốt.

Tổng diện tích bán lẻ trên thị trường hiện nay là khoảng 360.000 m2, cung ứng bởi 10 trung tâm mua sắm/trung tâm bách hóa và đại siêu thị, 78 siêu thị và siêu thị điện máy, 2 trung tâm bán sỉ và 12 khối đế bán lẻ. Khu vực trung tâm thành phố hoạt động khá hiệu quả với mức giá thuê luôn ở mức ổn định và tỷ lệ thuê luôn đạt mức cao, trong khi đó việc định vị thị trường chưa hợp lý đã làm cho các dự án ở khu vực nội và ngoại thành hoạt động chưa thực sự hiệu quả.

Khu vực trung tâm hiện vẫn có giá thuê đắt nhất, trong khoảng 40 USD tới 150 USD với tỷ lệ thuê luôn đạt mức trên 90%. Ngay sau khu trung tâm là khu vực nội thành với giá thuê trung bình dao động trong khoảng 20 USD tới 120 USD/m2/tháng. Giá thuê tại khu vực ngoại thành ở mức 7 USD đến 50 USD/m2.

Hà Nội dự kiến sẽ có thêm khoảng 11.200 m2 diện tích bán lẻ trong quý 4/2009. Dự kiến đến cuối năm 2010 và 2011 sẽ có khoảng tương ứng 82.000 và 425.000 m2 diện tích bán lẻ vào thị trường. Phần lớn nguồn cung trong tương lai của năm 2011 đều tập trung ở khu vực nội thành.

Công suất thuê phòng tăng nhẹ

Trong quý 3/2009, khách sạn 4 sao Mercure Hà Nội La Gare với 102 phòng đã đi vào hoạt động, nâng tổng số phòng khách sạn đạt tiêu chuẩn từ 3-5 sao của thành phố từ 5.576 lên 5.678 phòng. Kết quả hoạt động kinh doanh của ngành khách sạn tiếp tục suy giảm do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế toàn cầu và dịch cúm H1N1.

Doanh thu trên mỗi phòng cho thuê của khối 5 sao sụt giảm 10% so với quý trước. Tuy nhiên, doanh thu trên mỗi phòng của khối khách sạn 4 sao chỉ giảm nhẹ, gần như không đổi. Giá thuê phòng trung bình của khối khách sạn 4 sao giảm 5% so với quý trước.

Song, công suất thuê phòng có dấu hiệu tăng nhẹ, đạt 54%, cao hơn 2% so với quý 2/2009. Giá thuê phòng trung bình của khu vực khách sạn 5 sao giảm 10% so với quý trước. Công suất thuê phòng của khu vực này đạt 51% trong quý 3, đây là mức công suất thuê phòng thấp nhất trong vòng 4 năm trở lại đây. Nhu cầu cho thị trường khách sạn giảm nhẹ do sự sụt giảm lượng khách quốc tế đến Hà Nội.

Savills dự tính sẽ có khoảng 1.180 phòng khách sạn từ 3-5 sao sẽ được đưa vào thị trường trong năm 2010. Gần 1.000 phòng trong số này nằm tại quận Cầu Giấy và huyện Từ Liêm. Lượng cung tăng trong khi lượng khách giảm khiến hoạt động kinh doanh của không ít khách sạn vẫn còn khó khăn trong thời gian tới.