Vốn ngoại tiếp tục “đổ bộ” vào bất động sản Việt Nam giai đoạn 2024-2026

Số liệu giao dịch những tháng vừa qua của năm 2023 cho thấy, các nhà đầu tư ngoại vẫn chiếm phần lớn trong hoạt động thu mua và đầu tư bất động sản, còn khối nội chỉ chiếm chưa đến 10%.

 PHẢN HỒI TÍCH CỰC VỀ TIỀM NĂNG ĐẦU TƯ 

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết: “Trong một chuỗi sự kiện đầu tư mà Cushman & Wakefield tổ chức đầu năm nay, chúng tôi đã thực hiện khảo sát với các khách hàng rộng khắp châu Á-Thái Bình Dương, về thị trường mà họ quan tâm nhất, đa số phản hồi rất tích cực với tiềm năng đầu tư tại Việt Nam”.

Theo vị chuyên gia, khi bối cảnh kinh tế toàn cầu nhiều biến động, thì quốc gia mới nổi như Việt Nam đang trở thành một thị trường tiềm năng thu hút đầu tư. Nhưng quan trọng hơn, tỷ suất sinh lợi hấp dẫn ở thị trường Việt Nam chính là yếu tố quan trọng trong quyết định của nhà đầu tư nước ngoài. Bởi thực tế, nhìn lại giao dịch giai đoạn 2018 đến 9 tháng đầu năm 2023, Việt Nam ghi nhận tổng lượng vốn đầu tư và M&A bất động sản đạt 4,2 tỷ USD. Trong đó, loại hình nhà ở và công nghiệp chiếm tỷ trọng lần lượt 46% và 28%.

Đánh giá các phân khúc cụ thể, đại diện Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định: Kể từ khi thị trường bất động sản Việt Nam hình thành, phân khúc nhà ở luôn là loại hình hấp dẫn cả nhà đầu tư nội lẫn ngoại. Vì Việt Nam được xếp trong nhóm các nước đông dân thứ 15 trên thế giới với 100 triệu người. Hơn nữa, mô hình nhân chủng học ở Việt Nam với 70% dân số thuộc độ tuổi 15-64, thu nhập khả dụng gia tăng, tốc độ đô thị hóa nhanh đặc biệt ở Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, càng làm tăng tính hấp dẫn của thị trường nhà ở đối với FDI.

Hơn 15 năm trước, dòng vốn FDI chỉ tập trung vào phân khúc nhà ở cao cấp. Những tên tuổi quen thuộc trên thị trường có Keppel Land, Capitaland với các dự án bất động sản cao cấp đầu tiên tại Việt Nam là: The Estella, hoặc The Vista được đưa ra chào bán trên thị trường. Với tổng nguồn cung căn hộ cao cấp ở TP. Hồ Chí Minh thời đó khoảng 1.700 căn; trong đó có 1.000 căn đến từ dự án có vốn FDI. Đến hiện tại, thị trường lại bắt đầu trở nên quen thuộc với chủ đầu tư FDI khác như Hong Kong Land, Frasers Property, Daiwa House, Nomura… đã thúc đẩy số lượng căn hộ cao cấp của khối ngoại ở TP.HCM tăng tới 23.800 căn vào quý 3/2023, so với 1.000 căn năm 2008.

Bên cạnh đó, phân khúc bất động sản công nghiệp và hậu cần cũng thể hiện sự vượt trội hơn hầu hết các loại tài sản khác, nhờ sự phát triển của ngành sản xuất,  xuất khẩu, thương mại điện tử, vận tải và kho bãi… kể từ năm 2018. Ngành sản xuất chế biến, chế tạo chiếm phần lớn trong tổng vốn FDI, nhiều doanh nghiệp đang quan tâm tới Việt Nam như một điểm đến mới cho việc mở rộng sản xuất từ Trung Quốc trong khu vực Đông Nam Á.

Một số khoản đầu tư công bố gần đây, gồm: Frasers Property Vietnam thông báo về việc hợp tác với Gelex Group - tập đoàn đầu tư đa ngành hàng đầu trong nước, để cùng phát triển danh mục đầu tư các khu công nghiệp và mở rộng thị trường bất động sản công nghiệp trên khắp miền Bắc. Tổng mức đầu tư dự kiến 250 triệu USD. Hay như thương vụ Foxconn thuê thêm đất Việt Nam, tổng giá trị khoảng 100 triệu USD tại Khu công nghiệp Quang Châu và Khu công nghiệp WHA 1… Ngoài nhà đầu tư châu Á, sự quan tâm của nhà đầu tư châu Âu và Mỹ đến thị trường bất động sản Việt Nam cũng ngày càng tăng.

Bên cạnh những lĩnh vực trên, theo Cushman & Wakefield, các quỹ đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục tìm kiếm cơ hội đầu tư vào bất động sản văn phòng có vị trí tốt ở Việt Nam, nhất là TP.Hồ Chí Minh, khi họ đặt mục tiêu kỳ vọng vào tiềm năng gia tăng giá trị và sự giảm của tỷ suất vốn hóa.

Thực tế 5 năm qua, khi giá thuê và công suất cho thuê của các tòa nhà văn phòng được cải thiện, đặc biệt với tòa nhà văn phòng hạng A có chất lượng tốt, công suất cho thuê cao, vị trí đắc địa, đã tạo nên sự khan hiếm cho thị trường. Đáng chú ý, năm 2022 thị trường văn phòng lần đầu tiên ghi nhận một thương vụ M&A lớn kỷ lục với giá trị 557 triệu USD.

THỜI ĐIỂM PHÙ HỢP ĐỂ TĂNG CƯỜNG HỢP TÁC 

Tuy còn nhiều thử thách, nhưng Cushman & Wakefield tin rằng, đây là thời điểm phù hợp để doanh nghiệp tăng cường hoạt động thâu tóm, hoặc liên kết hợp tác, đặc biệt là những doanh nghiệp tiềm lực tài chính mạnh. Vì hiện nay, mặt bằng lãi suất đã giảm, các nghị định cùng quy định mới nhằm gỡ vướng cho dự án bất động sản được ban hành. Mặt khác rất nhiều giải pháp tích cực mà Chính phủ cũng đang thực hiện, nhằm cải thiện tính minh bạch, chấp hành pháp luật và môi trường kinh doanh nói chung. Những quy định mới sẽ giúp tạo giải pháp cho doanh nghiệp thuận lợi hơn trong việc mở rộng thị trường và liên kết hợp tác.

Cushman & Wakefield dự báo có một lượng vốn lớn đến từ nhà đầu tư nước ngoài sẽ hoàn tất, đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2024-2026, bởi nhiều giao dịch đã, đang trong quá trình đàm phán và khá tích cực. Các mục tiêu đầu tư vẫn nằm ở việc tìm kiếm quỹ đất sạch, có chất lượng tốt, giá trị thật, quyền sở hữu hợp pháp, đền bù giải phóng hoàn chỉnh và tiềm năng phát triển. 

Cũng đưa ra nhận định, ông Warrick Cleine, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc KPMG tại Việt Nam và Campuchia, cho rằng: Đang có sự dịch chuyển của doanh nghiệp nước ngoài để giảm sự phụ thuộc vào Trung Quốc. Các nhà đầu tư đều có niềm tin đối với thị trường Việt Nam. Do đó, Việt Nam là điểm đến cực kỳ thu hút. Nhưng triển vọng dòng vốn quốc tế chảy vào Việt Nam thông qua kênh M&A thời gian tới, cũng như câu chuyện huy động vốn quốc tế phụ thuộc vào động thái tăng lãi suất đồng USD của Cục Dự trữ liên bang Mỹ (Fed). Nhà đầu tư hiện đang theo dõi chặt chẽ động thái của Fed.

Mặc dầu vậy, ông Warrick Cleine đánh giá, M&A sẽ tiếp tục tăng lên và đóng vai trò quan trọng với nền kinh tế Việt Nam. “Khi Việt Nam và Hoa Kỳ nâng quan hệ lên Đối tác chiến lược toàn diện, nhà đầu tư Hoa Kỳ đang trong tâm thế dịch chuyển đến Việt Nam, khi đó sẽ thúc đẩy sự gia tăng M&A”, ông tin tưởng.

“Dù đối mặt với khó khăn, song thực tế thị trường bất động sản vẫn giữ được sự bền bỉ và sẵn sàng tận dụng các chính sách và chuyển biến kinh tế tích cực. Hai năm tới là giai đoạn sôi động của lĩnh vực M&A tại Việt Nam. Trong khu vực, lượng giao dịch bất động sản đã giảm mạnh, để lại nguồn vốn đầu tư sẵn có đáng kể. Tuy lãi suất cao, nhưng triển vọng tăng trưởng và lợi suất tương đối cao của Việt Nam vẫn thu hút vốn đầu tư nước ngoài”, ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành của Savills Việt Nam nhận xét.