“VN-Index” cho bất động sản?

Thị trường bất động sản Việt Nam bị đánh giá là thiếu minh bạch. Hiện, chưa có các tổ chức, các cơ quan, các viện nghiên cứu đánh giá về thị trường bất động sản, kinh tế bất động sản, đề xuất các chỉ tiêu, tiêu chí đánh giá hiện trạng và xu thế phát triển.

Trách nhiệm của chính quyền các cấp trong quản lý thị trường bất động sản, chăm lo nhà ở cho dân, quy hoạch, quản lý đất đai, thu hồi đất, quản lý xây dựng, quản lý đô thị cũng còn nhiều bất cập; thiếu các chính sách cần thiết, quỹ phát triển nhà ở, vốn, thể chế tài chính cho nhà ở để thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Diễn biến khó dự đoán của thị trường cũng đã khiến cho các nhà đầu tư gặp phải khó khăn trước khi đưa ra quyết định đầu tư vào bất động sản, nhất là hiện nay, khi những kênh thông tin chính thống về thị trường này vẫn chưa đáp ứng nhu cầu của họ.

Có thể nói đầu tư vào bất động sản đang đứng trước những cơ hội và thách thức: mang lại hiệu quả hết sức lớn lao, nâng cao chất lượng cuộc sống, song cũng có thể mang lại sự suy thoái, khủng hoảng kinh tế, thất nghiệp, thua lỗ, rủi ro.

Trước thực trạng này, Bộ xây dựng đang nghiên cứu xây dựng chỉ số thị trường bất động sản (REMI) để trình Chính phủ. Theo Bộ Xây dựng, đây sẽ là chỉ số đánh giá những diễn biến chính thức của thị trường nhà đất. Bên cạnh việc cập nhật liên tục sự biến động về giá cả còn có những thông tin liên quan về chủ đầu tư, sản phẩm, thời điểm giao dịch, khối lượng giao dịch...

TS. Phạm Sĩ Liêm phân tích, việc Bộ Xây dựng tiến hành xây dựng chỉ số bất động sản cho từng phân khúc thị trường, từng địa phương rồi tiến tới xây dựng chỉ số cho toàn quốc là phù hợp với đặc điểm, tính chất của thị trường bất động sản. Ở các nước khác, ngay thị trường chứng khoán cũng có nhiều chỉ số, mỗi chỉ số hướng tới một đối tượng, mục tiêu nào đó và chỉ số thị trường bất động sản cũng tương tự như vậy.

Thị trường bất động sản cần có ba chỉ số: đi trước, đồng hành và đến trễ. Chỉ số đi trước để dự báo rằng thị trường bất động sản lên hay xuống. Chỉ số đồng hành thể hiện ra hiện nay thị trường đang ở mức nào. Chỉ số đến trễ thông qua chỉ số thứ hai sẽ thông báo cho biết thị trường còn lên, dừng lại hay đi xuống.

Mỗi địa phương có một chỉ số riêng. Tập hợp chỉ số riêng của các địa phương thành chỉ số chung của cả nước để nói chung xu hướng lên hay xuống. Muốn xây dựng được chỉ số thích hợp với thị trường bất động sản Việt Nam rất cần có nghiên cứu công phu, phân tích kỹ lưỡng, có thể phải mời chuyên gia nước ngoài tham gia vì nếu chỉ số được áp dụng mà không phù hợp thì sẽ rất bất tiện.

Cũng về vấn đề này, ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Vinaland Invest Corp khẳng định: nhiều khách hàng, nhà đầu tư vì không có cơ sở tham khảo giá nhà đất trong từng thời điểm khác nhau, đặc biệt là trong lúc nền kinh tế bất ổn như hiện nay dễ bị hớ to khi đưa ra quyết định mua, bán hoặc đầu tư.

Lỗ hỏng này cộng thêm hệ thống tài chính yếu, về lâu về dài sẽ ảnh hưởng mạnh đến tính thanh khoản của bất động sản trên thị trường tài chính, nhà đầu tư và người nắm giữ bất động sản sẽ bị thiệt thòi rất lớn. Theo ông Hoàng, để giải thoát cho tính thanh khoản của bất động sản, tạo điều kiện dễ mua, bán, thế chấp, cầm cố, chuyển nhượng và hoàn tất thủ tục nhà đất, cần xây dựng càng nhiều chỉ số giá tại các khu vực càng tốt.

Còn ông Trương Thái Sơn, Phó tổng giám đốc Công ty địa ốc Hoàng Quân cho biết: từ trước đến nay, ở nước ta không phải là không có chỉ số bất động sản nhưng mới chỉ có một vài quận và một vài công ty tiến hành xây dựng chỉ số này nhằm phục vụ cho hoạt động quản lý, kinh doanh cũng như lợi ích của họ chứ chưa có chỉ số chung cho cả thị trường.

Hiện tại, thị trường lên xuống chủ yếu phụ thuộc vào việc mua bán theo tâm lý phong trào, dựa trên cảm tính, thiếu cơ sở định lượng, định tính. Khi chỉ số cho cả thị trường bất động sản Việt Nam được áp dụng, thị trường sẽ minh bạch hơn. Người đầu tư nhìn vào đó để quyết định mua hay không mua sản phẩm, người phát triển thị trường nhìn vào đó để có xu hướng phát triển dự án của mình cho phù hợp.

Không chỉ có khách hàng nhỏ lẻ, nhà đầu tư mà ngay cả các cơ quan quản lý nhà nước, các hệ thống ngân hàng cũng cần chỉ số bất động sản để làm cơ sở tham khảo cho việc giao dịch, mua bán, chuyển nhượng và cho thuê địa ốc. Với ngân hàng, thông qua chỉ số thị trường bất động sản sẽ biết được cung, cầu thị trường để cân đối trong hoạt động tín dụng.

Chỉ số thị trường bất động sản nếu được xây dựng một cách khoa học sẽ giúp thị trường phát triển tốt hơn, hạn chế ảnh hưởng của tin đồn hay việc thổi giá có chủ đích của đối tượng đầu cơ. Các doanh nghiệp cùng chung tay xây dựng chỉ số bất động sản sẽ kích thích giao dịch nhà đất qua sàn giao dịch bất động sản được dễ dàng.