Ngày 21/11, Quốc hội thảo luận ở hội trường về dự thảo Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Việc trình Quốc hội ban hành nghị quyết này sẽ góp phần quan trọng để khơi thông nguồn lực, tăng thêm nguồn lực về đất đai đưa vào phát triển kinh tế xã hội, đáp ứng nhu cầu của xã hội trước tình hình hiện nay các dự án cung cho nhà ở thương mại đang bị sụt giảm và đang rất nhiều vấn đề ách tắc.
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHI MÃ, LAO ĐỘNG, CÔNG CHỨC KHÓ CÓ THỂ MUA
Thảo luận ở hội trường dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, sáng 21/11, đại biểu Nguyễn Công Long, đoàn Đồng Nai bày tỏ lo ngại với một số chính sách thí điểm. "Thí điểm đất đai khác với chính sách khác. Một khi đã xây dựng công trình trên đó, thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì không có khả năng khắc phục nữa, tác hại khôn lường, đặc biệt trong bối cảnh chúng ta thực hiện nhiều mục tiêu an ninh lượng thực và các mục tiêu khác", ông nói.
Đề cập khía cạnh pháp lý, đại biểu băn khoăn, nếu thông qua nghị quyết này thì sẽ tạo ra các hành lang pháp lý như thế nào? Quốc hội đã kỳ công ban hành pháp luật về đất đai, bất động sản, tới nay, đã cơ bản hoàn thiện cơ chế ban hành cho kinh doanh bất động sản, từ Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch…
Ông cũng nêu vấn đề trăn trở của cử tri đó là giá bất động sản "phi mã", người nghèo, lao động, công chức rất khó mua được. "Người ta tính, một công chức không ăn gì cả, vài trăm năm mới mua được nhà".
Bên cạnh đó, cử tri đặt câu hỏi, tại sao không có cơ chế gì để thí điểm, tháo gỡ cho các vướng mắc của nhà ở xã hội trong khi đó, dự thảo nghị quyết này chỉ hướng tới nhà ở thương mại? "Đối với những đối tượng yếu thế chúng ta lại không có chính sách gì cả, đây là vấn đề rất đáng cân nhắc", đại biểu nhấn mạnh.
Cũng theo đại biểu, hiện nhiều địa phương đang không vướng mắc trong việc việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất để xây dựng dự án nhà ở thương mại. Vậy tại sao lại phải đồng loạt thí điểm hết toàn bộ? Phạm vi thí điểm theo ông cũng cần cân nhắc, không thể nào "mở đại trà".
Nhìn nhận trong tài liệu đã đánh giá các hệ lụy tiêu cực như thu gom đất nông nghiệp, đầu cơ đất đai, mua gom đất đai chờ lên giá. Song ông Long cho rằng đây không phải vấn đề nguy cơ bởi câu chuyện thu gom đất nông nghiệp đã có hàng chục năm nay.
Ông Long nêu vấn đề, đồng thời chỉ rõ trong dự thảo có quy định chỉ được phép thực hiện ở khu vực đô thị, không vượt quá 30% diện tích tăng thêm trong quy hoạch. Giới hạn phạm vi diện tích này cần thiết nhưng cách họ “nới room” không khó. Điều quan trọng nhất 30% này nằm ở đâu, nếu rơi vào đất lúa, đất rừng thì không còn khả năng khắc phục.
Quan tâm tới tiêu chí lựa chọn dự án thực hiện thí điểm, tổng diện tích đất ở trong các dự án thực hiện thí điểm không vượt quá 30%, đại biểu Đỗ Huy Khánh, đoàn Đồng Nai cho rằng: "tấc đất tấc vàng", tài nguyên đất là vô giá. Chúng ta phải nhìn thẳng vào sự thật, nhà ở thương mại dịch vụ từ Hà Giang kéo xuống mũi Cà Mau rất nhiều nhưng có những đô thị "không có người, xây nhà không có ai ở". Bây giờ tiếp tục thí điểm, làm 30% nữa, trong khi nhu cầu thực sự mà người dân quan tâm là nhà ở xã hội?".
Ông nêu nghịch lý, "người dân thu nhập thấp, tiền lương 7- 10 triệu đồng không đủ tiền để mua nhà ở thương mại. Trong khi đó chúng ta làm chính sách nhà ở thương mại mà có các đô thị không có người ở, nếu như có kinh doanh cũng chỉ "mua bán trên giấy tờ rồi để đó"...
NÊN THÍ ĐIỂM ĐẠI TRÀ TRÊN TOÀN QUỐC HAY CHỈ Ở MỘT SỐ TỈNH, THÀNH PHỐ?
Thống nhất cao với chủ trương xây dựng Nghị quyết về thí điểm về thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận để nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, nhưng đại biểu Mai Văn Hải, đoàn Thanh Hóa băn khoăn, “tại sao phạm vi áp dụng trên địa bàn cả nước mà nếu áp dụng trên địa bàn cả nước thì làm sao còn gọi là thí điểm”. Do đó, theo đại biểu nên xác định phạm vi áp dụng thí điểm ở một số tỉnh, thành phố, đặc biệt là các tỉnh, thành phố lớn.
Về điều kiện thực hiện, theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 chỉ có 1 trường hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sở sử dụng đất ở. Do đó, đại biểu đồng tình với quan điểm của dự thảo nghị quyết mở rộng thêm 3 trường hợp, đó là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở và đối với đất ở và đất trong một thửa liền với đất ở.
Tuy nhiên, đại biểu đề nghị, đối với đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở cần phải có quy định chặt chẽ hơn.
Trước hết, đối với đất nông nghiệp, mở rộng hình thức đối với đất nông nghiệp nhưng vẫn phải đảm bảo được vấn đề an ninh lương thực, đảm bảo được diện tích đất lúa 3,5 triệu hecta đến năm 2030. Đây là một nội dung hết sức cần thiết. Đại biểu đặt vấn đề nên thực hiện theo hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp theo quy định Luật Đất đai năm 2024 hay phải quy định mở rộng thêm về hạn mức. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 được nhận không quá 15 lần, vậy bây giờ đất nông nghiệp nhận để thực hiện các dự án nhà ở thương mại nên chăng quy định hạn mức?
Ngoài ra, trong quy định đối với đất nông nghiệp cần phải rất chặt chẽ, phải nằm trong quy hoạch, được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt chứ không quy định phù hợp với quy hoạch.
Trước quan điểm một số ý kiến cho rằng chỉ thí điểm ở một số tỉnh, đại biểu Phạm Văn Hòa, đoàn Đồng Tháp, cho rằng nếu chỉ áp dụng trong phạm vi một số tỉnh hoặc của thành phố nào đó còn các tỉnh khác không cho, sẽ sinh ra cơ chế xin- cho, gây thắc mắc. Do đó việc áp dụng đại trà trong toàn quốc là rất phù hợp.
Nhấn mạnh sự cần thiết ban hành thực hiện thí điểm này, đại biểu khẳng định đây là một nghị quyết ban hành rất kịp thời, rất đúng lúc và rất nhân văn. Mặc dù Luật Nhà ở, Luật Đất đai vừa rồi có bàn rất kỹ, rất sâu sắc về vấn đề này, nhưng trong Luật Đất đai chưa cho phép để sử dụng. Theo tình hình thực tiễn của đất nước, việc ban hành nghị quyết thực hiện thí điểm trong điều kiện hiện tại là rất cần thiết.
Còn theo đại biểu Trịnh Xuân An, đoàn Đồng Nai, việc Quốc hội ban hành nghị quyết này mục đích đầu tiên là để khơi thông nguồn lực và tăng thêm nguồn lực về đất đai đưa vào phát triển kinh tế xã hội, đáp ứng nhu cầu của xã hội trước tình hình hiện nay các dự án cung cho nhà ở thương mại đang bị sụt giảm và đang rất nhiều vấn đề ách tắc.
Liên quan đến phạm vi thí điểm, đại biểu đồng tình việc thí điểm nghị quyết này trên phạm vi toàn quốc nhưng không phải là thí điểm mang tính chất đại trà, chung chung. “Chúng tôi đánh giá rất cao việc thiết kế ở nghị quyết này là thí điểm trên phạm vi toàn quốc nhưng đối với các dự án nào, tiêu chí nào? Trong đó, với những quy định trong dự thảo nghị quyết sẽ chắc chắn chỉ áp dụng với khu vực đô thị, không có việc lấy đất lúa, đất nông nghiệp một cách đại trà, tràn lan để thực hiện nghị quyết.
“Thí điểm trên phạm vi toàn quốc nhưng các dự án, các tiêu chí phải đáp ứng các điều kiện và các điều khoản cụ thể của nghị quyết này. Do đó, đại biểu cho rằng cách thiết kế này cũng khá hợp lý trên toàn quốc và cũng rất chặt chẽ là đối với dự án nào, khu vực nào, nhất là phải gắn với quy hoạch đô thị”.
Giải trình tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường Đỗ Đức Duy nêu rõ: do vướng mắc trên phạm vi cả nước nên cần cho thực hiện thí điểm trên phạm vi cả nước mới bảo đảm công bằng. Nếu chỉ cho một số tỉnh thì những tỉnh còn lại, khi nhà đầu tư có nhu cầu sẽ không có phương thức để thực hiện. Bên cạnh đó, các phương thức tiếp cận đất đai khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại theo Luật Đất đai hiện nay cho thực hiện ở tất cả các tỉnh thành trong cả nước. Vậy, nếu chỉ cho thí điểm ở một số địa phương sẽ dẫn đến không bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất.
Ngoài ra, việc cho phép thí điểm thực hiện trên phạm vi cả nước sẽ khắc phục được cơ chế xin- cho. Việc khống chế phạm vi thí điểm đã được đưa ra trong các tiêu chí quy định tại Điều 2, Điều 3, đó là thực hiện ở khu vực đô thị và khu vực phát triển đô thị; khống chế về quy mô, diện tích, khống chế về thời gian thực hiện và phải nằm trong danh mục HĐND cấp tỉnh cho phép thực hiện theo cơ chế này.
Về đảm bảo an ninh lương thực, bảo vệ đất trồng lúa, đất trồng rừng, vấn đề này được kiểm soát chặt chẽ ngay từ khâu lập quy hoạch, sử dụng đất, cho đến quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, cũng như lập quy hoạch xây dựng quy hoạch đô thị. Trong các quy hoạch, kế hoạch đã xác định có bao nhiêu diện tích đất nông nghiệp được chuyển mục đích sang phi nông nghiệp, để thực hiện các dự án phát triển kinh tế-xã hội.
Ông Duy khẳng định dù thực hiện theo Luật Đất đai 2024 hay thực hiện theo cơ chế thí điểm của nghị quyết thì tất cả các dự án đều phải tuân thủ quy hoạch và quy hoạch phải bảo đảm việc giữ ổn định 3,5 triệu héc ta đất lúa và bảo đảm độ che phủ rừng.
Google translate