Theo đánh giá của Bộ trưởng, đâu là những vấn đề quan trọng nổi lên của thị trường bất động sản trong năm 2023?

Thị trường bất động sản năm 2023 đã gặp nhiều khó khăn ngay từ đầu năm, đặc biệt là tình trạng thiếu nguồn cung, thiếu cân đối trong cơ cấu sản phẩm, phổ biến là bất động sản ở các phân khúc nhà ở trung, cao cấp, bất động sản du lịch có biểu hiện dư thừa.

Trong khi đó, nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình thiếu gay gắt, không đáp ứng được nhu cầu của người dân. Nhiều dự án bất động sản gặp vướng mắc các thủ tục pháp lý liên quan đến đầu tư, đất đai, xây dựng… Thị trường gặp khó khăn trong huy động và tiếp cận các nguồn vốn, trong khi trái phiếu doanh nghiệp bất động sản bộc lộ nhiều tồn tại, rủi ro.

Trong bối cảnh đó, lĩnh vực bất động sản năm vừa qua đã được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ quan tâm, chỉ đạo sát sao, quyết liệt, hiệu quả, nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường này.

Ngay từ đầu năm, Bộ Xây dựng đã tham mưu và Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Trong đó, đã xác định rõ các nhiệm vụ, giải pháp nhằm tái cơ cấu thị trường bất động sản, đảm bảo thúc đẩy nâng cao tỷ trọng nhà ở xã hội và nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp, khu kinh tế, hướng tới minh bạch, cân đối cung cầu thị trường. Nghị quyết cũng đã giao Ngân hàng Nhà nước Việt Nam phối hợp với các bộ, ngành có liên quan triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vay với lãi suất ưu đãi từ các ngân hàng thương mại.

Thực hiện Nghị quyết của Chính phủ, trên cơ sở tham mưu của Bộ Xây dựng, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”. Đề án đã giao các nhiệm vụ rất cụ thể cho các bộ, ngành và địa phương để thực hiện. Thủ tướng Chính phủ đã quyết định thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ nhằm rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện các dự án bất động sản cho nhiều địa phương, doanh nghiệp để tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc đối với các dự án bất động sản trên địa bàn.

Thủ tướng Chính phủ ban hành nhiều công điện, văn bản chỉ đạo đôn đốc các bộ, ngành và địa phương thực hiện nghiêm các nhiệm vụ, yêu cầu về tái cơ cấu loại thị trường này. Cụ thể như: Công văn số 178/TTg-CN ngày 27/3/2023 về việc thúc đẩy và tháo gỡ thị trường bất động sản; Công điện số 194/CĐ-TTg ngày 1/4/2023 về việc tập trung tháo gỡ vướng mắc về đất đai, vật liệu xây dựng để triển khai thực hiện các dự án đầu tư xây dựng đường bộ cao tốc và bất động sản; Công điện số 469/CĐ-TTg ngày 25/5/2023 về tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Công điện số 470/CT-TTg ngày 26/5/2023 về việc tiếp tục thực hiện quyết liệt, hiệu quả các nhiệm vụ, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh của người dân và doanh nghiệp; Công điện 993/CĐ-TTg ngày 24/10/2023 của Thủ tướng Chính phủ về tiếp tục thực hiện quyết liệt các giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội… Các bộ, ngành và địa phương đã nghiêm túc, quyết liệt triển khai nhiệm vụ được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ giao tại các công điện này.

Song song với giải pháp chỉ đạo điều hành trong thực tiễn,  Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo đẩy mạnh công tác xây dựng và hoàn thiện thể chế, pháp luật để có những tháo gỡ mang tính căn cơ cho thị trường bất động sản. Có thể kể đến là: Nghị định số 8/2023/NĐ-CP ngày 5/3/2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Trong đó, quy định nhiều điểm mới, mở ra cơ hội cho doanh nghiệp có thêm phương án xử lý trái phiếu, giúp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp đối với trái phiếu đến hạn phải thanh toán; Nghị định số 35/2023/NĐ-CP ngày 20/6/2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng. Trong đó, đã cắt giảm, đơn giản hóa 1 điều kiện đầu tư kinh doanh, 41 thủ tục hành chính, phân cấp 4 thủ tục hành chính từ cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành về cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, tạo sự chủ động hơn nữa cho các địa phương, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước đối với việc kiểm soát chất lượng thiết kế, thi công, chất lượng công trình được kiểm tra nghiệm thu đưa vào sử dụng của các dự án đầu tư, bao gồm cả các dự án nhà ở.

Thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, theo thẩm quyền được giao, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành nhiều Thông tư hướng dẫn thực hiện cụ thể các quy định pháp luật để quản lý tốt hơn nguồn vốn cho thị trường bất động sản, kiểm soát tốt hơn việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản. Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư sửa đổi, bổ sung Thông tư số 09/2021/TT-BXD ngày 16/8/2021 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng với nội dung chính là sửa đổi quy định về điều kiện lựa chọn Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội trên cơ sở quy hoạch phân khu và quy hoạch chung được duyệt. Qua đó, đã tháo gỡ khó khăn cho nhiều dự án nhà ở xã hội, đẩy nhanh tiến độ thực hiện lựa chọn chủ đầu tư.

Cũng trong năm 2023, Bộ Xây dựng đã chủ trì soạn thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và đã được Quốc hội thông qua ngay trong kỳ họp thứ 6 vừa qua với nhiều nội dung đổi mới, tháo gỡ nhiều khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn. Đặc biệt là tháo gỡ tồn tại, vướng mắc để thúc đẩy nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, tiến tới cơ cấu lại hợp lý hơn sản phẩm thị trường bất động sản; tháo gỡ các rào cản để phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững và minh bạch hơn.

Nhờ sự chỉ đạo sát sao, quyết liệt của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, với các giải pháp hiệu quả, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ, cùng với các bộ, ngành và địa phương đã tháo gỡ nhiều khó khăn, vướng mắc trong các dự án bất động sản, thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, bắt đầu có dấu hiệu tích cực trở lại từ quý 3/2023 và dự báo sẽ cải thiện dần trong thời gian tới.

Về nhà ở xã hội, theo Bộ trưởng, việc Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội đến 2030 mang lại kỳ vọng gì cho những người có thu nhập thấp?

Trên thực tế, sau khi được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, Đề án đã được triển khai mạnh mẽ, đồng bộ tại nhiều địa phương. Các địa phương đã xây dựng kế hoạch cụ thể để phát triển nhà ở xã hội, lên danh mục dự án nhà ở xã hội để kêu gọi đầu tư. Kết quả đạt được khá tích cực.

Tính đến nay, cả nước đã hoàn thành 371 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô xây dựng hơn 191.300 căn, với tổng diện tích khoảng 9,6 triệu m2. Riêng trong giai đoạn 2021-2025, cả nước đã có 495 dự án nhà ở xã hội với quy mô gần 403.000 căn. Trong đó, đã hoàn thành 70 dự án với quy mô gần 35.600 căn, khởi công xây dựng 127 dự án với quy mô gần 107.900 căn và chấp thuận chủ trương đầu tư 298 dự án với quy mô hơn 259.400 căn.

Theo Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn nhà ở xã hội”, phấn đấu đến năm 2030, tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành khoảng 1.062.200 căn, trong đó, giai đoạn 2021 - 2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn hộ. Như vậy, nếu các dự án đã được cấp phép và chấp thuận chủ trương đầu tư hoàn thành đúng thời hạn thì chúng ta sẽ cơ bản hoàn thành mục tiêu đến năm 2025.

Mặc dù vậy, nhiều người cho rằng công tác phát triển nhà ở xã hội còn rất nhiều vướng mắc. Đặc biệt là việc tiếp cận gói 120.000 tỷ đồng vẫn rất khó khăn đối với cả chủ đầu tư và người mua nhà. Bộ trưởng đánh giá thế nào về ý kiến này?

Theo báo cáo, các địa phương đang tập trung triển khai gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng, hiện nay, đã có đã có 27 tỉnh công bố danh mục 63 dự án đủ điều kiện vay theo Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng với nhu cầu vay vốn khoảng 28.000 tỷ đồng. Một số dự án nhà ở xã hội tại các địa phương được giải ngân gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ với số vốn khoảng 180 tỷ đồng.

Như vậy, trên thực tế, việc giải ngân còn đang rất thấp so với kỳ vọng, vì đây là Chương trình cho giai đoạn đến năm 2030 và công tác chuẩn bị triển khai ban đầu các dự án nhà ở xã hội cần thời gian để tạo lập, hoàn thiện thủ tục pháp lý và thời gian triển khai xây dựng dự án.

Tuy vậy, trong thời gian tới, cần tập trung quan tâm, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và các cấp chính quyền, sự chung tay vào cuộc của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội để thúc đẩy hoàn thành 127 dự án với quy mô gần 107.900 căn hộ đang triển khai xây dựng và khẩn trương thực hiện thủ tục đầu tư đối với 298 dự án với quy mô hơn 259.400 căn hộ đã được chấp thuận chủ trương đầu tư để sớm đi vào triển khai, đạt tiêu chí vay gói 120.000 tỷ đồng, cũng như đạt được mục tiêu của Đề án đến năm 2025.

Bên cạnh khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn, các doanh nghiệp còn phản ánh rằng cơ chế, chính sách cho phát triển nhà ở xã hội còn nhiều bất cập. Liệu tình trạng này có được cải thiện trong thời gian tới, khi Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực, thưa Bộ trưởng?

Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 được Quốc hội thông qua trong kỳ họp thứ 6 vừa qua đã bổ sung nhiều quy định mới đồng bộ về cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân. Trong đó, đã bổ sung các đối tượng được hỗ trợ nhà ở xã hội, giải quyết nhiều vấn đề vướng mắc trong phát triển nhà ở xã hội hiện nay như vấn đề về cư trú, về ưu đãi, về quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội..., tạo điều kiện thông thoáng hơn cho cả doanh nghiệp tham gia cũng như người dân có nhu cầu mua nhà xã hội.

Hiện tại, Bộ Xây dựng đang khẩn trương dự thảo các văn bản hướng dẫn dưới Luật, trình cấp có thẩm quyền ban hành hoặc ban hành theo thẩm quyền, đảm bảo có hiệu lực đồng bộ với Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 ngay khi có hiệu lực thi hành.

Với hệ thống các quy định mới, chắc chắn sẽ thúc đẩy cả nguồn cung và nguồn cầu của loại hình nhà ở này, góp phần tái cơ cấu thị trường bất động sản theo hướng cân đối, phù hợp hơn, đồng thời lan tỏa niềm tin đến toàn thị trường.

Với những tác động tích cực nêu trên, theo Bộ trưởng, có thể kỳ vọng đến năm 2024, thị trường bất động sản sẽ vượt qua khó khăn?

Như đã nói ở trên, thị trường bất động sản bắt đầu có dấu hiệu tích cực trở lại từ quý 3/2023 và dự báo sẽ cải thiện dần trong thời gian tới. Trong đó, nguồn cung nhà ở trong quý 3 có sự tăng trưởng rõ rệt so với quý trước, số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành tăng hơn 3 lần; số lượng dự án đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở tăng khoảng 150%; số lượng dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai là 47 dự án với hơn 8.200 căn hộ, tăng 132% số căn hộ.

Các dấu hiệu tích cực của thị trường bất động sản đặt ra kỳ vọng thị trường dần phục hồi và phát triển trở lại trong năm 2024. Tuy nhiên, để các dấu hiệu tích cực này cải thiện nhanh hơn, Bộ Xây dựng, các bộ ngành, địa phương và các doanh nghiệp cần tiếp tục kiên trì, quyết liệt thực hiện các giải pháp mà Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã xác định; thúc đẩy mạnh mẽ hơn nữa sự vào cuộc chủ động, quyết liệt của các địa phương và các doanh nghiệp bất động sản.

Với việc tập trung, quyết liệt triển khai đồng bộ các giải pháp thiết thực, hiệu quả của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, các bộ ngành Trung ương, các địa phương và cộng đồng doanh nghiệp, thị trường bất động sản sẽ có chuyển biến và phát triển ổn định, bền vững trong thời gian tới.

VnEconomy 10/02/2024 08:45

Nội dung đầy đủ của bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 7+8-2024 phát hành ngày 12-25/02/2024. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây:  

https://postenp.phaha.vn/chi-tiet-toa-soan/tap-chi-kinh-te-viet-nam