Theo kết luận của Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường về dự thảo nêu trên, ông Cường chỉ đạo các sở, ngành liên quan cho ý kiến về quy mô diện tích, chiều rộng mặt đường giao thông tiếp giáp, thời điểm xem xét tách phần diện tích đất do Nhà nước quản lý thành dự án độc lập…
Đồng thời, căn cứ theo chức năng và nhiệm vụ, các sở, ngành phải rà soát kỹ nội dung dự thảo, có ý kiến góp ý trước ngày 30/8/2023.
Phó Chủ tịch UBND TP.HCM đề nghị rà soát, làm rõ một số nội dung. Cụ thể, xác định cơ sở xem xét phần diện tích đất công (gồm cả rạch, đường và lối đi) khi tách thành dự án độc lập sẽ căn cứ vào hiện trạng hay quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 được duyệt.
Rà soát, xác định chiều rộng đường giao thông tiếp giáp phần đất công tối thiểu là 10,5m hay 13m; xem xét quy mô diện tích phần đất công “không nhỏ hơn 500m2 đối với khu vực quy hoạch thấp tầng” cho phù hợp với tiêu chí về hình dạng khu đất.
Xác định thời điểm xem xét tách phần đất công xen cài thành dự án độc lập là tại lúc chấp thuận cho nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án hay tại thời điểm xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư.
Tại tờ trình lần 2 về dự thảo “Quy định điều kiện, tiêu chí, quy mô và tỷ lệ tách phần diện tích đất do Nhà nước quản lý thành dự án độc lập trên địa bàn thành phố”, do Sở Quy hoạch và Kiến trúc TP.HCM trình UBND thành phố ngày 09/8/2023, điều kiện để phần diện tích đất công được tách thành dự án độc lập là phải phù hợp quy hoạch; liền thửa hoặc tiếp cận biên cửa dự án và không bị chia cắt bởi các thửa đất của chủ đầu tư đã nhận chuyển nhượng; không có tranh chấp, khiếu nại.
Về tiêu chí, phần diện tích đất công nằm xen cài trong dự án phải tiếp giáp đường hiện hữu có chiều rộng hiện trạng toàn tuyến tối thiểu 10,5m.
Về hình dạng, khu đất công xen cài không được có hơn 1 góc nhọn, tức nhỏ hơn 60 độ. Trường hợp khu đất có hình dạng đặc biệt khác thì khuôn viên của khu đất phải bao phủ được hình vuông có cạnh 20m đối với khu quy hoạch thấp tầng và hình vuông cạnh 30m với khu quy hoạch cao tầng.
Quy mô của khu đất công công xen cài, Sở Quy hoạch và Kiến trúc đề xuất chia làm 2 khu vực.
Cụ thể, tại các huyện, diện tích đất công không nhỏ hơn 2.000m2 đối với khu quy hoạch cao tầng và không nhỏ hơn 1.000m2 với khu quy hoạch thấp tầng.
Còn tại TP.Thủ Đức và các quận còn lại, diện tích phần đất công xen cài không nhỏ hơn 1.000m2 đối với khu quy hoạch nhà cao tầng và không nhỏ hơn 500m2 với khu quy hoạch thấp tầng.
Về tỷ lệ của phần đất công xen cài trong các dự án, Sở Quy hoạch và Kiến trúc TP.HCM đề xuất phần đất công này phải chiếm trên 5% (trung bình khoảng 1.000m2) toàn dự án để đáp ứng được các yêu cầu về quy hoạch, phòng cháy chữa cháy… khi hình thành dự án độc lập.
Liên quan đến việc hướng dẫn xử lý đất công xen cài (kênh rạch, đường đi, lối mòn…) theo quy định của Luật Đất đai 2013, Chính phủ đã ban hành Nghị định 43/2014/NĐ-CP, tiếp đó ban hành Nghị định 148/2020/NĐ-CP.
Một trong những điểm đột phá tại Nghị định 148/2020/NĐ-CP là Chính phủ đã trao quyền nhiều hơn cho UBND cấp tỉnh trong việc ra quyết định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án độc lập theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp diện tích đất đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập.
Nghị định cũng giao UBND cấp tỉnh quy định cụ thể điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách thành dự án độc lập. Trên tinh thần đó, đầu năm 2021, UBND TP.HCM đã ban hành văn bản triển khai thực hiện Nghị định 148/2020/NĐ-CP.
Cụ thể, đối với diện tích đất công không đủ điều kiện tách thửa độc lập, giao Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp các sở, ngành liên quan hoàn thiện văn bản về thu hồi để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án theo quy định pháp luật.
Đối với diện tích đất công đủ điều kiện tách thửa độc lập, giao Sở Quy hoạch và Kiến trúc chủ trì xây dựng quy định cụ thể, điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách thành dự án độc lập…
Vào tháng 5/2021, Sở Quy hoạch và Kiến trúc TP.HCM đã trình UBND TP.HCM dự thảo “Quy định điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ khu đất do Nhà nước trực tiếp quản lý để tách thành dự án độc lập”.
Theo đó, đối với diện tích đất do Nhà nước quản lý xen kẽ trong một dự án không vượt quá 5%/tổng diện tích đất của dự án phải tách ra để thực hiện một dự án độc lập.
Diện tích khu đất muốn tách ra thực hiện dự án độc lập phải tuân thủ quy định về diện tích tối thiểu.
Cụ thể, đối với các quận nội thành và TP. Thủ Đức, diện tích khu đất không nhỏ hơn 1.000 m2 đối với khu vực quy hoạch cao tầng theo đồ án quy hoạch phân khu và không nhỏ hơn 500 m2 đối với khu vực quy hoạch thấp tầng theo đồ án quy hoạch phân khu.
Đối với các huyện ngoại thành, diện tích khu đất không nhỏ hơn 2.000 m2 đối với khu vực quy hoạch cao tầng theo đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch nông thôn và không nhỏ hơn 1.000 m2 đối với khu vực quy hoạch thấp tầng theo đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch nông thôn...
Tuy nhiên, dự thảo đã không nhận được sự đồng thuận từ giới chuyên gia cũng như doanh nghiệp.
Vì theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, quy định trên không hợp lý, bởi trên thực tế các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, bao gồm đất nông nghiệp thì các phần đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ, rải rác thường chiếm tỷ lệ khoảng trên dưới 10% tổng diện tích đất của dự án. Có một số trường hợp tỷ lệ này lên đến khoảng 15%.
Google translate