Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng (Bộ Công Thương) vừa công bố “Báo cáo cạnh tranh trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp tại Việt Nam”. Báo cáo do Cơ quan Hợp tác Quốc tế Nhật Bản (JICA) tài trợ.
Bất động sản công nghiệp của 3 khu vực (miền Bắc, miền Trung, miền Nam) được phân tích trong báo cáo.
MIỀN BẮC CHƯA CÓ KHU CÔNG NGHIỆP NÀO CÓ VỊ TRÍ THỐNG LĨNH
Theo số liệu tổng hợp, tính đến thời điểm hiện tại, khu vực miền Bắc đang có khoảng 63,5 nghìn ha đất công nghiệp được đưa vào quy hoạch với 238 khu, cụm công nghiệp đã hoạt động và đang được xây dựng.
Căn cứ theo các số liệu thị phần, báo cáo cho thấy, tính tới thời điểm hiện tại, thị trường hiện nay tập trung chủ yếu ở khu vực phía Đông Bắc Bộ.
Nổi bật là tỉnh Quảng Ninh với quy mô diện tích đạt 11,3 nghìn ha tương đương với 18% quy mô tại khu vực. Ngoài ra, 5 tỉnh thành có mức độ tập trung cao nhất (gồm Quảng Ninh, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng và Hà Nội) chiếm hơn 50% tổng thị phần trên thị trường.
Điều này cho thấy, thị trường bất động sản công nghiệp tại các tỉnh gần và ven biển cũng như khu vực trung tâm sẽ được chú trọng phát triển, có nhu cầu cao hơn và thu hút được nhiều doanh nghiệp hơn do có tuyến giao thông phát triển và thuận lợi cho việc vận chuyển nguyên vật liệu, hàng hóa trong quá trình sản xuất.
Tuy nhiên, nghiên cứu cũng cho rằng, miền Bắc chưa có khu công nghiệp nào có vị trí thống lĩnh về mặt quy mô diện tích trên thị trường. Bên cạnh đó, khu vực này đang có mức độ cạnh tranh gay gắt do số lượng khu công nghiệp đông và có sự tương đồng về mặt diện tích.
“Thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc đang có mức độ tập trung rất thấp. Các khu công nghiệp đều có mức thị phần nhỏ. Gần như không có khu công nghiệp nào có mức thị phần nổi trội hay làm tăng mức độ tập trung của thị trường”, báo cáo nhận định.
KHU CÔNG NGHIỆP NGHI SƠN DẪN ĐẦU THỊ PHẦN KHU VỰC MIỀN TRUNG
Tương tự, tại miền Trung, đang có khoảng 260 dự án khu công nghiệp được đưa vào quy hoạch với tổng quy mô lên đến 62,8 nghìn ha.
Theo số liệu thị phần tổng hợp, KCN Nghi Sơn đang là khu công nghiệp có quy mô diện tích dẫn đầu khu vực với mức thị phần 14,4% tương đương với 9.057 ha và gấp gần 3 lần so với hai khu công nghiệp liền kề.
Tiếp sau là cụm công nghiệp Sa Huỳnh với quy mô 3.369 ha tương ứng với 5,37% thị phần và KCN Wha Hemaraj 1 quy mô 3.200 ha tương đương 5,10% thị phần. Các khu vực còn lại, thị phần không quá cao, chỉ dao động ở mức 1 – 4%.
Thanh Hóa hiện đang là tỉnh có quy mô bất động sản công nghiệp lớn nhất tại miền Trung, với mức thị phần đạt 19% tương đương với 12,1 nghìn ha đất quy hoạch.
5 tỉnh có thị phần đứng đầu (gồm Thanh Hóa, Bình Thuận, Nghệ An, Quảng Nam và Quảng Ngãi) có mức thị phần tổng chiếm hơn 60% toàn khu vực.
MIỀN NAM TẬP TRUNG BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP LỚN NHẤT
Chiếm số lượng lớn nhất là khu vực miền Nam với khoảng 400 khu công nghiệp được đưa vào quy hoạch, tổng quy mô diện tích lên đến 109 nghìn ha đất.
Bình Dương đang là khu vực tập trung nhiều diện tích bất động sản công nghiệp nhất trong khu vực với quy mô thị phần lên đến 13% tương đương với quy mô 14,5 nghìn ha.
Trên thực tế, đây cũng là tỉnh đứng thứ 3 về thu hút vốn đầu tư nước ngoài, là khu vực có mật độ khu công nghiệp lớn và có tỉ lệ lấp đầy cao nhất cả nước đạt mức 99%.
5 tỉnh thành có mức độ tập trung cao nhất (gồm Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Cà Mau, Đồng Nai và Long An) chiếm hơn 50% tổng thị phần trên thị trường.
Căn cứ vào chỉ số CR (tổng thị phần của các doanh nghiệp chiếm thị phần lớn nhất trên trường), báo cáo cho thấy, thị trường miền Nam hiện đang có mức độ cạnh tranh rất cao và gay gắt.
Khu công nghiệp có quy mô lớn nhất chỉ chiếm chưa tới 10% nguồn cung trên thị trường, tốp 3 khu công nghiệp chiếm khoảng 10% và tốp 5 chiếm ở ngưỡng 20%.
“Do vậy, thị trường bất động sản công nghiệp tại miền Nam đang có mức cạnh tranh vô cùng cao, chưa có doanh nghiệp nào chiếm lĩnh thị trường. Thị phần được phân bổ khá đồng đều giữa các khu công nghiệp”, báo cáo nhận định.
Song thị trường bất động sản công nghiệp miền Nam đang có mức độ tập trung rất thấp. Các khu công nghiệp đang có mức thị phần rất nhỏ và chưa có khu công nghiệp nào có xu hướng làm tăng mức độ tập trung của ngành.
Google translate