Vốn ngoại "rót" tỷ USD vào bất động sản thông qua M&A

Chia sẻ tại hội thảo “Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam" (diễn ra trong tháng 7/2023), ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, cho biết: "Trong 35 năm qua, đã có 66,4 tỷ USD vốn ngoại rót vào 1.100 dự án bất động sản tại Việt Nam. Nhiều dự án FDI có quy mô lên đến hàng tỷ USD như: công ty TNHH Hồ Tràm tại Bà Rịa Vũng Tàu; Thành phố thông minh tại Hà Nội; Khu đô thị Nam Thăng Long, Hà Nội, Công ty TNHH phát triển Nam Hội An tại Quảng Nam".

HÀNG LOẠT THƯƠNG VỤ M&A LỚN

Mới đây, Tập đoàn Surbana Jurong đến từ Singapore ký kết hợp tác với Kim Oanh Group nhằm phát triển các dự án do Kim Oanh làm chủ đầu tư. Theo thỏa thuận, Kim Oanh Group và Surbana Jurong sẽ hợp tác phát triển một loạt dự án bất động sản nhà ở, nghỉ dưỡng, tòa nhà văn phòng tại khu vực phía Nam. Ngoài ra, Surbana Jurong sẽ chịu trách nhiệm tư vấn quy hoạch khu đô thị và tư vấn kiến trúc cho các dự án mà Kim Oanh Group triển khai.

Hưng Thịnh cũng bắt tay với Marubeni - tập đoàn thương mại đầu tư đa ngành lớn nhất Nhật Bản. Hai bên hợp tác đầu tư phát triển một dự án tọa lạc tại trung tâm hành chính mới TP. Thủ Đức, tổng mức đầu tư dự kiến trên 10.000 tỷ đồng. Ông Masato Tachibana, đại diện Marubeni cho biết, hai bên sẽ đánh giá kỹ tình hình thực tế để đưa ra các bước triển khai hiệu quả, nhanh chóng.

Keppel Land (Singapore) cho biết họ đã thông qua công ty con VN Prime Vietnam (VNPV) mua lại 65% cổ phần tại một doanh nghiệp sở hữu bất động sản bán lẻ tại Hà Nội.

Một đại gia khác cũng đến từ Singapore là CapitaLand Group đang xem xét việc mua một phần trong dự án Ocean Park 3 của Vinhomes với trị giá khoảng 1,5 tỷ USD. Nếu thành công, đây sẽ là một trong những giao dịch bất động sản lớn nhất Đông Nam Á trong vài năm trở lại đây.

Đối với phân khúc nhà ở, khu đô thị, Gamuda mua thêm một dự án 3,68 ha tại TP. Thủ Đức với giá 305 triệu USD vào đầu tháng 7 là thương vụ dẫn đầu trong phân khúc. Ngoài ra, còn có một số thương vụ nổi bật khác như Keppel Corporation mua lại dự án 11,8 ha từ Khang Điền với giá 277 triệu USD và một dự án bán lẻ ở trung tâm TP. Hà Nội với giá khoảng 80 triệu USD.

Hay Tập đoàn Saigonres (Việt Nam) đã thực hiện các thủ tục M&A để mua 90% cổ phần của Công ty cổ phần Đức Nhi, trở thành chủ sở hữu của một lô đất diện tích 7.700 m2 tại quận Tân Phú (TP.HCM)…

Vào cuối tháng 8/2023, 3 dự án mới của Khu công nghiệp Việt Nam-Singapore (VSIP) đã bắt đầu triển khai, 02 dự án đã nhận được sự chấp thuận đầu tư và có 12 thỏa thuận hợp tác phát triển được ký kết.

Tại Hà Tĩnh, một dự án 2,4 ha gồm tổ hợp shophouse và chung cư vốn đã nằm im trong 1 năm qua. Thế nhưng, cách đây 1 tháng, sau khi hoàn tất chuyển nhượng cổ phần cho cổ đông mới, dự án này đã lại được hồi sinh, hứa hẹn sớm mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư ngay trong tháng tới. Đại diện chủ đầu tư mới đã tiến hành thương vụ M&A này tại Hà Tĩnh cho biết, pháp lý đầy đủ và vị trí thuận lợi là ưu tiên chọn lựa khi họ tìm dự án để mua lại.

Báo cáo gần đây của công ty tư vấn chiến lược EY Parthenon cũng cho biết, trong 7 tháng đầu năm 2023, tổng giá trị các thương vụ M&A doanh nghiệp và tài sản trong lĩnh vực bất động sản, xây dựng tại thị trường Việt Nam đã đạt khoảng 1,4 tỷ USD.

Trong đó, hoạt động này riêng trong lĩnh vực bất động sản chiếm 65%, với 24 thương vụ. Những đối tác đi tìm mua không chỉ là các quỹ hay nhà đầu tư ngoại, mà còn chứng kiến sự tham gia của các tập đoàn có tiềm lực mạnh trong nước.

NHÓM ĐẦU TƯ NGOẠI QUAN TÂM M&A BẤT ĐỘNG SẢN VẪN TĂNG MẠNH

Theo dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), hiện số lượng nhóm đầu tư ngoại quan tâm tìm hiểu M&A dự án bất động sản vẫn tăng mạnh. Nổi bật trong đó là nhóm nhà đầu tư đến từ Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan, Nhật Bản, Malaysia... Tuy nhiên, hầu hết các thương vụ mới trong quá trình thẩm định, đàm phán.

Nguyên nhân xuất phát từ việc bên mua chiếm ưu thế về dòng tiền nên thường mặc cả, chỉ muốn mua với mức giá thấp, trong khi ở phía bán, doanh nghiệp rất khó chấp nhận bán tài sản với giá rẻ sau khi đã bỏ quá nhiều công sức và chi phí cho việc tạo lập quỹ đất, dự án, thực hiện pháp lý.

VARS cho rằng, vẫn có trường hợp cá biệt, chủ dự án không thể tiếp tục gồng gánh chi phí, đối mặt với nguy cơ “chết chìm trên đống tài sản”, họ phải bán tài sản, bán dự án, bán doanh nghiệp từng phần để tái cấu nợ và bộ máy hoạt động. Theo đó, bối cảnh này là điều kiện lý tưởng để khối ngoại thực hiện M&A dự án dễ hơn và với mức giá “mềm” hơn.

Trong báo cáo đánh giá thị trường M&A mới đây, các chuyên gia của JLL Việt Nam cho biết, trong giai đoạn tăng trưởng (từ năm 2014 đến năm 2018), hầu hết tài sản chất lượng cao nằm trong tay các doanh nghiệp nội nhờ năng lực phát triển đất đai, thực hiện dự án và bán hàng tốt. Nhưng cũng chính điều này cản trở sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài vào việc phát triển vùng đất mới.

Đại diện JLL cũng nhận định giá giao dịch đã không giảm mạnh như kỳ vọng, bất chấp môi trường lãi suất tăng và khả năng tiếp cận nguồn vốn bị thắt chặt. Trong thập kỷ qua, chi phí mua và nắm giữ tài sản cao đã khiến các chủ đất không có nhiều cơ hội để giảm giá đáng kể. Mặc dù mối quan tâm đầu tư vẫn duy trì nhờ tiềm năng tăng trưởng dài hạn của thị trường, nhưng sự thiếu linh hoạt trong đàm phán giá đã khiến tốc độ giao dịch thị trường chậm lại trong thời gian gần đây.