3 kịch bản cho thị trường bất động sản

Năm ngoái, những thông tin khởi động dự án bất động sản thường tràn ngập trên các phương tiện thông tin đại chúng.

Thế nhưng năm nay, đặc biệt từ quý 2, số các dự án triển khai mới cứ thưa thớt dần.

Tại Diễn đàn Đầu tư kinh doanh bất động sản trong điều kiện kiềm chế lạm phát, các chuyên gia kinh tế đã chỉ rõ mối quan hệ giữa lạm phát tăng cao và sự suy giảm tại thị trường bất động sản thời gian qua.

Các ý kiến tại diễn đàn đều nhất trí cho rằng dấu hiệu thị trường bất động sản co hẹp đã xuất hiện từ đầu năm nay, khi tình hình lạm phát bắt đầu trở nên căng thẳng. Thế nhưng, với độ trễ của nó, tác động rõ nét phải đến quý 2/2008 mới bắt đầu thể hiện.

“Dây trói” lạm phát

Theo ông Nguyễn Minh Phong (Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế xã hội Hà Nội), ở điều kiện lạm phát tương đối ổn định, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) khoảng 5% là điều kiện lý tưởng để thị trường bất động sản hoạt động bình thường.

Bởi vậy, lạm phát tăng cao sẽ tác động trực tiếp và gián tiếp đến hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản. Thứ nhất, nó làm tăng chi phí đầu vào. Thứ hai, lạm phát làm chậm tiến độ các dự án bất động sản và vì vậy làm giảm lượng cung bất động sản ra thị trường. Thứ ba, lạm phát làm lượng vốn đổ vào thị trường này giảm sút mà một trong những đặc trưng cơ bản của thị trường bất động sản là cần lượng vốn lớn.

Bà Phan Thị Cúc, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Việt Nam, đồng tình với quan điểm này và dẫn giải thêm rằng thị trường bất động sản đã phát triển mạnh mẽ vào năm ngoái, nhưng năm nay đã “trầm lắng” và quay trở về mặt bằng giá cuối năm 2007, tại thời điểm chưa có tăng giá đột biến.

Đồng hành với sự suy giảm ở thị trường bất động sản, lạm phát - với vai trò là tác nhân chính - đã tăng cao trong 6 tháng đầu năm nay.

Các chi phí đầu vào tăng mạnh đẩy giá thành xây dựng tăng hơn nhiều so hồi đầu năm, trong đó tác nhân chính đến từ giá xăng dầu tăng 61,8%, sắt thép tăng 29,8%. Thêm vào đó là áp lực tăng lương do giá cả hàng hóa, dịch vụ tiêu dùng thiết yếu, đặc biệt là lương thực tăng 57% và thực phẩm tăng 24%.

Tác động gián tiếp của lạm phát cũng đến từ gói giải pháp kiềm chế lạm phát của Chính phủ.

Ông Phong phân tích, lạm phát tăng cao gây áp lực buộc Nhà nước phải thực hiện chính sách tín dụng thắt chặt (giảm hạn mức tín dụng, tăng dự trữ bắt buộc, tăng lãi suất cơ bản và lãi suất chiết khấu…) khiến các nhà đầu tư bất động sản khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, hoặc chịu lãi suất vay cao hơn. Đầu tư vào bất động sản sẽ giảm.

Lạm phát tăng, các ngân hàng thương mại buộc phải tăng lãi suất huy động vốn, khiến việc gửi tiền vào ngân hàng hấp dẫn hơn, thúc đẩy dòng tiền đi vào các ngân hàng, làm giảm tổng lượng tiền đầu tư vào thị trường bất động sản.

Hơn nữa, trong điều kiện lạm phát tăng cao, người dân có xu hướng đầu tư vào vàng và ngoại tệ để bảo toàn vốn đầu tư, và điều này cũng khiến thu hẹp dòng đầu tư trên thị trường bất động sản.

Ba kịch bản

Theo ông Vũ Công Ty (Học viện Tài chính), từ nay đến cuối năm, chỉ số giá tiêu dùng dự báo sẽ còn tăng khoảng từ 1,1% đến 1,5%/tháng.

Như vậy, với mức tăng trung bình của chỉ số này khoảng 1,3%/tháng, đến cuối năm nay, CPI sẽ tăng khoảng 26,28% so với đầu năm.

Với tình hình này, giá cả sẽ vấn biến động theo chiều hướng xấu và Chính phủ buộc phải duy trì các giải pháp thắt chặt tiền tệ để kiềm chế lạm phát.

Căn cứ trên điều kiện hiện nay, TS. Trần Kim Chung (Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương) đã đưa ra 3 kịch bản cho thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Kịch bản sáng sủa nhất xảy ra khi kinh tế vĩ mô trong nước ổn định, doanh nghiệp bất động sản phục hồi, dự án được đẩy nhanh tiến độ và thị trường tăng trưởng trở lại.

Với kịch bản này, doanh nghiệp sẽ phải điều chỉnh cơ cấu đầu tư và chấp nhận mất một phần lợi ích trong giai đoạn chờ thị trường đi lên.Tác giả của kịch bản này cũng cho rằng điều kiện hiện nay rất khó cho phép điều này xảy ra.

Với kịch bản trung tính hơn, tình hình kinh tế vĩ mô trong nước ổn định, thị trường bất động sản vẫn trầm lắng nhưng ngân hàng cho dãn nợ, chậm giải chấp.

Ở trường hợp này, các doanh nghiệp sẽ phải mạnh tay hơn trong tái cơ cấu danh mục đầu tư và chấp nhận mất một phần lợi ích nhưng vẫn duy trì được hoạt động. Thị trường sẽ mất khoảng 6 tháng để điều chỉnh trước khi ổn định trở lại.

Kịch bản xấu nhất là khi kinh tế vĩ mô trong nước không có chuyển biến tích cực, kinh tế thế giới không có dấu hiệu khả quan, các ngân hàng tiến hành giải chấp.

Lúc này, nhiều doanh nghiệp sẽ gặp phải vấn đề mất thanh khoản nghiêm trọng đối với các khoản vay đến hạn. Các doanh nghiệp mới triển khai đầu tư thì gặp phải nguy cơ thiếu vốn. Chuyện sang tay dự án từ doanh nghiệp trong nước cho các nhà đầu tư nước ngoài là có khả năng xảy ra.

Làm rõ hơn ý kiến của TS. Trần Kim Chung, ông Nguyễn Minh Phong cũng đưa ra hai hệ quả trái chiều từ lạm phát tăng cao: một là nhà đầu tư sẽ tăng bán ra để giải chấp các bất động sản đã cầm cố của các khoản vay ngân hàng đáo hạn, hai là sẽ tăng mua vào những bất động sản thích hợp để “ẩn nấp” lạm phát.

Bởi vậy, “xu hướng bán tháo bất động sản sẽ chỉ xảy ra ở các nhà đầu tư không chuyên nghiệp, vốn mỏng và kể cả một số đại gia “gẫy cầu”, ông Phong nói.