Từ mấy tháng nay, ẩn chìm sau bức tranh lạnh lẽo của thị trường giao dịch nhà đất trên cả nước là một cuộc đua sôi động mở sàn giao dịch chuẩn.
Chuẩn ở đây được hiểu là đáp ứng đủ các yêu cầu theo quy định hướng dẫn tại Thông tư 13 của Bộ Xây dựng về lập sàn giao dịch bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản.
Tuần trước, Công ty Cổ phần Dịch vụ bất động sản Nam Việt đã khai trương sàn giao dịch bất động sản chuẩn tại tòa nhà Mỹ Vinh, quận 3, TP.HCM.
Trên thực tế, cuộc đua mở sàn giao dịch bất động sản chuẩn đã bắt đầu trong thời gian gần đây, từ các sàn đã chính thức khai trương thuộc các công ty như Saigon Land, Sacomreal, Phát Hưng - Địa ốc Sài Gòn, Homecare, Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCCI)… đến các sàn đang rục rịch ra mắt trong một vài tháng tới như của ACBR, Tài Nguyên, Vincom, Viglacera, VPBank...
Bên cạnh đó, cuộc đua vẫn đang tiếp diễn với nhiều công ty khác như Phú Gia, Hoàng Quân, Hữu Liên… dưới hình thức thành lập sàn mới hoặc nâng cấp hoạt động của các trung tâm giao dịch hiện có. Nguyên nhân chính là do thời điểm bắt buộc phải kinh doanh sản phẩm bất động sản thông qua sàn giao dịch theo Luật Kinh doanh bất động sản đang đến gần (1/1/2009).
Những thương hiệu lớn đang muốn tranh thủ giai đoạn đầu để định vị cho mình một thương hiệu dịch vụ bất động sản vừa tuân thủ pháp luật vừa chuyên nghiệp. Các trung tâm môi giới, siêu thị địa ốc theo đó cũng chịu một sức ép chuyển đổi về chất lượng để cạnh tranh và tồn tại.
Theo ông Lương Sĩ Khoa, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Nhà đất Phú Gia, một trong những doanh nghiệp đang chuẩn bị ráo riết cho việc lập sàn, những động thái hoàn thiện quy định pháp luật của nhà nước nhằm phục vụ lộ trình chuyển đổi hoạt động mô hình sàn giao dịch theo Luật Kinh doanh bất động sản đã khiến các doanh nghiệp càng trở nên vội vã hơn.
Mặc dù thị trường đang trong vòng ảm đạm, nhiều công ty vẫn chuẩn bị lập sàn giao dịch nhằm đón bắt cơ hội khi thị trường hồi phục. “Thị trường càng phát triển thì càng cần nhiều sàn giao dịch, nhất là khi pháp luật đã quy định. Vậy nên ai có sự chuẩn bị sớm hơn sẽ có nhiều cơ hội kinh doanh hơn”, ông Khoa nói.
Đủ điều kiện là có thể thử nghiệm
Một số nhà quan sát cho rằng ngoài các công ty dịch vụ, có nhiều chủ đầu tư dự án muốn thành lập sàn giao dịch riêng để tự kinh doanh sản phẩm của mình hoặc thành lập công ty pháp nhân mới để lập sàn nhưng thực ra là cùng một chủ đầu tư.
Có ý kiến lo ngại động cơ này chỉ nhằm hợp thức hóa việc kinh doanh theo luật chứ không có thực chất, vì các sàn vẫn nằm dưới sự điều khiển của chủ dự án, do đó sẽ không phát huy được vai trò trung gian, tính thẩm định khách quan đối với sản phẩm. Do đó, mục tiêu của các nhà quản lý khi đưa ra quy định này là nhằm tăng tính minh bạch của các giao dịch bất động sản cũng sẽ bị hạn chế.
Ngược lại, một số nhà kinh doanh cũng lo ngại là tuy việc lập sàn để tự kinh doanh sản phẩm không trái với quy định của pháp luật nhưng luồng dư luận “gièm pha” ít nhiều tác động đến việc cấp phép của cơ quan quản lý. Dưới góc nhìn khác, luồng ý kiến ủng hộ cho rằng việc thúc đẩy phát triển số lượng sàn giao dịch đạt chuẩn là cần thiết.
Kể từ sau khi Thông tư 13 được ban hành hồi tháng 5/2008, tính đến nay, Bộ Xây dựng mới công nhận hơn 20 sàn đạt chuẩn. Nếu so sánh với hàng chục ngàn văn phòng môi giới, trung tâm giao dịch, siêu thị địa ốc đang cung cấp dịch vụ cho một thị trường rộng lớn trên cả nước thì con số này quả thực quá khiêm tốn.
Hiện nay, những sàn thành lập mới buộc phải hội đủ điều kiện quy định tại Thông tư 13 mới được cấp phép, còn đối với các sàn đang hoạt động thì có lộ trình chuyển đổi cho đến ngày đầu năm 2009. Nếu lộ trình này không được gia hạn thêm, nhiều người tin rằng mạng lưới văn phòng môi giới nhỏ lẻ sẽ bị teo tóp sau thời điểm này trong khi chính các chủ đầu tư dự án mới có nhiều điều kiện thành lập các sàn đạt chuẩn.
Theo ông Đặng Văn Thạnh, Giám đốc tiếp thị Công ty Dịch vụ bất động sản Phát Hưng - người từng chủ trì đề án lập sàn giao dịch chuẩn hợp tác với Inresco, mấu chốt của sự nhiễu loạn trước đây trong hoạt động sàn giao dịch nằm ở việc nhà nước chưa có khung pháp lý cụ thể, chưa có một chuẩn mực chung và thống nhất cho mô hình này. Nay, nếu chiếu theo những quy định về điều kiện vật chất, nhân sự, vốn... để thành lập sàn theo Thông tư 13 thì nhiều doanh nghiệp có đủ khả năng.
Trả lời phỏng vấn VnEconomy, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, cho biết quan điểm cá nhân là trong bối cảnh hoạt động sàn giao dịch chuẩn mới chỉ là bước khởi đầu của một chuỗi thử nghiệm - điều chỉnh, thì việc càng có nhiều thử nghiệm sẽ càng rút ngắn quá trình hoàn thiện một mô hình mới.
Thiết nghĩ, cũng chưa cần thiết quá phân biệt một sàn nào đó có phải người đứng trung gian thứ ba giữa người mua và người bán hay không, bởi sàn nào cũng phải tuân thủ quy định pháp luật. Vấn đề ở đây là công tác giám sát, quản lý không bị buông lỏng.
Mặt khác, theo ông Lương Tuấn Kiệt, Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư (bất động sản) Hữu Liên, nếu sàn giao dịch được lập ra chỉ nhằm để bán hàng của mình mà không chú trọng phát triển nhiều mảng dịch vụ, không liên kết bạn hàng thì sàn đó cũng sẽ không đủ sức cạnh tranh với các sàn khác.
Kỳ vọng "bước nhảy" về chất lượng
Việc nhiều doanh nghiệp tỏ ra tích cực xây dựng mô hình sàn giao dịch chuẩn là một thực tế đáng mừng cho một thị trường bất động sản còn hỗn độn. Có thể nói trong quá trình hoàn thiện khung pháp lý để phát triển thị trường bất động sản thời gian gần đây, ít có quy định nào nhận được nhiều sự ủng hộ của các chủ thể tham gia thị trường như quy định buộc công khai hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch, kể cả một số người trong lĩnh vực môi giới.
Ông Hồ Đắc Hưng, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Tư vấn bất động sản Vinaland, cho rằng sự kém minh bạch của thị trường bất động sản là một trong những nguyên nhân chính gây “sốt” giá nhà đất. Do đó, quy định này là biện pháp đưa các giao dịch công khai trên sàn, theo đó hoạt động đầu tư nhà đất ở trên sàn cũng trở nên minh bạch hơn.
Theo ông Hưng, việc người bán buộc phải công khai số lượng sản phẩm và giá bán sẽ giúp hạn chế các thủ thuật tạo khan hiếm hàng hóa giả tạo như đã từng diễn ra; việc người mua có thể tiếp cận các thông tin về sản phẩm một cách công khai, toàn diện sẽ giúp quá trình giao dịch được rút ngắn, tiện lợi và an toàn hơn rất nhiều. “Kinh doanh qua sàn giúp lượng giao dịch chính thức tăng lên, tình trạng đầu tư lòng vòng được hạn chế, làm suy giảm khả năng đẩy giá bất động sản lên cao”, ông nhận định.
Đồng tình với nhận định này, ông Trương Thái Sơn, Phó tổng giám đốc Công ty địa ốc Hoàng Quân, cho rằng ngoài ý nghĩa cải thiện tính minh bạch của giao dịch bất động sản, việc các sàn phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về tổ chức, hoạt động sàn theo quy định mới sẽ tạo nền tảng cho quá trình nâng cao chất lượng dịch vụ tại các sàn giao dịch.
Sự cạnh tranh dịch vụ sẽ trở thành một thách thức thực sự đối với mỗi sàn giao dịch. Sàn nào muốn có lượng giao dịch thành công cao buộc phải cập nhật thông tin đầy đủ hơn, kèm thêm nhiều dịch vụ hỗ trợ khác như tư vấn, định giá, đấu giá, đảm bảo tính pháp lý của bất động sản, của giao dịch bằng công chứng, làm cầu nối vay vốn, cung cấp các dịch vụ liên quan đến thủ tục hành chính, có mức phí cạnh tranh...
“Bên cạnh đó, đội ngũ nhân sự cũng buộc phải được đào tạo một cách bài bản, chuyên nghiệp hơn để đáp ứng yêu cầu nghiệp vụ chuyên môn ở chuẩn mực cao hơn của mô hình hoạt động đang thay đổi về chất và dần đi vào quỹ đạo”, ông Sơn nói.
Vấn đề còn lại là cả Nghị định 153 lẫn Thông tư 13 đều chưa có những quy định chế tài cụ thể đối với những trường hợp không giao dịch qua sàn. Sau nhiều ý kiến đóng góp, mới đây, Bộ Xây dựng đã đề nghị mức xử phạt từ 50-90 triệu đồng tùy theo mức độ nghiêm trọng của hành vi sai phạm trong hoạt động sàn giao dịch bất động sản.
Những nội dung chế tài này đang được kiến nghị đưa vào nghị định sửa đổi, bổ sung nghị định 126/2004 về xử phạt vi phạm hành chính trong xây dựng, quản lý công trình hạ tầng đô thị và sử dụng nhà, dự kiến sẽ được ban hành vào cuối năm nay.
Tuy cũng còn ý kiến cho rằng mức phạt như đề nghị chưa đủ mạnh để răn đe những trường hợp sai phạm, song có thể thấy những nỗ lực trong việc điều chỉnh, bổ sung kịp thời những thiếu sót, bất cập của hệ thống pháp quy liên quan đến thị trường bất động sản của các cơ quan quản lý thời gian gần đây đã góp phần lớn trong việc cải thiện tính minh bạch của thị trường, nhất là dưới cái nhìn của giới quan sát, chuyên gia nước ngoài.
Thanh Phương (TBKTSG)
Chuẩn ở đây được hiểu là đáp ứng đủ các yêu cầu theo quy định hướng dẫn tại Thông tư 13 của Bộ Xây dựng về lập sàn giao dịch bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản.
Tuần trước, Công ty Cổ phần Dịch vụ bất động sản Nam Việt đã khai trương sàn giao dịch bất động sản chuẩn tại tòa nhà Mỹ Vinh, quận 3, TP.HCM.
Trên thực tế, cuộc đua mở sàn giao dịch bất động sản chuẩn đã bắt đầu trong thời gian gần đây, từ các sàn đã chính thức khai trương thuộc các công ty như Saigon Land, Sacomreal, Phát Hưng - Địa ốc Sài Gòn, Homecare, Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCCI)… đến các sàn đang rục rịch ra mắt trong một vài tháng tới như của ACBR, Tài Nguyên, Vincom, Viglacera, VPBank...
Bên cạnh đó, cuộc đua vẫn đang tiếp diễn với nhiều công ty khác như Phú Gia, Hoàng Quân, Hữu Liên… dưới hình thức thành lập sàn mới hoặc nâng cấp hoạt động của các trung tâm giao dịch hiện có. Nguyên nhân chính là do thời điểm bắt buộc phải kinh doanh sản phẩm bất động sản thông qua sàn giao dịch theo Luật Kinh doanh bất động sản đang đến gần (1/1/2009).
Những thương hiệu lớn đang muốn tranh thủ giai đoạn đầu để định vị cho mình một thương hiệu dịch vụ bất động sản vừa tuân thủ pháp luật vừa chuyên nghiệp. Các trung tâm môi giới, siêu thị địa ốc theo đó cũng chịu một sức ép chuyển đổi về chất lượng để cạnh tranh và tồn tại.
Theo ông Lương Sĩ Khoa, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Nhà đất Phú Gia, một trong những doanh nghiệp đang chuẩn bị ráo riết cho việc lập sàn, những động thái hoàn thiện quy định pháp luật của nhà nước nhằm phục vụ lộ trình chuyển đổi hoạt động mô hình sàn giao dịch theo Luật Kinh doanh bất động sản đã khiến các doanh nghiệp càng trở nên vội vã hơn.
Mặc dù thị trường đang trong vòng ảm đạm, nhiều công ty vẫn chuẩn bị lập sàn giao dịch nhằm đón bắt cơ hội khi thị trường hồi phục. “Thị trường càng phát triển thì càng cần nhiều sàn giao dịch, nhất là khi pháp luật đã quy định. Vậy nên ai có sự chuẩn bị sớm hơn sẽ có nhiều cơ hội kinh doanh hơn”, ông Khoa nói.
Đủ điều kiện là có thể thử nghiệm
Một số nhà quan sát cho rằng ngoài các công ty dịch vụ, có nhiều chủ đầu tư dự án muốn thành lập sàn giao dịch riêng để tự kinh doanh sản phẩm của mình hoặc thành lập công ty pháp nhân mới để lập sàn nhưng thực ra là cùng một chủ đầu tư.
Có ý kiến lo ngại động cơ này chỉ nhằm hợp thức hóa việc kinh doanh theo luật chứ không có thực chất, vì các sàn vẫn nằm dưới sự điều khiển của chủ dự án, do đó sẽ không phát huy được vai trò trung gian, tính thẩm định khách quan đối với sản phẩm. Do đó, mục tiêu của các nhà quản lý khi đưa ra quy định này là nhằm tăng tính minh bạch của các giao dịch bất động sản cũng sẽ bị hạn chế.
Ngược lại, một số nhà kinh doanh cũng lo ngại là tuy việc lập sàn để tự kinh doanh sản phẩm không trái với quy định của pháp luật nhưng luồng dư luận “gièm pha” ít nhiều tác động đến việc cấp phép của cơ quan quản lý. Dưới góc nhìn khác, luồng ý kiến ủng hộ cho rằng việc thúc đẩy phát triển số lượng sàn giao dịch đạt chuẩn là cần thiết.
Kể từ sau khi Thông tư 13 được ban hành hồi tháng 5/2008, tính đến nay, Bộ Xây dựng mới công nhận hơn 20 sàn đạt chuẩn. Nếu so sánh với hàng chục ngàn văn phòng môi giới, trung tâm giao dịch, siêu thị địa ốc đang cung cấp dịch vụ cho một thị trường rộng lớn trên cả nước thì con số này quả thực quá khiêm tốn.
Hiện nay, những sàn thành lập mới buộc phải hội đủ điều kiện quy định tại Thông tư 13 mới được cấp phép, còn đối với các sàn đang hoạt động thì có lộ trình chuyển đổi cho đến ngày đầu năm 2009. Nếu lộ trình này không được gia hạn thêm, nhiều người tin rằng mạng lưới văn phòng môi giới nhỏ lẻ sẽ bị teo tóp sau thời điểm này trong khi chính các chủ đầu tư dự án mới có nhiều điều kiện thành lập các sàn đạt chuẩn.
Theo ông Đặng Văn Thạnh, Giám đốc tiếp thị Công ty Dịch vụ bất động sản Phát Hưng - người từng chủ trì đề án lập sàn giao dịch chuẩn hợp tác với Inresco, mấu chốt của sự nhiễu loạn trước đây trong hoạt động sàn giao dịch nằm ở việc nhà nước chưa có khung pháp lý cụ thể, chưa có một chuẩn mực chung và thống nhất cho mô hình này. Nay, nếu chiếu theo những quy định về điều kiện vật chất, nhân sự, vốn... để thành lập sàn theo Thông tư 13 thì nhiều doanh nghiệp có đủ khả năng.
Trả lời phỏng vấn VnEconomy, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, cho biết quan điểm cá nhân là trong bối cảnh hoạt động sàn giao dịch chuẩn mới chỉ là bước khởi đầu của một chuỗi thử nghiệm - điều chỉnh, thì việc càng có nhiều thử nghiệm sẽ càng rút ngắn quá trình hoàn thiện một mô hình mới.
Thiết nghĩ, cũng chưa cần thiết quá phân biệt một sàn nào đó có phải người đứng trung gian thứ ba giữa người mua và người bán hay không, bởi sàn nào cũng phải tuân thủ quy định pháp luật. Vấn đề ở đây là công tác giám sát, quản lý không bị buông lỏng.
Mặt khác, theo ông Lương Tuấn Kiệt, Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư (bất động sản) Hữu Liên, nếu sàn giao dịch được lập ra chỉ nhằm để bán hàng của mình mà không chú trọng phát triển nhiều mảng dịch vụ, không liên kết bạn hàng thì sàn đó cũng sẽ không đủ sức cạnh tranh với các sàn khác.
Kỳ vọng "bước nhảy" về chất lượng
Việc nhiều doanh nghiệp tỏ ra tích cực xây dựng mô hình sàn giao dịch chuẩn là một thực tế đáng mừng cho một thị trường bất động sản còn hỗn độn. Có thể nói trong quá trình hoàn thiện khung pháp lý để phát triển thị trường bất động sản thời gian gần đây, ít có quy định nào nhận được nhiều sự ủng hộ của các chủ thể tham gia thị trường như quy định buộc công khai hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch, kể cả một số người trong lĩnh vực môi giới.
Ông Hồ Đắc Hưng, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Tư vấn bất động sản Vinaland, cho rằng sự kém minh bạch của thị trường bất động sản là một trong những nguyên nhân chính gây “sốt” giá nhà đất. Do đó, quy định này là biện pháp đưa các giao dịch công khai trên sàn, theo đó hoạt động đầu tư nhà đất ở trên sàn cũng trở nên minh bạch hơn.
Theo ông Hưng, việc người bán buộc phải công khai số lượng sản phẩm và giá bán sẽ giúp hạn chế các thủ thuật tạo khan hiếm hàng hóa giả tạo như đã từng diễn ra; việc người mua có thể tiếp cận các thông tin về sản phẩm một cách công khai, toàn diện sẽ giúp quá trình giao dịch được rút ngắn, tiện lợi và an toàn hơn rất nhiều. “Kinh doanh qua sàn giúp lượng giao dịch chính thức tăng lên, tình trạng đầu tư lòng vòng được hạn chế, làm suy giảm khả năng đẩy giá bất động sản lên cao”, ông nhận định.
Đồng tình với nhận định này, ông Trương Thái Sơn, Phó tổng giám đốc Công ty địa ốc Hoàng Quân, cho rằng ngoài ý nghĩa cải thiện tính minh bạch của giao dịch bất động sản, việc các sàn phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về tổ chức, hoạt động sàn theo quy định mới sẽ tạo nền tảng cho quá trình nâng cao chất lượng dịch vụ tại các sàn giao dịch.
Sự cạnh tranh dịch vụ sẽ trở thành một thách thức thực sự đối với mỗi sàn giao dịch. Sàn nào muốn có lượng giao dịch thành công cao buộc phải cập nhật thông tin đầy đủ hơn, kèm thêm nhiều dịch vụ hỗ trợ khác như tư vấn, định giá, đấu giá, đảm bảo tính pháp lý của bất động sản, của giao dịch bằng công chứng, làm cầu nối vay vốn, cung cấp các dịch vụ liên quan đến thủ tục hành chính, có mức phí cạnh tranh...
“Bên cạnh đó, đội ngũ nhân sự cũng buộc phải được đào tạo một cách bài bản, chuyên nghiệp hơn để đáp ứng yêu cầu nghiệp vụ chuyên môn ở chuẩn mực cao hơn của mô hình hoạt động đang thay đổi về chất và dần đi vào quỹ đạo”, ông Sơn nói.
Vấn đề còn lại là cả Nghị định 153 lẫn Thông tư 13 đều chưa có những quy định chế tài cụ thể đối với những trường hợp không giao dịch qua sàn. Sau nhiều ý kiến đóng góp, mới đây, Bộ Xây dựng đã đề nghị mức xử phạt từ 50-90 triệu đồng tùy theo mức độ nghiêm trọng của hành vi sai phạm trong hoạt động sàn giao dịch bất động sản.
Những nội dung chế tài này đang được kiến nghị đưa vào nghị định sửa đổi, bổ sung nghị định 126/2004 về xử phạt vi phạm hành chính trong xây dựng, quản lý công trình hạ tầng đô thị và sử dụng nhà, dự kiến sẽ được ban hành vào cuối năm nay.
Tuy cũng còn ý kiến cho rằng mức phạt như đề nghị chưa đủ mạnh để răn đe những trường hợp sai phạm, song có thể thấy những nỗ lực trong việc điều chỉnh, bổ sung kịp thời những thiếu sót, bất cập của hệ thống pháp quy liên quan đến thị trường bất động sản của các cơ quan quản lý thời gian gần đây đã góp phần lớn trong việc cải thiện tính minh bạch của thị trường, nhất là dưới cái nhìn của giới quan sát, chuyên gia nước ngoài.
Thanh Phương (TBKTSG)
Google translate