Thị trường bất động sản: “Vướng” và “chậm”, “khó” và “bí”

Tuy nhiên, hành trình trước mắt có thể còn gian nan, bởi những điểm mâu thuẫn, chồng chéo chưa được sửa đổi một cách triệt để. Do đó, dù đang có những tín hiệu hồi phục, song trong 2024, thị trường bất động sản vẫn chưa thoát khỏi 4 chữ “vướng” và “chậm”, “khó” và “bí”.

Ngày 5/4, tại Hà Nội, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã tổ chức Hội nghị Ban Chấp hành, Ban Thường vụ và gặp mặt Hội viên năm 2024. Tại hội nghị, các đại biểu đều thống nhất với nhận định: năm 2023, thị trường bất động sản được bao phủ bởi gam màu xám của sự trầm lắng, khó khăn, với những “điểm nghẽn” lớn liên quan đến pháp lý và nguồn vốn. Số lượng doanh nghiệp phá sản, giải thể, dừng hoạt động tăng lên, đi ngược với sự thụt lùi về số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới.

DOANH NGHIỆP VẪN “THAN TRỜI”

Trong bối cảnh đó, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã quyết liệt, sát sao chỉ đạo triển khai đồng bộ nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Quốc hội cũng đã thông qua Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và các Luật khác liên quan. Các Bộ, ngành liên quan hiện đang khẩn trương lấy ý kiến các nghị định, thông tư hướng dẫn các Luật nêu trên. Mới đây nhất, Thủ tướng Chính phủ đã đốc thúc, yêu cầu các bộ, ngành sớm trình các nghị định hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Đất đai mới, làm cơ sở để Chính phủ đề xuất Quốc hội cho phép có hiệu lực từ ngày 1/7/2024.

Tuy nhiên, theo ông Đào Ngọc Thanh, Chủ tịch HĐQT Vinaconex, thị trường bất động sản hiện vẫn còn gặp nhiều khó khăn. "Vinaconex có 20% quỹ đất trong một khu đô thị ở Thừa Thiên Huế để xây dựng 8 toà nhà ở xã hội nhưng nhiều năm rồi chưa thể bán được. Việc quy định các dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán lại sau 5 năm đưa vào sử dụng, tạo ra nhiều khăn. Toà nhà xã hội đầu tiên của chúng tôi có 180 căn hộ, nhưng 140 căn được bán còn bán không được thì ai thuê?", ông Thanh chia sẻ.

Với 140 căn hộ này, để được được Sở Xây dựng phê duyệt đủ điều kiện bán, thì đã phải trải qua 4 lần duyệt. Tiêu chuẩn đầu tiên để được duyệt mua nhà ở xã hội phải là người thường trú ở Huế, được phường, xã xác nhận là chưa có nhà đất. Người từ các tỉnh khác đến thì không được mua.

Bên cạnh đó, với công tác phát triển nhà ở xã hội,  doanh nghiệp cũng gặp nhiều khó khăn liên quan đến vay vốn. Chủ đầu tư rất khó tiếp cận được gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, đồng thời cũng không được quyền thế chấp đất làm dự án nhà ở xã hội để vay vốn, mà phải thế chấp tài sản trên đất để vay ngân hàng thương mại. Khi tài sản được chủ đầu tư thế chấp rồi thì người mua nhà sẽ không có tài sản thế chấp để vay của ngân hàng chính sách xã hội (với lãi suất 4,5%).

“Sau nhiều năm tham gia làm dự án nhà ở xã hội, chúng tôi nhận thấy rằng làm đến đâu, vướng đến đó. Tôi hy vọng, Hiệp hội có thể ghi nhận ý kiến, chia sẻ và làm rõ hơn các vướng mắc pháp lý và kiến nghị để có chính sách tốt hơn cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội”, ông Thanh bày tỏ.

Đồng quan điểm, bà Tô Thị Hạnh, Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà số 7, chia sẻ về các “nút thắt lớn” trong công tác cải tạo chung cư cũ. “20 năm qua làm về lĩnh vực này, doanh nghiệp đã rất vất vả. Đến nay, chúng tôi thấy rằng tiến độ cải tạo chung cư cũ trên cả nước vẫn rất chậm so với kế hoạch đề ra, nhất là tại Hà Nội và TP.HCM, do gặp rất nhiều vướng mắc. Cải tạo chung cư cũ giống như triển khai một loại hình nhà ở xã hội đặc biệt, cần hài hòa lợi ích giữa các bên với vai trò dẫn dắt, cầm cân nảy mực của Nhà nước để tạo cơ chế cho doanh nghiệp và người dân. Vậy nhưng Luật Nhà ở vừa ban hành không quy định rõ, có riêng chương về cải tạo chung cư cũ nhưng rất sơ sài. Nghị định 69 và 101 cũng vậy. Với tình trạng này, muôn thuở sẽ không thực hiện được việc cải tạo chung cư cũ”, bà Hạnh nói.

CẦN DỒN LỰC KHÔI PHỤC THỊ TRƯỜNG

Theo chuyên gia kinh tế Trần Đình Thiên, xét theo lĩnh vực kinh tế, mặc dù tốt hơn nhưng thực trạng sức khỏe của các doanh nghiệp bất động sản đã yếu, trong khi đó, chính sách tháo gỡ rất chậm và triển vọng mới lại chưa thực sự rõ ràng. Thị trường đang ở giai đoạn. thay đổi, định hình lại theo hướng bền vững hơn, nhưng vẫn còn nhiều vướng mắc về pháp lý.

Thứ nhất, Luật Đất đai mới có rất nhiều điểm tích cực nhưng việc tận dụng như thế nào mới là điểm đáng quan tâm. Điểm mới chưa đảm bảo đầy đủ lại gây ra xung đột, gây ra rủi ro mới. Đặc biệt, những điểm mấu chốt mà Luật Đất đai kỳ vọng sửa thì lại chưa làm được.

Thứ hai, vấn đề liên quan đến vốn là cách tiếp cận vốn: lãi suất quá cao, thời hạn cho vay đang làm yếu mòn doanh nghiệp. Phân định chức năng của các thị trường tài chính giữa Nhà nước, doanh nghiệp, ngân hàng vẫn chưa hài hoà với nhau.

Thứ ba, liên quan đến nhà ở xã hội, cần có cách tiếp cận mới về tín dụng, ưu đãi tín dụng với phát triển nhà ở xã hội, trong đó, cần một đề án mới gắn vốn tín dụng với nhà ở xã hội.

Phân tích sâu hơn về vấn đề này, ông Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam,  cho rằng nền kinh tế vừa bước qua quý 1, chỉ số kinh tế vĩ mô được cải thiện nhưng vẫn còn nhiều lo lắng để có thể tăng tốc trong thời gian tới. Trong khi đó, các động lực tăng trưởng đang suy yếu. "Vừa qua, chúng ta dựa nhiều vào FDI, xuất khẩu, đầu tư công nhưng những động lực này đang có xu hướng suy giảm. Tăng đầu tư công không phải là động lực dài hạn cho tương lai. Đầu tư nước ngoài thì chúng ta lại ít có dự án lớn về công nghệ cao. Xuất khẩu tăng trưởng nhưng không cao, còn khu vực tư nhân trong nước đang suy yếu", Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam phân tích.

Cũng theo ông Lộc, việc tháo gỡ cho thị trường bất động sản để nền kinh tế có thể được xem là 1 giải pháp quan trọng. "Vì tăng trưởng trong bất động sản liên quan đến cả chuỗi cung ứng, bất động sản tạo ra mặt bằng sản xuất kinh doanh là nơi ở người dân, là nền tảng cho sản xuất, là cuộc sống của người dân…, tạo ra tăng trưởng cho các lĩnh vực kinh tế khác. Trong thời gian tới, cần dồn lực khôi phục thị trường bất động sản”, ông Lộc nói.

Cũng theo ông Lộc, Quốc hội đã thông qua 3 luật quan trọng và được xem như 3 mũi giáp công có thể thúc đẩy, cứu cánh thị trường bất động sản và chúng ta có thể đặt nhiều kỳ vọng vào tác động của các luật này đối với sự phục hồi, phát triển của thị trường. Tuy nhiên, hành trình trước mắt có thể sẽ còn gian nan, bởi vẫn còn những điểm chồng chéo chưa được sửa đổi một cách triệt để, và việc thực thi sẽ phát sinh nhiều vấn đề trong thực tế. Do đó, thị trường bất động sản trong 2024 vẫn gắn với 4 chữ: “vướng” và “chậm”, “khó” và bí”. Cụ thể là vướng pháp lý, chậm thủ tục dự án, khó nguồn vốn và bí về thanh khoản.

“Kể cả khi các luật đã được thông qua bắt đầu có hiệu lực, tôi cho rằng thị trường vẫn cần thời gian để thích nghi và còn rất khó khăn ở giai đoạn tới. Để giải quyết đồng bộ các vấn đề thì còn rất nhiều việc phải làm. Đã có 20 chính sách mới đã được triển khai, song việc thực thi trong thực tế cũng không đơn giản. Ngay cả việc định giá, dù có ra Luật thì triển khai vẫn không hề dễ dàng. Do vậy, rất cần Hiệp hội bất động sản chung tay, sâu sát với các doanh nghiệp để nắm bắt tình hình và có những kiến nghị, hỗ trợ kịp thời cho các doanh nghiệp cũng như thị trường bất động sản”, ông Lộc nhấn mạnh.