Nhân dịp đầu Xuân mới, trao đổi với Tạp chí Kinh tế Việt Nam/VnEconomy về diễn biến của thị trường bất động sản trong năm 2024 và dự báo năm 2025, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nhận định rằng Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu hồi phục và sẵn sàng bước vào một chu kỳ mới.
Thưa ông, bàn về thị trường bất động sản trong 2024, nhiều người cho rằng vẫn còn nhiều khó khăn, song cũng không ít người đánh giá là đã hồi phục. Theo ông, thị trường năm qua ở trạng thái nào?
Năm 2024, mặc dù vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức, trong đó, có tác động nặng nề do bão số 3 - Yagi, tuy nhiên, nền kinh tế Việt Nam vẫn ghi nhận mức tăng trưởng tích cực. GDP năm 2024 ước tính tăng 7,09% so với năm 2023, nhờ sự nỗ lực của cả hệ thống chính trị, nhất là sự chỉ đạo, điều hành kịp thời, hiệu quả của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, sự cố gắng của người dân, doanh nghiệp...
Nhờ sự ổn định của nền kinh tế và các chính sách hỗ trợ của Chính phủ, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2024 cũng cho thấy sự phục hồi tích cực sau giai đoạn khó khăn. Đặc biệt là việc Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý và mở ra chu kỳ mới cho thị trường bất động sản theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững hơn. Các phân khúc bất động sản, từ nhà đất, bất động sản thương mại tới bất động sản công nghiệp…, đều có dấu hiệu tăng trưởng tích cực với nhiều dự án mới được triển khai, tái khởi động.
“Sức nóng” của thị trường được dẫn dắt bởi phân khúc căn hộ, với mức giá liên tục thiết lập mặt bằng mới ở mức cao, trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Nhu cầu tăng cao khiến hàng nghìn người sở hữu chung cư thường xuyên nhận được cuộc gọi hỏi bán nhà. Bất chấp giá bán tăng mạnh, các dự án căn hộ mới ra hàng, đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ rất tốt. Cùng với loại hình căn hộ, một số dự án thấp tầng mới ra mắt của các chủ đầu tư lớn, cũng ghi nhận lượng đặt hàng giữ chỗ “kỷ lục" dù mức giá ngày càng cao.
Giá bán tăng cao có phải là dấu hiệu tích cực của thị trường bất động sản không, thưa ông?
Nếu giá nhà ở tăng phù hợp với mức tăng thu nhập của người dân là điều bình thường, nhưng thời gian gần đây, giá nhà đã tăng đột biến và tăng hơn gấp nhiều lần tốc độ tăng thu nhập. Giá nhà ở tại các đô thị lớn hiện đang neo ở mức rất cao, vượt xa khả năng tài chính của đại đa số người dân, khiến người dân đô thị ngày càng khó tạo lập chỗ ở và nguy cơ sẽ xuất hiện thế hệ trẻ 3 không: “không nhà, không kết hôn, không sinh con”. Đây là điều bất bình thường và là một trong những bất cập lớn của thị trường bất động sản Việt Nam.
Cụ thể, sau đại dịch Covid - 19, giá bất động sản, nhất là loại hình căn hộ, tại các đô thị lớn có giá nhà cao nhất cả nước như Hà Nội, Đà Nẵng và TP. Hồ Chí Minh liên tục thiết lập mặt bằng mới, cao hơn từ 30% so với năm 2019. Trong khi nền kinh tế vẫn phải “chật vật” khắc phục hậu quả của đại dịch Covid-19.
Theo Khảo sát mức sống dân cư năm 2023 của Tổng cục Thống kê, thu nhập bình quân đầu người tại thành thị năm 2023 chỉ tăng khoảng 4% so với năm 2019; nhóm 20% dân số có thu nhập cao nhất (nhóm 5) có thu nhập bình quân 1 người/ tháng đạt 14,47 triệu đồng tại Hà Nội; 13,8 triệu đồng tại Đà Nẵng; 13,26 triệu đồng tại TP. HCM; 13,9 triệu đồng tại Đồng Nai và 18,38 triệu đồng tại Bình Dương. Đây là nhóm được kỳ vọng có khả năng sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn mà không cần sự hỗ trợ từ Chính phủ. Tuy nhiên, khi đối diện với giá nhà thực tế tại các đô thị lớn như Hà Nội hoặc TP.HCM, ngay cả nhóm này cũng gặp không ít trở ngại.
Theo đó, giả định mỗi hộ gia đình có 2 người trong tuổi lao động đều thuộc nhóm có thu nhập cao nhất, thì thu nhập bình quân của nhóm này ước tính khoảng 30 triệu đồng/tháng/hộ, tương đương với khoảng 360 triệu mỗi năm. Khả năng chi trả tối đa nếu áp dụng quy tắc tài chính phổ biến là chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập là khoảng 6,7 triệu đồng mỗi tháng, tương đương khoảng 80 triệu đồng mỗi năm. Trong khi đó, mỗi căn hộ thương mại tại các đô thị lớn kể trên có giá trung bình dao động 40-70 triệu đồng/m2, tùy khu vực và phân khúc.
Như vậy, một căn hộ có diện tích nhỏ (~60m2) sẽ có giá khoảng 2,5-3,5 tỷ đồng. Nếu quyết định mua một căn hộ 60m2, giá khoảng 3,5 tỷ đồng và vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà, tức 2,45 tỷ đồng, với lãi suất 8%/năm trong vòng 20 năm, khoản trả góp hàng tháng sẽ vào 25-27 triệu đồng, tương ứng với hơn 300 triệu đồng mỗi năm. Với mức chi trả tối đa 80 triệu đồng/năm, gần như không thể mua nhà.
Như vậy, nhóm có thu nhập cao nhất, đại diện “top 20%” của cả nước cũng gặp khó khăn trong việc sở hữu nhà. Đồng nghĩa với việc các nhóm thu nhập thấp hơn gần như không có cơ hội. Nhu cầu về nhà ở của đại đa số người dân không được đáp ứng, không chỉ gây ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống an sinh xã hội mà còn dẫn đến sự bất ổn dài hạn cho thị trường bất động sản và tạo hệ lụy rủi ro kinh tế vĩ mô.
Khi bán giá nhà ngày càng tăng cao, kéo theo giá thuê nhà ở cũng tăng cao, gây áp lực đến chi phí sinh hoạt của người dân. Tiền thuê nhà, sinh hoạt hàng tháng “nuốt” gần hết lương, khiến nhiều người trẻ “trì hoãn” việc lập gia đình, hoặc trì hoãn việc sinh con. Như vậy, câu chuyện tăng giá bất động sản nếu không được can thiệp sớm, sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho thị trường và cho cả xã hội.
Theo ông, cần phải làm thế nào để khắc phục điều này và liệu giá nhà có được điều chỉnh sát với giá trị thực?
Về dài hạn, chúng tôi cho rằng ngoài việc tiếp tục nghiên cứu và áp dụng các chính sách ưu đãi về đất đai, thuế và vốn vay cho các dự nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền, Nhà nước cần tiếp tục đẩy mạnh việc cải thiện hạ tầng kết nối, “nhân rộng” việc phát triển đô thị theo mô hình TOD - mô hình phát triển đô thị tập trung vào giao thông công cộng. Đây là xu hướng tất yếu để giải quyết bài toán về nhà ở cho người dân đô thị.
Theo đó, nếu các khu dân cư, thương mại, và dịch vụ được xây dựng xung quanh các trục giao thông công cộng như tàu, metro, xe bus nhanh; hạ tầng kết nối được cải thiện, người dân có thể đi làm, tiếp cận các tiện ích từ khoảng cách rất xa trong thời gian rất ngắn với chất lượng cuộc sống được nâng cao. Như vậy, người mua nhà chắc chắn sẽ sẵn sàng di chuyển sang các khu vực vùng ven, nơi doanh nghiệp có thể phát triển các dự án có mức giá thấp hơn. Khi nguồn cung đủ lớn và phù hợp, giá nhà theo đó sẽ được điều chỉnh về mức “cân bằng” của cán cân cung - cầu thực.
Vậy theo ông, thị trường bất động sản trong 2025 sẽ diễn biến ra sao?
Trên cơ sở những kết quả ghi nhận được từ năm 2024, chúng tôi dự báo nếu các yếu tố như chính sách pháp lý, tài chính và đầu tư công tiếp tục được cải thiện, thị trường khả năng sẽ tiếp tục "tăng nhiệt" trong giai đoạn tới, khi hành lang pháp lý mới chính thức đi vào cuộc sống, các chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh triển khai dự án. Đặc biệt, nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục được thúc đẩy thông qua hoạt động M&A theo hướng "góp gạo thổi cơm chung".
Nhà nước sẽ tiếp tục tăng cường giám sát và điều tiết thị trường, bảo đảm sự ổn định và phát triển đúng hướng. Đồng thời, xu hướng bất động sản xanh đang nổi lên, được kỳ vọng sẽ dẫn dắt thị trường trong chu kỳ mới.
Các phân khúc sẽ tiếp tục ghi nhận sự phục hồi: căn hộ cao cấp tiếp tục dẫn dắt thị trường, biệt thự, liền kề trở nên sôi động, đất nền pháp lý sạch thu hút nhà đầu tư và nhà ở xã hội sẽ có thêm cơ hội nhờ vào các quy định mới. Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ có cơ hội cải thiện nhờ vào việc condotel được cấp sổ.
Về bất động sản công nghiệp, tuy có nhiều tiềm năng nhưng tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đã thành lập vẫn khó bật tăng do cung - cầu "chờ" nhau: chủ đầu tư khu công nghiệp chờ "chốt" được khách mới đầu tư hạ tầng, trong khi nhà đầu tư lại chỉ quyết định đầu tư dự án đã được đầu tư đồng bộ hạ tầng. Thách thức của phân khúc này còn đến từ yêu cầu "xanh hóa" các khu công nghiệp, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của các nhà đầu tư và định hướng phát triển bền vững của đất nước.
Phân khúc bất động sản thương mại văn phòng và bán lẻ đều tiếp tục phát triển với nhiều tiềm năng trong dài hạn từ các nhu cầu ngày càng tăng trưởng cả về quy mô lẫn chất lượng. Các văn phòng hiện đại, cao cấp, đạt chứng chỉ xanh, đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững tiếp tục thu hút khách thuê, đặc biệt là doanh nghiệp nước ngoài. Các trung tâm thương mại mới, tích hợp nhiều hoạt động, cũng tiếp tục "đắt khách". Trong khi các tòa nhà văn phòng cũ, các trung tâm thương mại cũ, không chủ động cải tạo, nâng cấp, cùng với các mặt bằng nhà phố diện tích nhỏ tại các tuyến phố đắc địa, ghi nhận tỷ lệ trống ngày càng cao.
Sự tăng trưởng nhẹ ở một số phân khúc có thể tạo nên đà hồi phục mạnh mẽ nếu các yếu tố hỗ trợ từ chính sách, hạ tầng và tài chính được đáp ứng. Tuy nhiên, về giá bán, tôi cho rằng ngay trong 2025, khi các luật mới đi vào cuộc sống với nhiều quy định chặt chẽ, nhiều dự án phải kiện toàn thủ tục để đáp ứng quy định mới, nên dự báo cùng lúc không có nhiều nguồn cung ồ ạt tham gia thị trường, do đó, giá cả cũng rất khó giảm, thậm chí còn có thể tăng lên...
Nội dung đầy đủ của bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 4+5-2025 phát hành ngày 27/1/2025. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây:
https://postenp.phaha.vn/tap-chi-kinh-te-viet-nam/detail/1194
Google translate