Vòng luẩn quẩn thiếu vốn tiếp tục trói chặt doanh nghiệp bất động sản

Gần 2 năm kể từ khi thị trường trầm lắng, khó khăn vẫn bủa vây các doanh nghiệp bất động sản. Ở thời điểm cuối năm, nhiều doanh nghiệp thậm chí phải đóng cửa, hoặc chấp nhận cho nhân viên nghỉ việc không lương.

KHÔNG CÓ KINH PHÍ ĐỂ DUY TRÌ HOẠT ĐỘNG

Mới đây, Công ty cổ phần Phát triển và kinh doanh Nhà (HDTC) đã thông báo cho toàn bộ nhân viên nghỉ việc không lương từ 26/11, do nguồn tài chính công ty vô cùng khó khăn, công ty không có nguồn thu để trả lương cho nhân viên. Vì vậy, để phù hợp với tình hình hoạt động của công ty hiện nay, Hội đồng quản trị đã thống nhất sắp xếp, tổ chức lại bộ máy tinh gọn nhằm củng cố công ty trong giai đoạn trước mắt.

Tương tự, Công ty cổ phần đầu tư PVR Hà Nội cũng tạm ngừng kinh doanh từ ngày 15/11/2023 đến ngày 14/11/2024. Lý do là công ty bị phong tỏa tài khoản tại các ngân hàng theo quyết định của tòa án, và năm 2023 công ty không có kinh phí để tiếp tục duy trì hoạt động, dự kiến năm 2024 cũng không có kinh phí; cho nên phải tạm ngừng, nhằm xem xét, tìm kiếm giải pháp, phương hướng để công ty có tài chính hoạt động trở lại.

Về tình hình này, báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết trung bình mỗi tháng vẫn có khoảng 107 doanh nghiệp bất động sản rời khỏi thị trường. Riêng với các sàn giao dịch bất động sản, 20% sàn tiếp tục đối diện nguy cơ giải thể, phá sản; 40% sàn đang nỗ lực chống đỡ để duy trì, chỉ còn hoạt động với một vài nhân sự nòng cốt, phải cố gắng cầm cự, “sống bằng niềm tin” thị trường bất động sản sẽ khôi phục vào cuối năm 2023.

Theo dữ liệu từ Tổng cục Thống kê, trong 8 tháng đầu năm 2023, cả nước có 3.066 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, giảm hơn 53% so cùng kỳ. Số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới kể trên tương đương gần 3% tổng số doanh nghiệp thành lập mới của tất cả nhóm ngành trong 8 tháng đầu năm. Bên cạnh số doanh nghiệp thành lập mới giảm, số doanh nghiệp bất động sản giải thể tăng gần 11% với 855 doanh nghiệp.

Đặc biệt, khảo sát của Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam thống kê, trong 8 tháng đầu năm, doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản giảm 15% so cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế giảm 30% so cùng kỳ năm 2022. Dữ liệu từ 20 doanh nghiệp bất động sản có tổng tài sản lớn nhất cho thấy, lượng nhân sự bị cắt giảm khoảng 40-55%. Các doanh nghiệp bất động sản còn hoạt động phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, lực lượng lao động. Thậm chí dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng dự án dở dang; dừng triển khai các dự án mới…

Chuyên gia tài chính-ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu nhận xét: Thời gian qua, không nhiều doanh nghiệp bán được hàng để có doanh thu, lợi nhuận. Dòng tiền hoạt động của nhiều doanh nghiệp tiếp tục ở mức thấp. “Sự tắc nghẽn về nguồn vốn huy động kết hợp với dòng tiền âm càng gia tăng rủi ro chậm trả gốc, lãi của các công ty bất động sản. Đặc biệt, khi chủ đầu tư không bán được bất động sản thì dòng tiền để tái đầu tư sẽ bị hạn chế. Hơn nữa, doanh nghiệp có dòng tiền hay không, cũng là yếu tố để quyết định việc cho vay”, chuyên gia lưu ý.

CẦN TÁI CẤU TRÚC BẰNG MỌI GIÁ

Để gỡ nút thắt về nguồn vốn, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét hướng dẫn các ngân hàng thương mại về cách hiểu và có thể vận dụng, “nới một chút” các “điều kiện vay vốn” để hỗ trợ và tạo điều kiện cho chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại, người mua nhà, nhà đầu tư được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn, trong tình hình thị trường bất động sản khó khăn hiện nay.

Đưa ra dẫn chứng, ông Châu cho biết, trong 05 “điều kiện vay vốn” của Điều 7 Thông tư 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng, thì đến nay giảm còn 04 “điều kiện vay vốn”, do Thông tư 06/2023/TT-NHNN đã bãi bỏ điều kiện vay vốn tại khoản 5 Điều 7 Thông tư 39/2016/TT-NHNN, cho thấy tính hợp lý và ổn định của quy phạm pháp luật này.

“Nhưng thực tế, cách hiểu và thực hiện của các ngân hàng thương mại lại khác nhau về việc áp dụng “điều kiện vay vốn”, nên cần thiết phải đổi mới cách hiểu và vận dụng thực hiện của các ngân hàng thương mại theo hướng: “không hạ chuẩn” nhưng cần “nới một chút” các “điều kiện vay vốn””, chuyên gia phân tích.

Đồng quan điểm, song Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam (VIRES) cho rằng với lĩnh vực bất động sản, bên cạnh nỗ lực của Ngân hàng Nhà nước trong việc chỉ đạo các tổ chức tín dụng tập trung nguồn vốn vào các dự án; các bộ ngành liên quan, chính quyền địa phương cũng cần tiếp tục đẩy mạnh các biện pháp nhằm tháo gỡ khó khăn của doanh nghiệp, hỗ trợ doanh nghiệp hoàn thiện điều kiện pháp lý, đưa sản phẩm ra thị trường, nâng cao khả năng tiêu thụ sản phẩm, xây dựng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực của người dân và loại hình bất động sản phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh, an sinh xã hội có hiệu quả cao. Từ đó nâng cao khả năng vay vốn và hoàn trả vốn vay của những doanh nghiệp này.

Nhưng các doanh nghiệp bất động sản không nên quá trông chờ vào tín dụng ngân hàng, chờ được nới room hay tăng room. Bởi lượng tín dụng đổ vào bất động sản đang khá cao và vẫn trong xu hướng tăng. Mà tình trạng hiện nay, kể cả có room riêng cho bất động sản, doanh nghiệp chưa chắc tiếp cận được vì không đáp ứng được điều kiện cho vay từ phía ngân hàng. Mặt khác, nếu bất động sản vẫn trông mong vào tín dụng hỗ trợ thì sẽ tạo ra rủi ro hệ thống rất lớn. Vì khi bất động sản bể nợ, tất yếu lan sang cả ngân hàng.

Về dài hạn, phải tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật nhằm phát triển thị trường trái phiếu lành mạnh, minh bạch, bền vững để doanh nghiệp có không gian rộng hơn trong việc huy động vốn. Việc điều hành chính sách pháp luật cần tránh tình trạng khi thì quá nới lỏng, rồi tạo ra một thị trường đầy kẽ hở để các doanh nghiệp đua nhau phát hành, đến khi có rủi ro lại đột ngột “phanh” gấp, khiến doanh nghiệp trở tay không kịp. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp cần sớm đi vào quy củ, hoạt động dựa trên sự dẫn dắt của pháp luật và giám sát chặt chẽ.

Ngoài ra, khơi thông nguồn vốn từ kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai vô cùng cấp thiết đối với doanh nghiệp bất động sản, nhất là giữa bối cảnh hiện nay. Muốn vậy, phải kết hợp đồng bộ các giải pháp từ tạo vốn mồi đến tháo gỡ pháp lý cho dự án. Không khách hàng nào muốn mua dự án chưa có đầy đủ pháp lý và tiềm ẩn rủi ro. Ngược lại, doanh nghiệp được gỡ pháp lý, nhưng sức cùng lực kiệt, không có vốn mồi cũng không thể triển khai dự án, không có dự án thì không thể tạo ra dòng tiền từ khách hàng.

Trong khi đó, nếu có nguồn vốn ban đầu nhưng thanh khoản thị trường kém, không bán được hàng thì dự án chậm tiến độ, đội vốn, doanh nghiệp cũng có khả năng rơi vào vòng xoáy nợ nần. Với doanh nghiệp bất động sản, để tiến tới thời kỳ tăng trưởng và phát triển bền vững cần sống sót qua giai đoạn tái cấu trúc bằng mọi giá, kể cả xả hàng cắt lỗ, nhằm tái cấu trúc nợ doanh nghiệp, “làm sạch” hồ sơ tiếp cận nguồn vốn tín dụng lẫn trái phiếu và nguồn vốn từ tiền đặt trước của khách hàng.

Đặc biệt, các nhà phát triển dự án cần cơ cấu lại sản phẩm đầu tư, không thể chỉ mãi chạy theo phân khúc cao cấp và một “sự phồn vinh không có thật” mà phải xác định theo đuổi phân khúc giá phù hợp thu nhập của người dùng, đồng thời khai thác nhu cầu thực tế của số đông chứ không phải mục đích đầu cơ của một nhóm nhỏ, tạo ra sự xáo trộn trên thị trường.

Câu chuyện tái thiết lập lại thế cân bằng trên thị trường bất động sản, khơi thông điểm nghẽn của các dòng chảy, cần sự chung tay của Chính phủ, các bộ ngành nhưng không thể thiếu sự chủ động của doanh nghiệp. Tìm cơ hội trong thách thức, linh hoạt để thích ứng là cách mà doanh nghiệp muốn sống sót và thoát khỏi vũng bùn lầy cần chú trọng.